郑州洋房市场专题研究

郑州市洋房市场专题研究市场客户演变——目前住宅需求最旺盛的无疑是刚需族，而仅次于刚需族的，则是正在崛起的城市“新贵”——郑州中产阶层，郑州逐渐涌现的中产阶级，他们买不起别墅，暂时不接受大平层，洋房产品的高得房率与高居住舒适感以及合理的价位使得成为中产阶级的首选。研究背景中产阶级更高的居住品位和更强的购买力住宅需求倾向于改善型置业往往处在事业的上升期，需要随时照料生意，又希望能兼顾家庭，而别墅项目多为郊区价格适中、品位高端、城市资源占有均衡的城市洋房就成为置业的最佳选择。竞争格局——郑州洋房市场，主要集中在近郊区域（龙湖镇为主，点状分布）以及郑州市惠济区（沿黄河湿地东西横向分布）、龙湖副CBD区域（规划原因）。纯洋房市区目前较少，多为高低配规划。郑州洋房格局北部板块（传统高端居住区，以别墅+洋房形式为主，主要集中在惠济北区以及平原新区沿黄河板块）东部板块（东部洋房主要分布在龙湖副CBD板块以及郑开大道沿线的低密度项目中）南部板块（郑州南部区域目前无洋房在售，主要集中在距离郑州市区比较近的龙湖镇）西部板块（房地产发展较为滞缓，区域内项目售价较低，以小高层、洋房产品居多）中部板块（主要集中在三环外的项目，洋房体量较小，为搭配销售，品质一般）洋房市场广泛分布在各区域北区洋房市场北区洋房市场概述产品特征客户特征保利海上五月花天地湾在售待售北区洋房项目分布图——北区临近黄河湿地以及黄河迎宾馆，区域生态人文资源丰富，历来为郑州市传统富人居住区，区域内洋房项目主要集中在惠济北区连霍高速以北以及平原新区。郑州洋房格局民安北郡天伦庄园正商玉兰谷怡丰森林湖思念果岭正弘澜庭叙迎宾路3号三联龙图恒大金碧天下绿地泰晤士新城建业比华利庄园区域项目名称物业形态独栋双拼联排叠加洋房小高层高层大平层惠济区正弘澜庭叙★★思念果岭★★★★★怡丰森林湖★★★★迎宾路3号★★★★天地湾★★★★★天伦庄园★★★★★★民安北郡★★正商玉兰谷★★保利海上五月花★平原新区恒大金碧天下★★★建业比华利庄园★★★绿地泰晤士新城★★★★★三联龙图★★★★北区低密项目物业形态对比——北区市场由传统的低密度物业逐步向高层小高层洋房等综合类物业过渡，其中连霍高速以北区域整体品质较高，同时洋房价格相对于别墅较低，总价适中，客户群体较大，认可度较高，因此多项目辅助洋房产品。郑州北区洋房市场三所附近项目主要为高品质别墅+洋房花园路英才街板块，以高层+小高层+洋房为主平原新区主要借助政府规划、黄河湿地以及区域内的生态景观发展，在售项目规模普遍较大主要以综合性别墅+洋房+高层/小高层物业为主区域项目名称产品形态两房三房四房五房复式70-8080-9090-10090-110110-130130上130-150150-170170上200下200上200下200-300300上惠济区正弘澜庭叙6F（顶层复式）★思念果岭6F★★★★★怡丰森林湖6F（首层复式）★★★迎宾路3号6+1（首层复式）★★★天地湾6F★★★天伦庄园6、8F★★民安北郡6F★★★★正商玉兰谷8F★★★保利海上五月花6、7+1、8+1（顶层复式）★★★★★★平原新区恒大金碧天下4F（顶层复式）★★★建业比华利庄园6+1F暂无信息绿地泰晤士新城5+1F（顶层复式）★★★★三联龙图6F★★区域低密项目洋房产品户型面积分布——惠济区洋房产品多以110-130㎡三房四房改善型为主，面积区间涉及较广，满足各层级客户的需求。平原新区洋房产品品质相对较高，层数较低，多以130㎡以上的大户型为主。郑州北区洋房市场6+1为主，新兴项层数更高，仍主诉求洋房品质惠济区洋房产品以改善型户型三房以及四房为主，户型设计区间跨度较大，客户可选择空间较大品质相对较高，恒大项目更是推出4层类别墅洋房，市场接受度较高洋房设计户型较为单一，要么为实用性的三房、要么为200左右的大户型郑北低密项目洋房产品设计——区域内低密项目产品多采用多阳台设计、露台以及入户花园提升洋房的品质感。