房屋登记官培训考核大纲(第一部分

-0-第一部分房地产登记制度与政策一、民法、行政法知识（一）民法*了解：民法的概念与特征概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。特征：民法是市民社会的基本法、民法是私法的基本法、民法是权利法。**熟悉：民法的基本原则一、意思自治原则；（基本规则：一是行为自由，二是为自己行为负责。意思自治必须在法律规定的框架下。房产登记中体现在依申请登记、合同合意即生效、可撤回登记等）二、诚实信用原则；（1.任何当事人在从事民事活动时，都应当做到诚实守信、不欺不骗、恪守诺言、讲究信用；2.任何当事人都应善意地行使权利和履行义务；3.在法律和合同无规定或规定不明确时，也应以诚实信用的方式履行义务。）三、公序良俗原则。（公共秩序和善良风俗）**熟悉：代理制度代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。身份行为如结婚、离婚、遗嘱等决不能代理。代理的分类：委托代理、法定代理、指定代理无权代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的代理行为。法律给予本人追认权。表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。行纪行纪属于间接代理，代理属于直接代理居间居间人并没有获得代理权，居间人仅限于提供信息和媒介，委托人支付报酬的行为使者是传达人，只是转达本人的意思委托委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系***掌握：民事主体民事主体是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。民事主体包括自然人、法人和其他组织。自然人：公民不等于自然人（自然人包括本国国籍的自然人，也包括外国国籍的自然人和无国籍人，包括个人经营的个体工商户，个人经营的农村承包经营户、个人独资企业）。-1-个体工商户：申请注册，核准范围内经营，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。农村承包经营户：主体必须是农村集体经济组的成员，范围是耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，取得的是农村土地承包经营权，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。个人独资企业：注册名称中不能出现“公司”“有限责任”“股份有限”等字样，个人独资企业不属于法人，其一切活动以出资人的个人人格或身份进行。民事权利能力：是指享受民事权利、承担民事义务的能力。“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”（平等性、普遍性、不可剥夺性、不可抛弃性）民事行为能力：是指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性（能力与心智、健康相关）。完全民事行为能力18周岁以上16~18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的（特例）限制民事行为能力10~18周岁无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。不能完全辨认自己行为的精神病人（包括痴呆症人）无民事行为能力10周岁以下不能辨认自己行为的精神病人法人：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和民事义务的组织。（包括企业法人；非企业法人。非企业法人包括机关法人、事业单位法人以及社会团体法人）公司法人的区别（企业法人分为公司法人和非公司法人）有限责任公司以出资额承担财产责任，以发起的方式成立。（普通有限责任公司：2~50人，3~10万；一人有限责任公司：1人，10万；国有独资有限公司）股份有限公司以全部资产承担债务责任，以发起或募集的方式成立。2~200人，500万。子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任《企业法人营业执照》-2-分公司不具有法人资格，，民事责任由公司承担《营业执照》外国公司的分支机构必须向中国主管机关提出申请，经批准后办理登记领取营业执照其他组织：是指依法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括企业分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。在不动产登记中，可以将房屋所有权、土地使用权等不动产物权登记在合伙企业名下。合伙企业将不动产转让给合伙人应当办理转移登记而非变更登记。***掌握：监护制度监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产以及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。分为未成年人的监护和精神病人的监护法定监护人一法定监护人二法定监护人三指定监护人（争议）未成年人父母①祖父母、祖父母；②兄姐；③关系亲密的其他亲属朋友由其父母所在单位或住所地居委会、村委会同意由其父母所在单位或其住所地居委会、村委会或民政部门担任有争议时先由其父母所在单位或其住所地居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的由法院裁决。精神病人①配偶；②父母；③成年子女；④其他近亲属；⑤关系亲密的其他亲属朋友由其所在单位或住所地居委会、村委会同意有争议时由其所在单位或其住所地居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的由法院裁决。没有前述监护人的由其所在单位或其住所地居委会、村委会或民政部门担任。***掌握：宣告失踪-3-宣告失踪是指自然人离开住所下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满两年），由利害关系人（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他有权利义务关系的人（不分先后，任何利害关系人都可以申请））提出申请，人民法院依法宣告该自然人为失踪人的一项法律制度。宣告失踪公告其为三个月。