高效房地产开发管理模式

高效房地产开发管理模式——如何快速、低成本、高品质、最优服务地完成项目策划销售、规划设计、工程管理等工作住宅小区开发的核心竞争策略与设计要点浅说1.提出问题1.1高效的含义1.2为什么提出高效房地产开发管理模式1.3为什么品牌开发企业注重先进的管理模式1.4对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法1.5恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作2.分析问题2.1高效房地产开发管理模式是否存在2.2高效房地产开发管理模式包括的内容2.3流程简介2.4成果品质的控制2.5规范化的管理体系2.6产品化设计3.解决问题3.1实现高效房地产开发管理模式的条件3.2实现高效房地产开发管理模式的方式3.3高效房地产开发管理模式强调设计与管理的有机结合目录深圳灏景苑会所设计深圳灏景苑规划设计1.1高效的含义1.2为什么提出高效房地产开发管理模式1.3为什么品牌开发企业注重先进的管理模式1.4对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法1.5恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作1.提出问题深圳波托菲诺·天鹅堡珠海生态家园规划图（1）高效的含义包括：a.质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。b.时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。c.合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本）1.1高效的含义南京东郊小镇简而言之，高效就是在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率。（1）缩短开发周期——用最短的时间使一个项目开盘（2）资金压力——从一次性付清地价开始,开发商风险加大（3）市场的变化——当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大（4）时间成本——时间越长运营成本越高1.2为什么提出高效房地产开发管理模式（1）a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，（例如：南油地产的四达大厦）而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间（例如：广州碧桂园）(2)例如：北京、上海、深圳、武汉等地已开始实行一次性付清地价武汉万科四季花城大盘开发应注重品牌开发策略•万科总规特点•1．善于借用城市文脉的元素与成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划•2．布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计•3．设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围深圳万科四季花城万科建筑产品特点•1．建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项•2．建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主•3．局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多•4．户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多5．户型的观景性，通透性更强万科园林景观环境特点•1．以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题•2．建筑景观重社区，情趣街道的建筑景观与环境融合•3．广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参与性•4．景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中“生长”出来•5．街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡深圳万科金域蓝湾万科精心凝炼的品牌管理模式深圳横岗花园中心绿地规划图●万科开发理念特点●万科总规特点●万科建筑产品特点●万科园林景观环境特点●客户服务管理是万科的品牌核心万科的品牌策略特点万科的品牌管理能力客户服务管理是万科的品牌核心全面提升万科的产品力以文化牌善长的地产品牌专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验4、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正7、设计方案提交8、设计方案审验9、设计方案修改10、设计方案细化与确定11、施工图设计12、施工配合13、效果评估1、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集一般的设计管理流程具体产品注重概念创新对土地价值的识别和挖掘规划设计具备超前性以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式住宅标准化与产品创新的成功结合全程品质管理万科开发理念特点专业化、细节化、注重研发能力以人文、城市文脉和产品创新并重，支持品牌提升开发档次属于具较高性价比的中高社区1.3为什么品牌开发企业注重先进开发管理模式：万科的开发管理模式特点：●万科开发理念特点●万科总规特点●万科建筑产品特点●万科园林景观环境特点●客户服务管理是万科的品牌核心深圳万科第五园实景图（1）设计贯穿开发的全过程——一项工程从买地、设计、施工、销售到入住，设计一直存在。（2）设计阶段占用时间较长——占整个工程的60%~70%左右（3）地产背景与设计的结合——众多境内外设计公司的发展战略就是走地产与设计相结合的道路，为地产商提供全程设计服务的同时，赢得较高回报。为什么设计师近几年来大量投身于房地产实践深圳万科城花园实景（2）●一般的设计程序包括：方案设计、扩初阶段、施工图阶段。由于发展商最初的定位不明确，导致摆动比较大，很多时候扩初图和施工图已经出来了，回头还要改动设计方案。