解析中国商业地产四大缺陷

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料解析中国商业地产四大缺陷◇字体：［大中小］中国经济时报(06/1115:24)在6月4日举行的“2004中国(石家庄)商业趋势论坛”会上，专家们就我国商业地产的发展现状和存在的问题以及今后发展方向进行了分析，并指出，目前我国商业地产还存在规划和运营机制上的缺陷，如布局不合理、重复建设、规划缺乏前瞻性等等，如果不改变现状，商业地产将难有大的发展。中国城市商业建设管理联合会会长、中国商业地产联盟会长荀培路认为，目前国内商业地产存在四个方面问题：第一，商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。第二，规模小，大型综合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。第三，招商与市场脱节，存在极大的盲目性。第四，开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。对类似问题，前来参会的美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：中国商业地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩的“规划模式”有极大关系。何瑞杰说，他在中国工作几年来，看到许多商业规划，政府起很大的作用，选址和规划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工。因此，在开发和招商的时候较被动和盲目，一旦发现规划不合理也不能进行大调整。而西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，先进行模块设计，紧接着进行市场营销，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，对预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，这大大减少了资金的浪费。何瑞杰还指出，目前，全世界的商业巨头都集中在美国与欧洲，世界500强商业零售商只有17家落户中国，这是因为中国目前的商业发展水平还达不到世界顶级商业群体入驻中国，中国的商业投资环境还需要不断完善。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料北京禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔就我国商业地产存在的重复投资和资源浪费、商业规划的合理性等问题也提了不少建议。随着全世界商业微利时代的到来，商业地产从过去的暴利走向今后的微利，似乎也是一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产商今后的投资和运营的双重风险在增加。中国的商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，因此，专家们还就“我国地产商如何按照商业定单开发店铺，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营双重风险”等问题提出了许多建议。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2003年07月02日05:29深圳商报近一二年来，商业地产的魅力日渐拔高，商业项目大有遍地开花之势，且规模一个比一个大，在关外某区甚至还出现多个项目都打着做“Mall”的旗号，商业地产已经呈现出明显过热的苗头。商业地产异常火爆，一个重要的原因是同一地段、同样面积的商业地产的利润远远超过住宅项目的利润，出于对利润最大化的追求，众多开发商纷纷投资商业地产，结果造成建商场的地方越来越多，建商业裙楼的楼盘越来越多，空置也越来越严重。商业地产可能带来更大的利润，但商业地产的开发绝不同于住宅的开发。很多开发商建商业或者商业裙楼都仅仅是出于对利润的追求，对商业地产本身缺乏深刻的认识，他们无视商业地产对地段有特别要求，不了解周边区域现有的商业现状、商业需求及周边居民的购买力，更不进行相关商业业态的调查，结果本该建商铺的地方建成了大卖场，可以建大卖场的地方又开发成了商铺，有的甚至建得不伦不类。由于大卖场和商铺在层高、内部结构划分、排污及停车场等方面要求不一样，定位不明确不科学，往往造成相关配套设施不匹配，开发出来的商业项目无人问津。商业地产选址最重要，选择业态及定位同样要非常准确。业态及定位直接关系着楼盘的建造合理与否，经营能不能成功。就某一片区来讲，如果超市已经饱和，就应该选择专业业态，选择专业业态精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料也要考虑不同的专业业态的不同需求；如果中低档的商业业态饱和，不妨走精品路线；总之，开发商业地产的秘诀就在于挖掘市场空白点，实行差异化经营，走个性化道路，不管是规模、经营业态还是定位的空白点，都是市场的机遇点。商业地产，开发不同于住宅，经营管理也不同于住宅，开发商业地产必须要具有长远的眼光，商业地产注重长期回报，更多的要考虑到10年、20年的收益。由于商业地产的利润大，风险也大，只有把开发商和业主的利益结合一起，实行统一管理、统一经营、统一产权，充分调动开发商、管理公司、业主三股力量，才能将商业地产做强做大。商业地产并非绝对能赢取巨额利润，开发商要根据项目本身的具体情况，全面分析区域市场，对症下药，深刻把握消费趋势，充分挖掘业态空白点，准确进行商业定位，将商家及消费者的需求整合考虑，才能回避市场风险，商业才能产生最大的效益。（置业国际董事总经理姜树荣）商业地产如何防范风险2003年5月13日16:34[王晓民]来源：[科技智囊]地产和商业本来就是天生的一对，自去年以来，这一对可谓打得火热，当然，双方是奔着”钱景”而来。