项目名称错层复式转角窗入户花园露台多阳台2以上客厅挑高挑高阳台是否精装修正弘澜庭叙★思念果岭★★★怡丰森林湖★★★迎宾路3号★★★★★天地湾★★★天伦庄园★★民安北郡★★★★正商玉兰谷★★★保利海上五月花★★★★★★恒大金碧天下★★★★★★建业比华利庄园暂无信息绿地泰晤士新城★★★★★三联龙图暂无信息郑州北区洋房市场北区洋房产品设计——区域内洋房产品一层或二层多赠送有地下室和花园，基本无阁楼赠送；产品设计方面多是平层设计，层高基本在3米以上，套房设计较少，均无中西厨房。项目名称地下室赠送储藏室赠送顶层阁楼赠送层高客厅挑高有无双气子女套房设计主卧大套房中西厨房卫生间数量正弘澜庭叙无无无2.9无无无无无2思念果岭有赠送怡丰森林湖120-130㎡无无3.0无无无无无2迎宾路3号200-300㎡无无3.3无无有有无4-5天地湾75㎡无无3.0无无无无无2天伦庄园无无无3.0无无无无无2民安北郡60-170㎡无无3.0无无无无无2正商玉兰谷50-70㎡无无2.85无无无无无2保利海上五月花70-90㎡10-20㎡无2.95.8无无有无2-3恒大金碧天下无无无3.55/3.46.8无无有无2建业比华利庄园暂无信息三联龙图暂无信息郑州北区洋房市场层高方面以正常住宅为主，赠送面积方面涉及较广，一层送地下室以及花园，顶层多为复式设计在户型设计方面，除迎宾路三号、保利海上五月花等项目为主卧大套房设计，其他均较为常规项目名称水系会所商业学校酒店网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池其他正弘澜庭叙★★思念果岭★★★★★★★★★★怡丰森林湖★★★★★迎宾路3号★★★天地湾★★★★天伦庄园★★民安北郡★★★★正商玉兰谷★★★★★保利海上五月花★★恒大金碧天下★★★★★★建业比华利庄园★★★绿地泰晤士新城★★★★三联龙图★★内部配套——区域内低密项目物业形态对会所、商业和学校等配套应用较多，但对羽毛球场、休闲设施等元素的运用较少。郑州北区洋房市场会所、基础商业配套、学校为区域内洋房项目的主要配套项目名称建筑风格园林风格外立面材质景观示范区样板房正弘澜庭叙法式法式干挂石材+面砖有有思念果岭欧式西班牙、地中海风格干挂石材有有怡丰森林湖西班牙风格西班牙风格文化石、手抹灰有无迎宾路3号意大利建筑风格地中海园林干挂石材+涂料有无天地湾现代简约风格现代干挂石材+涂料无无天伦庄园英伦建筑风格英式风格干挂石材+墙砖有无民安北郡法式风格建筑法式园林干挂石材+真石漆有有正商玉兰谷西班牙建筑西班牙园林文化石+浅色涂料有有保利海上五月花英伦学院风格维多利亚式园林干挂石材+面砖有有恒大金碧天下欧洲建筑风格欧洲宫廷式园林干挂石材+涂料有有建业比华利庄园暂无信息绿地泰晤士新城英伦风格英伦风格石材+面砖+涂料有有三联龙图暂无信息园林及建筑风格——区域内整体建筑风格以英式和法式为主，园林多为欧式风格，外立面基本都采用干挂石材与涂料。郑州北区洋房市场注重景观示范区、样板房的打造干挂石材、面砖、涂料为主法式、英伦风格为主洋房供应与成交——北区市场洋房的供应以三房为主。越靠近市区的项目由于面积适中，总价较为合适，销售情况越好（如英才街板块项目），近黄河湿地的项目由于与主城区空间距离较远，客户接受度不是特别高，洋房去化速度慢。户型配比整体销售情况项目名称两房三房四房五房复式总套数成交套数成交金额销售率正弘澜庭叙0100%00060000怡丰森林湖071%29%00168170.21亿10%迎宾路3号00083%17%10850.19亿5%天地湾0100%000108160.21亿15%天伦庄园00100%0048000民安北郡046%34%020%3102714.51亿87%（备案）实际清盘正商玉兰谷068%32%001751071.3亿61%保利海上五月花（一二三期）30%35%30%05%902304（备案）4.41亿34%恒大金碧天下（一期）033.3%33.3%033.4%252252/100%郑州北区洋房市场备注：销售数据来源于郑州市房管局，与项目上大定数据略有出入三房占比在40%以上价位面积合理项目较为热销洋房供应与成交——北区洋房供应以三房和四房为主，三房的去化速度也好于四房，但价格一般低于四房，首层复式的价格最贵，顶层复式价格稍低。