另外，一边施工一边设计的现象存在，这种现象实际上导致设计周期延长。（1）“明天把基础图拿出来”——不恰当的速度要求（2）“先搞几张效果图看看”——不恰当的进度安排（3）“做一个标志性的建筑”——不恰当的形象定位（4）“请某某设计大师设计”——让建筑师解决开发问题（5）“把设计费降低100万”——可能买的东西不一样（6）“设计师就是要找到灵感”——灵感来源于积累和分析（7）“这个材料不好，是设计的问题”——设计师解决不了所有问题1.4对待设计一些不恰当的看法确立景观的总体风格和指导思想确立项目总体规划和建筑风格确立社区功能和经济技术指标确立项目定位和项目主题（1）设计不是一件神秘的事情（2）设计不是一件简单的事情（3）设计不是能一次完成的事情（4）设计不能解决所有问题（5）设计创造的价值是有限的1.6恰当地看待开发中设计院的工作万科北京情花家园（1）●设计就好比炒菜（2）●想炒好一道菜不是一件容易的事（3）●炒一道好菜也有多道程序（4）●策划好比点菜，点菜不是设计能解决的问题（5）●一道普通菜做得再好也不可能卖出天价2.1高效房地产开发管理模式是否存在2.2高效房地产开发管理模式包括的内容2.3流程简介2.4成果品质的控制2.5规范化的管理体系2.6产品化设计2.分析问题（1）“明天把基础图拿出来”——不恰当的速度要求（2）“先搞几张效果图看看”——不恰当的进度安排（3）“做一个标志性的建筑”——不恰当的形象定位（4）“请某某设计大师设计”——让建筑师解决开发问题（5）“把设计费降低100万”——可能买的东西不一样（6）“设计师就是要找到灵感”——灵感来源于积累和分析（7）“这个材料不好，是设计的问题”——设计师解决不了所有问题1.4对待设计一些不恰当的看法确立景观的总体风格和指导思想确立项目总体规划和建筑风格确立社区功能和经济技术指标确立项目定位和项目主题（1）设计部自身存在的不足a.面积计算的误差较大b.规范不熟或一知半解，造成审图不严,低级错误不断c.职责不明,把甲方应该完成的工作推给设计院d.只能完成单一的专业工作,缺乏综合协调能力e.过于创新和强调品质,导致工期延误,成本加大g.部分成员职业经验和知识构成缺陷,导致楼盘整体品质下降当前房地产开发中设计管理工作出现的问题设计部工作与营销部、工程部出现不协调•（1）“销售合同中的户型图与施工图、竣工图严重不符合”•——飘窗、阳台门、门窗开起方向、楼梯位置、净高等经常不对•（2）“与销售部和代理公司人员缺乏有效沟通”•——不能正确解释销售说辞,没有对销售代表的培训计划•（3）“在设计前期中过于盲从策划概念”•——不能正确理解项目的SWOT,无设计主见,无全程控制能力•（4）“与工程部配合、协调不力”•——导致工期延误和项目硬伤•（5）“认为施工单位故意找茬,拖延设计变更时间”•——人为造成直接经济损失•（6）“马虎应付设计交底和图纸会审”•——接受“四新”技术能力不足，无法回答工程技术答疑（1）开发设计流程（2）成果品质的控制（3）规范化的管理体系（4）产品化设计2.2高效房地产开发管理模式包括深圳万科的十七英里的内容深圳万科第五园2.3流程简介投资分析阶段概念设计阶段规划方案阶段初步设计阶段施工图阶段后期服务深圳万科四季花城设计工作流程是基于产品的生产过程而制定，工作流程的意义在于以节点为基本单位控制设计工作；并明确每阶段、每步骤设计工作应达到的效果。（1）投资分析阶段a.收集项目基础资料b.完成规划设计草案及可行性分析2.4成果品质的控制（1）a.项目基础资料包括：（a）宗地自然条件（b）宗地社会条件（c）竞争楼盘信息b.规划设计草案（a）对收集基础资料的简单分析（b）规划设计草案总平面图（c）综合经济技术指标（d）方案的可行性分析实例：集中采购,产品标准化,研究与创新,专业集成,综合性价比,可持续开发上海万科的假日风景（2）概念设计阶段a.完成概念设计任务书b.完成概念设计方案及分析c.完成《项目设计指导书》2.4成果品质的控制（2）a.设计任务书包括：（a）项目概况及用地分析(参投资分析阶段基础资料)（b）经济技术指标及设计要求(参概念分析阶段的草案指标)（c）概念设计成果及进度要求b.概念设计方案及分析包括：（a）设计说明（b）综合经济技术指标及产品分析（c）概念设计图纸c.设计任务指导书包括：（1）项目概况及用地分析（2）开发目标、开发计划与项目设计总体计划（3）市场定位和产品建议（4）成本控制因素与工程管理意见实例：市场定位不明确、设计概念不清晰，导致方案阶段出现大的调整。成都万科的城市花园二期（3）规划方案阶段a.完成规划方案设计任务书b.完成详细规划设计方案c.建筑单体方案d.景观概念方案设计2.4成果品质的控制（3）a.方案设计任务书包括：（a）概念设计研究结论（b）方案设计需要解决的主要问题b.详细规划设计包括：（a）设计说明（b）综合经济技术指标（c)规划设计图纸目录c.单体方案：（a）单体建筑的经济技术指标（b）单体方案图纸目录d.景观概念设计包括：（a）彩色平面图（b）主要园林建筑（c）景观视线分析图（d）重点景观图实例：常奥的景观概念及时加入，导致了规划的调整，明显优化了规划。杭州坤和家园主入口景观设计（4）初步设计阶段a.建筑初步设计图纸b.景观初步设计图纸c.相关专业在本阶段的工作成果2.4成果品质的控制（4）a.建筑设计图纸包括：（a）初步设计建筑专业图纸目录（b）各专业初步深化的图纸目录c.相关专业工作结果：（a）工程在本阶段的工作成果（b）成本在本阶段的工作成果（c）销售在本阶段的工作成果b.●完成景观设计图纸实例：材料、设备工作的滞后，带来成本失控，景观往往出现严重赶工，施工质量很差，曾有过30天完成设计、施工的情况。南昌万科四季花城中心广场设计（5）施工图阶段a.完成施工图设计任务书b.审查并确认施工图条件图c保证图纸及时到位及设计质量d.组织重要节点内部评审e.组织施工图图纸会审和技术交底f.完成营销设计交底2.4成果品质的控制（5）a.施工图设计任务书：（a）项目名称、建设地点（b）设计依据、批准文号（c）项目概况（d）项目设计时间要求（f）项目设计成果要求（g）现场服务要求实例：施工图营销设计交底工作的缺乏，出现销售口径不一致的现象。（公司内部在不同部门也有同样的问题）。上海之家的会所设计（6）后期服务a.施工过程中的设计监理b.开盘配合c.竣工验收d.入伙配合e.客户服务配合2.4成果品质的控制（6）深圳四季花城景观设计深圳中海阳光棕榈园景观设计2.5规范化的管理体系——公司架构成都万科城市花园三期不同项目经理部的岗位设置和人员编制，可根据该项目的规模、开发难度、距公司本部办公地点的远近等