香港房地产买卖程序

香港房地產買賣對香港房地產買賣,相信大家都不會陌生,但如果你買賣樓宇,相信你一定想知道多一點有關房地產買賣法律資料。香港的土地制度,不像有些國家或地區實行產權登記制度,香港的土地產權是記載在契約上,而土地註冊處只是登記契約,以需先審閱契約,才可以確定產權。土地註冊處雖然提供了方便及清晰的登記資料,但法律上並沒有要求所有與產權有關的權益都須登記,特別是無契約記錄的土地權益,更無從登記。故單從土地註冊處所登記的資料,未必能百分百確定產權所屬。在這個制度下,買家及賣家的權益保障問題,須要在買賣程序、買賣合約、文件及契約中去處理。買賣程序、文件及契約因應個別的樓宇交易有所不同,因此契約文件應由有專業知識的律師處理,以保障買賣雙方的權益。本事務所認為如果樓宇買賣雙方對買賣的程序及有關的法律常識了解多一些,對雙方的權益會有更佳的保障,因為買賣雙方在選擇代表自己的律師行時,會更能夠選擇提供優質服務及保障自己權益的律師行。為了提供更好的房地產買賣法律服務,本所出版了這部小冊子,提供本所客戶參考。在個別的買賣上,請與本所的律師及職員諮詢。香港土地制度香港土地所有權歸於香港特別行政區政府有。政府只是批租土地使用權,所有權始終不變,政府單是將一定的面積土地使用權出讓於一段年期,短者數月,長者長達999年。批租形式有公開拍賣、公開招標、私人協議土地交換和臨時租約。港府對土地使用權的租用期限、用途、土地開發期限及條件有明確限制,允許承租人依合約和批租條款進行轉讓等合法經營活動。承租人一次付清地價,在使用期每年繳交地租。批租期滿後,理論上承租人須將土地連同土地上的建築物無償交還政府。若申請續約,須依當時市價補地價。基本法規定,所有超越一九九七年六月三十日的批租合約,均按香港特別行政區的法律繼續予以承認和保護。基本法的第一百二十一條規定,從一九八五年五月二十七日至一九九七年六月三十日期間批出的,或原沒有續期權利而獲得續期的,超出一九九七年六月三十日年期而不超過二Ο四七年六月三十日的一切土地契約,承租人從一九九七年七月一日起不補地價,但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值百分之三的租金。契約的註冊和業權的查冊一九九三年以前,負責土地契約註冊及接受市民查冊的政府機構是註冊總署下的田土廳。一九九三年政府成立土地註冊處營運基金,把本來田土廳的事務,由土地註冊處以商業模式運作,以自負盈虧的模式提供服務。土地註冊處的主要服務是：1.按照《土地註冊條例》為土地有關的文件辦理註冊；2.提供查冊服務及提供登記冊紀錄副本；3.按照《建築物管理條例》為業主法團辦理註冊。一.土地文件註冊根據《土地註冊條例》,香港實行契約註冊制度,一切與土地有關的文件,如樓宇買賣合約、轉讓契據、樓契和按揭契約等,都可在土地註冊處進行登記註冊。註冊的作用在於顯明已登記的契約,物業的權益根據登記的日期形成優先次序。因此,與物業有關的文件如不作登註冊,或延遲註冊,就可能會喪失優先權。註冊程序如下：1.把有關文件連同一份由律師簽署內容無誤的文件摘要備忘錄送交土地註冊處。2.土地註冊處查核文件是否與土地有關,以及登記備忘錄所載資料是否準確。3.查核後,土地註冊處若認為文件與土地無關或文件有錯誤的地方,則可以要求律師重新處理資料,再提交登記申請。若文件與土地有關且備忘錄資料無誤,則會將該份文件的性質：日期及相關資料,紀錄在土地登記冊上。4.土地註冊處將文件本身製成微型菲林後存檔,就把原來的文件發還業主所委托的律師。土地註冊處登記的不是業權或所有權,而是登記有關的文件,因此註冊登記不保證交易的業權完整。由於香港律師參與物業交易的進行,加上土地註冊處在登記前會進行核查,一般註冊業主都會是真正的業主,除特別情況；因此在進行物業交易時,買方律師必須查核業權,確定真正業主的身份,以維護買方的權益。土地註冊處正在研究,擬將現行制度改變成為產權登記制度,但在短期內,尚難做到。二.