第四章房地产转让

第四章房地产转让本章主要内容1.房地产转让管理概述3.商品房预售管理房地产转让的条件房地产转让的概念房地产转让的程序房地产转让合同商品房预售制度概述商品房预售的条件商品房预售许可商品房预售合同登记备案商品房预售监管2.商品房销售管理商品房销售代理商品房买卖合同商品房现售的具体规定商品房销售中禁止的行为商品房买卖合同纠纷审理的司法解释违规销售行为的处罚违反商品房预售许可行为的处罚4.其他类型房地产转让管理已购公有住房和经济适用住房转让管理房地产开发项目转让管理房地产交易房地产转让房地产抵押房地产租赁有偿无偿赠与、继承涉及权属变更房屋所有权+土地使用权入股抵押买卖商品房政策性住房经适房限价房廉租房一、房地产转让的概念•从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。•应当申请所有权转移登记的情形：•1.买卖；2.互换；3.赠与；4.继承、受遗赠；•5.房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；•6.以房屋出资入股；•7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移；•8.法律、法规规定的其他情形。第一节房地产转让管理概述二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）（1）没达到开发转让条件的（P73条件）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。（8）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。第一节房地产转让管理概述三、房地产转让的程序（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记,然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。四、房地产转让合同1.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；2.房地产权属证书的名称和编号；3.房地产坐落位置、面积、四至界限；4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5.房地产的用途或使用性质；6.成交价格及支付方式；7.房地产交付使用的时间；8.违约责任;9.双方约定的其他事项。一、商品房买卖合同2000年以前采用《商品房购销合同示范文本》，2000年以后更名为《商品房买卖合同示范文本》。1、商品房买卖合同的主要内容（P75）第二节商品房销售管理2、计价方式（1）按套(单元)计价（2）按套内建筑面积计价（3）按建筑面积（套内建筑面积+分摊的共有建筑）计价产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积：套内建筑面积+分摊的共有建筑按照套内建筑面积或建筑面积计算计价，合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则（重点）1.合同有约定的，按照约定处理；2.合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。考点合同条款面积误差（单选、多选中的计算或处理方式）题源与出题点14（2007）某商品房售价为8000元每平米，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积是96m2,合同约定的建筑面积是100m2，则购房人实际支付该房的价款是（）万元。A76.00B76.80C77.60D80.008000*100-8000*3-8000*1*2=760000（元）√3、中途变更规划、设计（重点）（1）商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（2）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。（3）买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。（4）房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。4、保修责任（1）建筑工程质量保修期从竣工验收合格之日起算；（2）商品住宅保修期从交付之日起算。第二节商品房销售管理二、商品房销售代理1.实行销售代理必须签订委托合同2.受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合条件的商品房3.受托房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用4.销售人员需要经过培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。第二节商品房销售管理三、商品房销售的具体规定1、商品房现售应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。第二节商品房销售管理四、商品房销售中的禁止行为（重点）1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将合同标的商品房再行销售给他人；2、不得采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售；3、不得销售部符合销售条件的房地产；4、不得分割拆零销售；5、不得虚构买卖合同，囤积房源；6、不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价。国务院根据《城市房地产管理法》的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。第二节商品房销售管理五、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释•重点把握：（3）、（5）、（7）、（8）、（12）、（14）、（16）、（18）–（2）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。–（3）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。•（5）商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。•（7）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。•被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定处理。–（8）具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：–①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；–②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。–（12）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。–（15）根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。–法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日（延迟付款之日）起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。–（16）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。•（17）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：–①逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；–②逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（18）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。（19）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。六、违规销售行为的处罚P83：关于罚款的内容要求掌握，哪些情况罚、罚多少？5万-10万2万-3万1万-3万第二节商品房销售管理一、商品房预售制度概述二、商品房预售的条件（重点）(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。第三节商品房预售管理（重点）三、商品房预售许可取得《商品房预售许可证》提交的资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（3）土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；（4）投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；（7）其他有关资料。第三节商品房预售管理•商品房预售许可程序：•1.受理•2.审核•3.许可：符合法定条件的，应在受理之日起10天内作