西安商业地产研究[1]

西安城市简介•西安为陕西省省会，世界著名的历史文化名城，中国六大古都之首。同时，西安还是中国六大交通枢纽城市之一，十五个副省级城市之一,九大区域中心之一。•1992年7月国务院批准西安为内陆开放城市，其为新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。•西安市现辖9区4县（新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县），总面积9983平方公里，市区面积1066平方公里。西安市＊15个副省级城市成都沈阳长春哈尔滨青岛武汉西安南京济南广州厦门深圳大连杭州宁波西安城市地位•西部地区重要的中心城市西北地区最大的城市。西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与枢纽。市区面积1066平方公里，现有户籍人口764万人，是中国西北地区最大的城市。西北地区的交通枢纽与物流中心。西安共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。•国家重要的科研、教育和工业基地；西北地区最大的工业中心西安是国家科学研究、高等教育、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三；拥有陕西重汽、西电集团、西飞集团等一大批优秀企业；拥有国家级科研基地9个，普通高等学校47所，在校学生数量位居全国第三。•著名的旅游中心城市悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是著名的旅游中心城市。2007年全市共接待游客3118万人次，其中海外游客100万人次。西安城市规划指标近期2004-2010年远期2010-2020年市域总人口规模955万人1030万人市区人口规模695万人765万人主城区人口规模525万人600万人市区用地规模695平方公里788平方公里主城区用地规模525平方公里600平方公里城市性质世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。城市发展目标到2020年，全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。资料来源：西安规划局城市人口及用地规模西安城市规划城市总体布局九宫格局一城多心。未来西安将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心：户县副中心；新筑、临潼副中心；阎良副中心；高陵（跨过渭河）、泾河工业区副中心；长安副中心。行政中心外迁建设外围新区。古城区内发展将以商贸、旅游为主，逐步降低古城墙以内区域的居住人口密度；在主城区二环以外南部和北部各控制一处用地，作为行政中心预留地；规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住宅区和旅游度假区及城市新的副中心。综合交通规划远期规划建设六条轨道交通线。未来西安将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。近期（2006-2015年）建设一号线和二号线，远期（2016-2020年）建设三号线，远景（2021-2050年）建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段。地铁二号线一期工程现已开工建设。一期北起铁路北客站，南至长延堡，预计于2010年正式投入运营。二号线沿未央路和长安路纵贯城市南北，是连接北部经济技术开发区、中心商贸旅游区和南部文教科研区的重要线路。资料来源：西安规划局西安城市规划关中城市群以西安为中心的大关中城市群本体由10个城市组成，其体系框架分四个层次：⑴核心层，即大西安中心城区，在古城北部建设大西安现代城市新中心；⑵紧密层，即大西安四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；⑶中间层，即大西安都市圈，三大外围中心城市杨凌、铜川、渭南；⑷开放层：即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬县（彬州）、黄陵、韩城、华阴（华山）、商洛（商州）。西咸一体化2002年12月，西安、咸阳两市签订西咸经济一体化协议书。2004年6月，两市共同制订出台了《西安、咸阳实施经济一体化战略规划纲要》，提出用13年时间，分三个阶段，全面实施西咸一体化发展战略规划的具体奋斗目标和经济指标。资料来源：陕西建设网核心层紧密层中间层开放层经济发展总量及增长2007年西安GDP为1737亿元，比上年增长14.6％，为11年来增速最快的一年。GDP平均年增长率达到13.5%。随着欧亚经济论坛定址西安（每两年举办一次），2011年西安世界园艺博览会申办成功，以及西安计划着手申报国家综合配套改革试验区，预计未来西安GDP将进一步高速增长。*2007年北京GDP为9006亿元，上海为12001亿元，天津为5018亿元。数据来源：西安统计年鉴947110212701474173713.5%13.5%13.1%13.0%14.6%10%11%12%13%14%15%05001000150020002003年2004年2005年2006年2007年历年GDP及增长GDP（亿元）增长率（％）城市经济持续快速增长，发展动力充足，但与发达城市比仍存在明显差距。人均可支配收入、消费性支出及增长2007年西安城市居民人均可支配收入为12662元，是2003年的1.63倍，平均年增长率为12.1%。2007年西安城市居民人均消费性支出为10098元，是2003年的1.48倍，平均年增长率为9.6％。*2007年北京人均可支配收入及消费性支出分别为21989和15330元，上海分别为23623和17255元，天津分别为16357和12029元。