查冊土地註冊處以電腦、微型縮影和紙張三種形式保存有關資料,並向市民提供查冊服務。公開讓市民查閱的土地紀錄有：土地登記冊、登記備忘錄、登記備忘錄日誌、政府土地契約、集體政府土地契約,及其他項登記的紀錄及文件。由於土地登記冊並非登記業權或所有權,因此,查冊是樓宇買家或按揭銀行決定是否購買該物業或接受其為按揭之前的重要步驟。查冊人可查核每一物業從政府批出契約直至其後的所有交易(如買賣、抵押)及契約詳情,而確定產權情況。三.業主立案法團註冊香港的樓宇業主可根據有關的法例成立業主立案法團。業主法團向土地註冊處提出註冊申請,獲得註冊証書後,其管理委員會便可處理有關樓宇管理方面的事務,而不必徵得所有業主的一致的意見,其任務是改善及促進樓宇的管理。市民亦可向土地註冊處查閱業主立案法團的註冊情況。物業買賣程序樓宇買賣的一般程序：一.現樓視察買方通過現樓視察,確定所欲購買的樓宇是否適合,並可向賣家索閱或向土地註冊處申請查閱樓宇圖則及資料。若為合適的,則開始議定樓價。二.訂立臨時合約由於香港樓宇買賣程序繁複,土地註冊處的登記不保證業權無缺漏,因此,為保障自身利益,買方會委托律師處理樓宇買賣所涉及的法律文件及查冊等事務。由於臨時合約已是一份具約束性的文件,在簽訂臨時合約前,買方最好先向律師查問有關合約的問題。否則如果臨時合約中有不利的條款,由於已由隻方簽署,律師亦無能為力。如買賣雙方協議好基本條款,則可通過地產公司或代理商,依照協議的條款,先訂臨時合約。臨時合約的內容一般應包括：協議日期；買賣雙方姓名與身份証號碼、地址、樓宇地點、樓價、付款方式、簽署正式買賣合約日期、交樓期限、交吉日期、臨時定金及定金數額、雙方須履行的責任、違約責任,以及連同樓宇一起轉讓之物品清單等等。簽約後,買方付給賣方臨時定金,並約定時間在律師樓辦理正式買賣合約手續。三.審查業權文件,準備定金由於印花稅條例的規定,簽署臨時合約到簽署正式買賣合約之間相隔一般為十四天,簽正式合約時,買方要準備俗稱“大定”的樓款,連臨時定金計算在內,通常是樓價的10%。賣方亦須在正式成交前盡早將有關樓契交由買方律師審查業權。買方律師審查業權時,一般要查核至少由簽署買賣合約的日期前計起的15年內與該物業業權有關交易文件及地契,調查賣家是否有全權出售物業,盡量避免日後發生爭議。若買方律師對業權產生疑問,可向賣方律師提出,賣方律師會予以回覆,使買方明白及滿意賣方的業權。若買方律師認為樓宇業權有問題,不能令人滿意,會建議買方不進行交易,若業權真的有問題,賣方收取的定金要退還買方。四.簽訂正式買賣合約賣方律師起草正式買賣合約,將合約草稿交予買方律師並進行協商。雙方同意正式買賣合約草稿內的各項條款後,賣方律師準備制定正式買賣合約交買方律師,由買方在買方律師樓簽署,然後買方律師將合約和應付定金送給賣方律師讓賣方簽署,賣方簽妥後交還買方律師。香港的樓宇買賣都在律師樓成交,香港律師亦是唯一可處理土地交易文件的專業人士。香港法律規定,若樓宇轉讓要得到法律保障,就須以書面形式簽訂協議,口頭協議是不為法庭所接受的,故此無法律保障。買賣雙方的法律關係只記載在合約上,合約是買賣雙方保障各自法律利益唯一可依賴的文件。合約一經訂立,即具法律約束力。五.向銀行申請按揭買方若需要銀行貸款,則須在買賣合約簽署後,盡快向銀行提出按揭申請。銀行有時會委托銀行本身的律師查審樓宇的業權及準備按文件,很多時亦會委托買方的律師處理。銀行若批准有關按揭,銀行會於成交之日,指派律師準備好貸款協議及其他有關文件,安排買方簽署,並先將按揭款項存到買方律師戶口,以備支付樓款。六.簽署轉讓契約買方律師草擬轉讓契約(即香港俗稱的“大契”),並交由賣方律師審核。在交易完成當日,買方律師作最後查冊,確保物業業權清楚,及買方到物業作最後視察,確保物業情況後,買方律師會把買方簽署好的轉讓契約,連同樓價餘款送交賣方律師。賣方律師收到樓價餘款後,便把物業交予買方,一般形式是交出物業的鑰匙。買方收到物業鑰匙,賣方簽妥的轉讓契約、樓契和有關地契文件後,即成為物業業主,買賣就告完成,故亦稱買賣成交。