项目名称两房三房四房五房复式面积段供应套数成交套数成交均价面积段供应套数成交套数成交均价面积段供应套数成交套数成交均价面积段供应套数成交套数成交均价面积段供应套数成交套数成交均价怡丰森林湖------------118-130120169700153-1584818800------------------------迎宾路3号------------------------------------2309041530023018119000天地湾------------123-1401081611000------------------------------------天伦庄园------------------------1534800------------------------民安北郡------------117-14014412710800131-1401048713300------------137-177625712600正商玉兰谷------------104-137119898500160-17956189000------------------------保利海上五月花892727410800137318120110001432669013600------------143462014200恒大金碧天下------------143-18584848000178-218848410000------------175-21884849000郑州北区洋房市场备注：销售数据来源于郑州市房管局，与项目上大定数据略有出入面积越大，价格越高项目名称洋房均价（元/㎡）洋房月均去化（套）项目高层售价项目小高层售价项目别墅售价洋房高层价格比洋房小高层价格比洋房、别墅差价思念果岭68002无无10700//怡丰森林湖970097900800015000高出2000元，价格比1.23高出1700，价格比1.2别墅高出8200迎宾路3号16000约1无无26000//别墅高出10000元/㎡天地湾1100016无9500无/高出1500，价格比1.16/天伦庄园无/无无15000-18000///民安北郡1200020无8300无/高出3700，价格比1.45/正商玉兰谷87008无无12000//别墅高出3300保利海上五月花1000061无无无///恒大金碧天下8000-10000开盘当天基本售罄5800无12000高出近5000，价格比1.38/别墅高出2000绿地泰晤士新城8000/暂无暂无10000//别墅高出2000元/㎡郑北低密项目物业价格、销售、溢价能力——洋房产品针对资金实力不强但对居住环境要求高的客户，惠济北区洋房产品普遍比在售高层、小高层产品高出3000元/㎡的价格。郑州北区洋房市场标准层基本在1-1.2万左右区域高层小高层售价在8000-9500左右客户特征——大北区由于为传统富人区，距离城市距离合适，品质相对较高，客户主要来源于金水区、郑东新区、惠济区，多为品质改善型客户，对居住质量要求较高，基本为多套置业。郑州北区洋房市场置业人群职业分析•洋房客户多为经商人士，资金实力雄厚，对居住环境和居住舒适度要求较高。•政府和事业单位退休人员也居多，购买洋房主要用于养老，看中洋房社区的相对安静环境；•此外也有部分郊县和地市客户，习惯住多层，对高层产品抗性较大。区域总结产品•三所附近项目以别墅+洋房低密度物业为主•英才街板块以小高层、高层+洋房为主•惠济区洋房市场以6+1为产品为主，1T2户设计，部分涵盖2T3户型•目前衍生出部分项目如正弘阑庭叙多为小高层设计，然而打出洋房的概念，拉升品质感户型•洋房产品以改善型户型以110-130㎡三房为绝对主力，其次为四房户型。•户型设计区间跨