率先采取主动的一方是地产商，高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域。但问题的关键是，商业地产与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则会付出惨重的代价。商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料短缺导致开发商业地产的风险加大。如今，走进任何一个新建的中高档楼盘项目，几乎都可以看到在小区的临街底层环绕着诸如全国连锁的小型超市、干洗店，甚至高档服装专卖店。这些临街店铺不再像过去小区物业管理招租的商家那样，无序地拥挤在小区角落的狭小店面里，而是井然有序地入驻开发商专门为他们建造的临街店铺，层高和店面面积都是按照标准的商业店面设计建造的。这些商铺的涌现不但方便了居民的日常生活，也为开发商和零售商带来了丰厚的利润。现在，这种底层商铺已经成为楼盘的主要卖点之一。于是地产商的词典里又多了一个新词：商铺。这种地产与零售商结合开发项目的新模式则被称为商业地产。总体看来，商业地产的发展呈现出先是零星商业渗透到地产项目，之后逐渐地产全面介入商业的互动格局。据厚土机构主席林少洲介绍，商业地产是借鉴南方一些临街商铺的模式，由开发商利用楼盘底层开设便利店、发廊和洗染店，逐步发展成为公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业合作开发的SHOPPINGMALL以至商业街。商业地产最开始的雏形是服务于小区内部的和服务于小区外部的便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。它们以小区居民为服务对象，服务种类比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。此后诞生的底商和大型商铺则综合考虑到店面的区域、地点、人流、门面、铺形、楼高、设施等各项商业运作指标，一经推出，就引起商家的强烈关注。目前我国各大城市主要商业区的优质商铺多为只租不售。其中一些热销的商铺租金和售价更是有了成倍的增长。南方以广州为代表的个别城市在近年甚至已经形成投资商铺的热潮。当前广州、上海、北京等地顶级商业街的供应趋于饱和，连锁店、SHOPPINGMALL等新的业态的兴起更为市场注入了新的元素，并使竞争更趋白热化。因为是由地产商和零售商合作开发，所以商业地产的前期策划设计十分重要，这也是它与原有物业概念最本质的不同。据戴德梁行商铺部胡莘介绍，商业地产只是一种比较通俗的叫法，在业内一般统称为商铺。商业地产从规模和形态上划分主要为五种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店和SHOPPINGMALL。这只是港台地区的分类方法，在大陆还有一种特有的形态——商业街，它一般带有较浓厚的政府规划背景。底商就是利用住宅的底层或低层作为商业用房。服务种类主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料百货商铺则比底商的规模要大，经营品种也远比底商丰富，通常为中大规模的超市；购物中心是以不开放柜台的专营店为主的大规模场所，比如东方广场、丰联广场等；主题店则是以某一固定商品品种作为经营主题的商厦，比如宜家家居；SHAOPPINGMALL是商业地产项目中规模最大的，它在综合了购物中心和主题店等各种商业形态的同时还开设有大型的娱乐休闲场所。以上几种业态并不一定划分得泾渭分明，它们之间以及和各种住宅形式之间都可以根据市场的需求进行组合。比如北京现有很多写字楼就是按照3：3：4的比率划分办公区、公寓和商场的面积。地产与商业的联姻，首先是商业地产模式的诞生是商业自身超快速发展对优质商铺资源强烈需求的必然产物。近几年来我国房地产行业持续走高，随着住宅市场的竞争日趋白热化，越来越多的开发商逐渐把眼光投向和其他产业嫁接的新型地产发展模式。商业地产就是其中的主要模式之一。房地产市场的中高档写字楼和住宅新增面积供应量相对较大，在广州、上海以及北京等大城市已经呈现局部市场趋于饱和状态。于是一些精明的开发商想到了，与其死守着因为那些不适宜办公和居住卖不上价钱的底层，不如干脆租售给商业做铺面房。当然最吸引地产商的是商业地产所带来的丰厚利润。据了解，目前住宅底商的销售价格一般为住宅价格的2到3倍，而黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。比如今年年初上海黄浦商业房产展示交易会商业用房专场拍卖会上，福州路上一间36.2平方米砖木结构的门面铺子，居然从57万元一路拍到128.8万元，折算下来每平方米已高达3.5万元。广州地铁站附近商铺的价格能达到5到20万元/平方米，北京中关村部分写字楼的商铺售价也已达到10多万元/平方米。商业地产是商业和地产两情相悦的产物，但它在运作过程中也还是存在不和谐音，这就是套现问题。林少洲指出，作为地产商，运作项目的首要原则就是快速回笼资金，而商业投资者则很少能够一次性支付高昂的购置费，所以在国内一般采取的是只租不售的方式，虽然对于地产商来说不如开发住宅项目实现资金回笼快，但由于目前商铺供应市场处于卖方市场阶段，使得开发商在商业地产方面能够得到非常高的租金收益，因而地产商业的投资回报率对开发商还是非常有吸引力的。而据戴德梁行商铺部负责人胡莘介绍，发达国家大多商业地产采取寻求投资基金买断，再转租给商家的形式。有一点值得注意的是，对于地产行业来说，房地产行业的市场周期与商业的市场周期存在着较明显的时间差，也就是说，一旦出现住宅市场销售疲软的年景，地产商完全可以依靠在商业地产方面的收益缓解资金方面的压力。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料据了解，香港地产界巨头新鸿基的年收入就有一半是来自于商业地产项目。有业内人士认为，商业地产投资价值日渐凸显，吸引了大量投资的涌入。与此同时，交通环境的不断改善，也催生了不少新的商业热点，一些原先