失踪人的财产应当由其配偶、父母、成年子女或关系亲密的其他亲属朋友代管。代管人代失踪人履行义务、实现权利。被宣告失踪人重新出现或者确知下落，撤销失踪宣告，代管终止。***掌握：宣告死亡宣告死亡是指自然人下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满四年；意外事故满两年；意外事故经有关机关证明不可能生存），由利害关系人（①配偶；②父母、子女；③兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；④其他有权利义务关系的人（申请分先后，撤销不分先后））提出申请，人民法院依法宣告失踪人死亡的一项法律制度。宣告死亡公告期间为一年，因意外或不可能生存的公告期间为三个月。被宣告死亡的人，判决宣告之日为其死亡的日期。撤销死亡宣告：财产关系应当恢复。（继承所得应该返还，原物不存在给予适当补偿。第三人善意取得可不返还。）人身关系不能自动恢复。（夫妻关系，未再婚自行恢复；子女关系，收养有效）***掌握：权利客体权利客体的含义：①支配权或利用权的客体“物”②权利和法律关系将物区分为动产和不动产。区别动产不动产（包括土地和地上定着物）公示方法不同交付登记设立的物权不同所有权、担保物权所有权、担保物权、用益物权限制不同限制少，可返还限制多形式要求不同通常没有要求要求书面形式诉讼管辖不同属人主义（权利人所在地）属地主义（不动产所在地）***掌握：民事法律行为民事法律行为是指公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。（以意思表示为核心，已发生私法上的效果为目的）-4-民事法律行为的分类（6种分类）按主体不同分按效果不同分按给付不同分按成立要件不同分按生死分按形式不同分单方法律行为（遗嘱、悬赏）负担行为：产生一项或者多项请求权有偿法律行为（无偿的买卖合同就不是买卖合同了，成为赠与合同）诺成法律行为（合意时即成立）一般形式死因行为要式法律行为（需要特定的形式）如抵押合同应采取书面形式。法律规定15种双方法律行为（合同、买卖、赠与）处分行为：直接作用于某项现存权利或法律关系。客体必须特定、处分人必须有处分权、必须公示无偿法律行为（纯获利的限制民事行为能力人、无民事行为能力人也可以）实践法律行为（需要交付标的物）生前行为不要式法律行为（不需要特定的形式）多方法律行为（合伙合同、决议）Ps：在我国赠与合同属于诺成合同Ps：合同除法律法规有特别规定外，均为不要式法律行为***掌握：民事法律关系民事法律关系是指民法规范调整的人与人之间、人与标的物之间的关系。（人与人之间如买方和卖方，人与标的物之间如抵押权人与抵押财产之间）民事法律关系要素包括：民事法律关系主体（自然人、法人、其他组织）、民事法律关系内容（民事主体享受的权利和承担的义务。其中抵押法律关系中一方只享有权利，一方只承担义务）、民事法律关系客体（民事权利和民事义务所指向的对象，可以是物也可以是行为。物权法律关系中的客体是物，知识产权法律关系的客体是智力成果，债权法律关系物和行为结合是客体，如买卖关系中的客体是交付买卖标的物的行为）。民事法律事实：民事法律事实就是指能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。民事法律事实分为事件（与人的意志无关如是死亡）和行为（人的有意识活动）。引起民事法律关系的两个以上的法律事实的总和叫做民事法律关系的事实构成（如遗嘱继承法律事实需要立遗嘱的行为和遗嘱人死亡两个法律事实）。2.物权法-5-*了解：土地承包经营权（用益物权）主体客体内容期限权利家庭承包农村集体经济组织成员农村土地（包括耕地、林地、草地、四荒土地）以农业生产为目的，不得用于非农建设耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，特殊林木经批准可延长可以转包、出租、互换、转让等其他方式承包农村集体经济组织成员或者之外的单位、个人四荒土地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）法律没有规定，可按约定可以转让、出租、入股、抵押等**熟悉：物权法的特征①物权法是私法的重要组成部分。（强调私法自治，尊重当事人的意思）②物权法属于实体法而非程序法（关于对物的占有和利用的实体性规范）**熟悉：地役权（他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地）地役权是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人（原则上不得在自己的不动产上设定）所有或使用（权利主体可以是不动产所有权人也可以是不动产使用权人）的不动产（客体是不动产包括土地和房屋等地上附着物）加以使用的权利。地役权具有从属性——地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。地役权具有不可分性——需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。***掌握：物权的概念与特征物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。特征：物权是一种支配权（直接作用于客体不需要他人的介入或者协助）物权是一种绝对权（也称为对世权，每一个人都必须尊重此种权利的权利，体现在其保护上的绝对性）物权的效力：物权的排他效力：①在同一物上，只能存在一项所有权。②第三人善意取得或取得时效-6-而取得某物所有权时，原所有权因而消灭，不能再请求返还原物。③在同一物上，不能同时存在两个或两个以上性质互不相容的他物权。（主要指用益物权）④物权的排他效力有强弱之分。（所有权大于用益物权、质权、留置权大于担保物权）物权的优先效力：①物权优于债权（例外：买卖不破租赁；不优于某些特殊债权如破产后职工工资等；物权不能优于办理了预告登记的债权）②先设立的物权优于后设立的物权（例外：同一动产已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿）***掌握：债权与物权的区分物权是支配权、对世权，而债权是请求权、对人权（物权人可以单纯的凭借自己的意思实现其物权。债权人必须凭借与债务人之间的合意或者法律的直接规定才能使其债权得到实现）物权具有排他性，而债权具有平等性（当债务人无法清偿时，各债权人按债权额比例平等受偿，如果设立了物权，则享有物权的人可以优先受偿）***掌握：物权法的基本原则①物权法定原则（物权的种类和内容均须由法律加以明确规定，不允许当事人任意创设与法律规定不同的物