数据来源：西安统计年鉴77488544962810905126627.9%10.3%12.7%13.3%16.1%0%5%10%15%20%030006000900012000150002003年2004年2005年2006年2007年城市居民人均可支配收入及增长人均可支配收入（元）增长率（％）6805742879008987100986.0%9.2%6.4%13.8%12.4%0%5%10%15%20%030006000900012000150002003年2004年2005年2006年2007年城市居民人均消费性支出及增长人均消费性支出（元）增长率（％）自2006年来，城市居民收入水平与消费水平显著增长，其对于城市商业网点的布局、购物环境及商品质量将要求更高。社会消费品总额及增长西安2007年社会消费品零售总额比上年增长18.7%，年平均增长率为15.7%。西安社会消费品零售额的平均增长速度，超过城市GDP的平均增长速度。*北京2007年社会消费品总额为3800亿元，上海为3848亿元，天津为1604亿元。50357966677692213.0%15.1%15.2%16.5%18.7%0%5%10%15%20%020040060080010002003年2004年2005年2006年2007年社会消费品零售总额及增长社会消费品总额（亿元）增长率（％）消费品零售额绝对量与发达城市比存在较大差距，但零售消费市场正以超出城市总体经济增长的速度，呈快速发展态势，为零售商业的发展带来较好契机。数据来源：西安统计年鉴人口数量及增长2007年末全市户籍人口为764万人，比2003年增加了47万人。2007年末全市常住人口831万人，比2003年增加了53万人。*北京2007年末全市户籍人口1213万人（常住人口1633万人），上海为1379万人（常住人口1858万人），天津为959万人（常住人口1115万人）。7177257427537642.0%1.2%2.3%1.5%1.5%0.0%1.0%2.0%3.0%6706907107307507702003年2004年2005年2006年2007年户籍人口及增长户籍人口（万人）增长率（％）7787878078238312.1%1.2%2.5%2.0%0.9%0%1%2%3%7407607808008208402003年2004年2005年2006年2007年常住人口及增长常住人口（万人）增长率（％）数据来源：西安统计年鉴城市户籍人口与常住人口持续小幅递增。旅游市场分析2007年，西安市总游客3118万人，旅游总收入237.2亿元人民币。其中，海外旅游人口100万人，旅游外汇收入5.4亿美元。西安旅游人口及收入年均增长率维持在15％左右，海外旅游人口及旅游外汇收入年均增长率超过15%。*2007年北京总游客1.4亿人次（含442万国际游客），总收入2103亿元。*2007年上海总游客1.02亿人次（含666万国际游客），总收入1952亿元。346578871001.53.34.14.75.40204060801001202003年2004年2005年2006年2007年海外旅游人口及旅游外汇收入海外旅游人口（万人）旅游外汇收入（亿美元）旅游市场活跃，西安作为著名旅游城市的辐射力和吸引力较强。数据来源：西安统计年鉴16482084242427393118106154179204237070014002100280035002003年2004年2005年2006年2007年旅游人口及收入旅游人口数（万人）旅游收入（亿元）西安城市概况与经济发展总结1.西北中心城市的地位利于吸引外来投资者。作为西北地区最大的工业中心、交通枢纽和物流中心，较大的经济规模有利于吸引外来投资者，也将促使中外商家更加积极开拓西安商业市场。2.旅游业的繁荣可与商业娱乐业互为促进。丰富的旅游资源，悠久的历史文化使西安具备较强的旅游辐射力，旅游产业与商业娱乐业的发展易形成联动效应。3.城市向古城区外拓展，为环线商业发展带来机遇；轨道交通建设将促进地铁沿线商业发展。政府城市规划明确指出，未来城市向古城区外扩展，为二环附近区域商业发展带来新的机会。未来规划6条轨道交通线，并于2015年前建成地铁一二号线，将给地铁沿线区域带来新的商机。4.城市群战略利于提升西安战略地位和综合竞争力，并增强对周边城市的商业辐射力和影响力。关中城市群、西咸一体化的城市群战略，将有助于提升西安在西部大开发中的战略地位，增强西安的综合竞争力。同时，西安作为城市群的战略核心，其对周边城市的商业辐射力和影响力也将进一步扩大。西安城市概况与经济发展总结5.城市经济发展速度快，并面临新一轮发展机遇。2007年西安GDP为11年来增速最快的一年，与此同时，欧亚经济论坛正式定址西安，每两年举行一次；2011年西安世界园艺博览会申办成功；目前着手申报国家综合配套改革试验区，西安正面临新的发展机遇。6.零售消费市场与发达城市比差距明显，但呈快速发展态势。城市消费品零售额绝对量与发达城市比存在较大差距，但零售消费市场正以超出城市总体经济增长的速度，呈快速发展态势，为零售商业的发展带来较好契机。7.居民生活质量提高，将对城市商业发展的“质”与“量”提出新要求。居民收入自2006年来显著增长，随着居民生活质量的提高，其将对城市商业网点的数量、布局、业态结构、商业品质和环境等提出更高要求。主要商圈分布钟鼓楼商圈小寨商圈长乐路商圈土门商圈北开发区商圈家世界北郊店家世界莲湖店西安主要商圈分布主要商圈分布1.西安最核心最繁华的成熟商圈。钟鼓楼商圈是以钟楼为中心，延伸至东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城市核心商圈。目前商圈内主要商业都集中在东大街和南大街上，西大街的改造工作还在进行之中，未来有较多大体量的商业综合体出现。钟鼓楼商圈是西安目前最成熟的商圈。2.市级商圈辐射范围广泛。作为西安唯一的市级商圈，钟鼓楼商圈辐射范围广，不仅辐射西安市区，还辐射周边市县乃至整个西北地区。商圈主要消费群体是西安市民、国内外游客及西安都市圈周边地区消费者。西安中高档消费人群集中在此商圈消费。3.交通便利。钟鼓楼商圈地理位置优越，交通便利，地铁二号线的建设将进一步增强其通达性。钟鼓楼商圈4.商业集中，竞争激烈。钟鼓