雙方亦多會同時清理水電費等餘項問題。若無銀行按揭,買方律師將轉讓契約及樓契,安排支付印花稅及往土地註冊處進行登記,登記完成後,契據交由買方保存。若有銀行按揭、契據由銀行保存,直至借款人清還全部貸款。物業按揭物業按揭一般分為樓花按揭和現樓按揭,若樓宇未落成,按揭實際上是把樓宇的買賣合約中的權益作抵押,到樓宇出了入伙紙就要再把現樓作抵押。當買家向銀行申請按揭時,銀行會都考慮兩個因素：第一是物業的價值,根據估價師的估價,並考慮抵押物支持貸款額的限度,現時通常給住宅樓借七成,豪宅、商業樓或有租約的樓宇可能借五成至六成；第二是借款人的還款能力,銀行通常根據個人的稅單或公司的財務報告表來評估借款人的還款能力。如果能力比較差,銀行可能會把貸款額調低,並要求借款人提供擔保人,並根據擔保人的還款能力,來評估貸款的風險程度。一般來說,香港物業的價值,足以支持樓價十成的貸款,加上如果客戶是銀行相熟的客戶,有交易的記錄,則按揭的條件可能較理想。如果樓價變動大,銀行會因應當時的貸款政策,以自己估價的成數,貸款給借款人。香港的樓宇按揭,實質上是以樓宇抵押借款。根據現行法律,按揭銀行是有權在抵押人不能償還債項時,將物業出售。物業按揭的過程買方需要借款置業,最穩當的辦法,是在簽訂臨時合約前,向銀行或財務公司詢問,有關可否將擬購置的物業按揭借款可借款多少。因為有些物業,如樓齡高的樓宇,是較難作按揭借款的,就算銀行願意提供按揭借款,借款額亦較低。買方簽訂買賣合約後,可向銀行申請貸款。一般而言,申請人須填寫申請表,連同買賣合約影印本一份交與銀行。銀行收到申請表,很可能要求申請人提供入息證明,並可能會派人視察有關物業,評估物業的市價。其律師還會查證申請人提供的樓宇業權。銀行若同意貸款,會正式發函指示銀行的律師代辦貸款按揭契約,函件詳載貸款條件,律師應將有關條件向買方解說。到買賣成交之日或之前,買方需前往律師樓,並依律師指示攜備所需款項。成交當日,買方的貸款銀行將所貸出款項交予其律師,銀行律師將款項交予買方律師,買方律師收到貸款銀行律師交來的款項,連同買方交來的其餘樓款,一併交予賣方律師。銀行的律師與買方的律師,可以是同一律師。買賣成交後,有關地契文件由買方交到貸款銀行律師手上。買方貸款銀行律師收到有關地契文件後,會安排將該次交易的按揭契約和業權轉戶契約在土地註冊處登記。如買方是公司法人,會在公司註冊署的買方公司的紀錄上登記按揭詳情。一般而言,有關交易的業權轉戶契約,需幾星期的時間才做妥登記手續。登記手續完成後,全部地契文件以及是次交易的契約文件,將交買方貸款銀行保管,直至借款人還清貸款為止。借款人必須按照按揭契約的還款條款定期向銀行還款。按揭銀行的主要權利若借款人拖欠按揭銀行的款項,按揭銀行有如下保障措施：1.採取正常的法律途徑,追討欠款；2.若是項貸款有擔保人,可向擔保人追討借款人所欠款項；3.通過公開拍賣、招標或私人協議等方式,將樓宇出售,所得款項償付欠款。不足償付部份可繼續向借款人追討；4.將樓宇出租,以租金彌補欠款；5.若借款人負債大於資產,銀行可指派清盤人接管借款人的按揭資產。此外,銀行一般還享有下列權利：(i)成為按揭物業保險的受益人；(ii)在執行權利過程中,以貸款人身份,處理有關按揭物業的訴訟及其他法律程序；(iii)未得銀行同意,業主不可以將物業出租。亦可以要求業主將租金收益全部以償還欠款。樓花按揭主要條款樓花按揭,是未建成的樓宇按揭。由於是未建成的樓宇,銀行在提供貸款款項後,只有借款人簽署的樓花買賣合約文件,並無物業作為貸款的保障,貸款風險明顯比建成樓宇按揭為大,故此銀行在發展商的支持下才會考慮樓花按揭的申請。發展商、銀行、小業主,根據香港有關樓花買賣的管理規定,形成樓花按揭的三角關係。購買樓花,借款人若與貸款人簽訂標準樓按揭契約,須向貸款人承諾和保證：1.政府地租契約仍然有效；2.借款人會履行樓花買賣合約責任及繳清樓款；3.若借款人不履行樓花買賣合約的責任,貸款人可從其利益出發,先代墊支,代其完成買賣交易,