胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则

3胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条[制订依据]为规范国有土地上房屋征收活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）以及《城镇土地估价规程》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《青岛国有土地上房屋征收与补偿条例》、等有关法规和文件规定，结合本市实际，制定本细则。第二条[适用范围]在本市国有土地上，实施房屋征收评估（以下简称“房屋征收评估”）活动，适用本细则。第三条[评估机构]进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录，由胶州市房产管理局确认并向社会公布的征收评估机构。第四条[评估人员]承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。第五条[评估对象及分类]房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为生产办公用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、生产办公用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。第六条[评估目的]被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，评估被征收房屋的价值。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征4收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据”，评估用于产权调换房屋的价值。第七条[评估时点]房屋征收决定公告之日。第八条[价值标准]被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第九条[征收区位分区]根据本市现状，将按住宅、非住宅生产办公用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。第十条[评估程序]1、签订委托合同，明确基本事项；2、开展实地查勘，收集相关资料；3、对照技术细则，进行评估测算；4、提交初评结果，公示并现场说明解释；5、修正初评结果，交付整体及分户评估报告；6、接受咨询质疑，及时作出解释说明并复核；7、建立评估档案。第十一条[评估结果表达]一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应精确到人民币元。第十二条[评估结果应用的有效期]自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。第二章住宅房屋征收评估第十三条[高档住宅房屋征收评估方法]高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例5的选择要求参见附件二。第十四条[一般住宅房屋征收评估方法]一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。其征收补偿评估测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：基准价格0V=SniVn11×)(1001K×100)(2K×)(10031K×)(100)(1003332KKVs—可比实例价格，n为可比实例的个数；1K—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；2K—交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；31K—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；32K—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；33K—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：6ojojVKV100，j＝1，2，3其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被征收住宅评估价格iV=标准样本住宅分类基准价格jV0×100)(31iKK31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。第三章非住宅生产办公用房征收评估第十五条[评估方法]非住宅生产办公用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。生产办公用房的成本法应用说明参见附件六和公布的房屋重置价格。第十六条[成本法评估技术路线]1.测算地价：根据被征收生产办公用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2.确定房价：根据被征收生产办公用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3．估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》7和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收生产办公用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C。第四章非住宅房屋征收评估第十七条[评估方法]非住宅营业用房有经济收益的，应当选用收益法评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用市场比较法或收益法方式。第十八条[收益法评估商业街区基准价格]设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：])1(11[norraVＶo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第十九条[商业街区基准价格修正法评估]被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格iV=0V100)(100)(mxyff10031if0V—商业街区基准价格；8fxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；fm─商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；f31i─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章在建工程征收评估第二十条[在建工程征收评估在建工程的评估方法]被征收房屋是在建工程的，应当适用假设开发法评估。第二十一条[假设开发法评估技术路线]1、调查开发在建工程房地产基本情况；2、确定在建工程最佳开发利用方式；3、估计开发建设期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、估算开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担税费；6、进行具体计算。第二十二条[在建工程评估计算公式]在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。第六章征收评估有关问题处理第二十三条[“地大于房”的评估]对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地面积×容积率－合法房屋建筑面积92.房屋容积率系数按如下标准计算：（1）平房，容积率系数按0.7计算；（2）二层楼，容积率系数按0.8计算；（3）三层楼，容积率系数按1.1计算；（4）四层楼，容积率系数按1.2计算；（5）五层楼，容积率系数按1.3计算；（6）六层楼，容积率系数按1.4计算。容积率大于以上标准的，院落不再考虑增加安置补偿面积；3.“地大于房”区位单价Ｖw=（Ｖo-Pj×g）KjＶo—该征收项目标准样本住宅基准价格；Pj—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见公布的重置价格；g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。4.“地大于房”补偿金额＝Ｖw×S第二十四条[直管或自管公房参照房改政策处理的评估]对直管或自管公房需参照房改政策处理的住宅房屋，在评估时分两部分处理，一部分按房屋重置成新价评估补偿给产权人，另一部分补偿给使用人，具体计算方法如下：（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格ＶO（2）求出该征收范围的区位价格ＶwjKg)(jOWPVVjP：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见公布的重置价格；g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；Kj：分类基准价格调整系数，参见附件三。10（3）被征收房屋评估价格补偿给产权人的部分：SgPViiiV：为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；iP：为对应的被征收房屋建筑重置价格，参见公布的重置价格；g：为对应的被征收房屋成新率，参见附件七；S：房屋建筑面积。补偿给使用人（承租人）的部分：4iWipSVViV：为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；WV：为被征收房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；pi4：为被征收房屋层次修正系数；参见附件四；S：房屋建筑面积。第二十五条[产权调换住宅房屋评估]（1）选择产权调换方式的住宅房地产，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。（2）用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第二十六条[划拨土地评估]（1）征收评估时涉及的被征收非住宅生产办公房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。（2）非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：joiVVV5.0Vi：被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；V：被征收非住宅房屋的市场评估价格；Vjo：胶州市土地基准楼面地价，mVVjjo，Vj为基准地价，m为标准容积率。11出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。第二十七条[“住改非”房屋评估]被征收住宅房屋于1998年前已交配套费的并实际用于经营，取得工商营业执照，且持续经营的住宅房屋应当按照营业用房评估。1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿价格，其公式为：Vi＝wy×Viy＋wz×VizVi—“住改非”房屋征收补偿评估价格，Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格，Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格，wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的征收补偿单价为：征收评估单价＝住宅性质评估单价＋规定补助规定补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。第二十八条[“非改非”房屋评估]对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为生产办公用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。1.沿街“非改非”房屋：Vi＝wy×Viy＋wF×ViFVi—“非改非”房屋征收补偿评估价格，Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，ViF—“非改非