互联网“加”文旅地产培训报告XXXX74

“互联网+”时代下的文旅地产项目运营创新2016年7月报告目录第一章目前文旅地产发展基本概况第二章互联网+对文旅地产的影响及重要性第三章第四章典型案例对我们项目的思考第一章文旅地产基本概况从旅游度假火爆数据说起Ⅰ文旅地产是什么Ⅱ旅游度假消费行为特征Ⅲ如何运作文旅地产Ⅳ旅游地产发展趋势及前景Ⅴ旅游度假火爆现象（2016年端午节当天）黄山峨眉山门票收入774万元3.75万人次九华山旅游收入774万元5万人次门票收入516万元3.89万人次张家界武陵源核心景区3.93万人次九寨沟4.84万人次7.61万人次10.02万人次泰山青城山-都江堰博物馆院7.07万人次秦时皇陵极地公园2.17万人次曲江海洋景区3.12万人次2.6万人次12.06万人次旅游总收入3.55万元727.11万人次游客总收入87.25万元833.80万人次游客总收入64.16万元267.50万人次旅游总收入774万元251.40万人次旅游总收入12.68万元254.30万人次三亚千古三亚南山三亚七大景区重庆成都青岛济南贵阳节假日旅游火爆现象以部分省市2015年数据为例，春节、五一、国庆三大假期17天吸引全年15%人次和10%的旅游收入，火爆的节庆旅游现象成为又一新常态。节日春节五一国庆三大假期合计2015全年各省旅游总收入（亿元）接待游客总数（万人次)旅游总收入（亿元）接待游客总数（万人次)旅游总收入（亿元）接待游客总数（万人次)旅游总收入（亿元）接待游客总数（万人次)旅游总收入（亿元）占比接待游客总数（亿人次)占比山西28.23599.4269.691533.52213.473357.63311.395490.5734489.03%3.6115.21%陕西91.22025.664.81616.8200.94088.6356.97731300611.87%3.8620.03%安徽116.072104.9871.291923.69178.65101.5365.969130.1741208.88%4.4820.38%湖北67.491644.5863.451314.59165.93517.05296.846476.2243106.89%5.1012.70%贵州50.811189.5446.291157.31136.352116.22233.454463.0735006.67%3.6012.40%重庆76.052941.1760.311050.6965.042087.22201.46079.0822508.95%3.9215.51%旅游业已成为中国支柱产业2015年全中国旅游业接待内外人数超过41亿人次，旅游总收入达4.13万亿元2015年旅游业对全国GDP综合贡献为7.34万亿，占GDP总量的10.8%，超过教育、银行、汽车产业旅游直接就业2798万人，间接就业5113万人，合计7911万人，占全国总就业人数10.2%10.8%10.2%全国几乎所有的省区市都将旅游业列入战略性支柱产业85％以上的城市、80％以上的区县将旅游业定位为支柱产业旅游与人们的生活息息相关2015年我国国内旅游人数突破40亿人次，人均出游率达2.98次（发达国家为7~8次）从国民年人均出游率看，旅游已成为我国百姓常态化的生活选项游客从过去关注景点，逐渐转向慢游体验城乡生活，与城乡居民共享常态化生活空间出行观光资源导向单一目的休闲娱乐、民俗节庆、美食、信仰、人文、购物、蜜月、求学、医疗等多元方式2015年中国旅游数据统计2015中国旅游统计国内旅游入境游出境游40亿人次旅游收入突破4万亿1.33亿人次收入1136.5亿美元1.28亿人次消费1045亿美元中国已成世界级旅游大国政策关注从宏观指引到落地实操产品供给从“资源+土地”到“投资+情怀”旅游+从单打独斗到全面融合市场需求从浅层次消费到深层次参与“互联网+”从单点切入到全产业链渗透旅游服务从节点服务到全程全域旅游产业资本从业内投资到跨界资本涌入旅游全球化从资本先行到深度合作中国自2012年开始成为世界第一大出境旅游消费国不久的将来，中国也将成为世界上排名第一的旅游目的地国家自2012年起，中国对全球旅游收入的贡献年均超过13%。2015年中国公民出境旅游人数达到1.2亿人次，旅游花费1045亿美元，出境旅游人数、境外旅游消费继续位列世界第一。中国目前已是世界第四大旅游入境接待国，2015年入境旅游1.33亿人次，旅游外汇收入1136.5亿美元，据预测，不久的将来，中国将取代法国、西班牙和美国，成为世界上排名第一的旅游目的地国家。第一章文旅地产基本概况先从旅游度假火爆数据说起Ⅰ文旅地产是什么Ⅱ旅游度假消费行为特征Ⅲ如何运作文旅地产Ⅳ旅游地产发展趋势及前景Ⅴ旅游的本质是“诗意地栖居”，是诗与远方而度假是旅游的高端形态作为一种更高层次的休闲导向生活方式是对日常生活的短暂“逸出”就是大家脱离日常生活，享受新的更高层面的生活这是旅游的本质文化旅游地产特征概念依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目；旅游地产类别旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值文化旅游地产特征旅游地产可分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。国外旅游地产发展历程产生发展第一阶段产生上世纪60年代第二阶段发生上世纪70年代第三阶段崛起上世纪90年代上世纪60年代——法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。上世纪70年代——1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域上世纪90年代——大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了客观的收益。从此，旅游地产掀起了世界投资的热潮。从城市化的角度来看随着城市的交通网络化、公交化、投资区域界线逐渐消失，服务区域的地域突破，地区保护主义走向消亡，旅游地产面对的是更大的市场空间与机会，区域资源开发将被置于更大的地域范围内进行优化配置，从而发挥出更大的价值。旅游房地产的发源于法国地中海沿岸中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪开始形成一定的市场规模。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员，贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。中国旅游地产发展历程萌芽阶段1990年以前表现形式案例自然、人文文化旅游地产类观光旅游项目黄山、海南等拥有丰富自然资源的地区几乎无开发商进行投资，多为政府自行开发起步阶段1990-2000借古文化的古村、古镇观光旅游项目商业及主题公园类启蒙发展宏村、清明上河园华侨城、中坤等开始起步发展快速发展阶段2001-2010商业与主题公园性形式地产综合类启蒙发展新天地、宋城、深圳华侨城、方特欢乐世界华侨城、宋城集团、华强等爆发增长阶段2011-至今主题公园类、地产类项目爆发式增长云南华侨城、雅居乐清水湾华侨城、雅居乐、万达、龙湖等纷纷进入旅游地产文化旅游地产营运特征序号项目类别选址规模驱动因素功能运营模式风险要素发展趋势1传统地产+资源强势类城市郊区、农村跨幅较大（500亩以下~5000亩）自然资源、历史文化休闲、度假、居住借旅游促地产、先旅游后地产、旅游与地产发展相结合政策管控、管理团队水平；投资风险一般，相对可控传统景区市场饱和，景区外开发2传统地产+资源借势类城市郊区5000亩以上政策、自然资源、经济居住、度假、休闲、娱乐先规划后地产，规划吸引人气，炒热地产，地产实现收益投入较大，需要极强的资金滚动开发能力及项目开发次序的全盘把控能力以符合现代人生活及消费诉求打造休闲度假+地产3主题公园类城市郊区1000~5000亩文化产业、经济休闲、娱乐借旅游产品实行产业链运作，利用相关产业产出效益投资较大，运营成本较高，竞争压力巨大主题公园引进产业化运作4借古文化类城市郊区、农村500~1000亩历史文化休闲、娱乐以景区门票收入为主、通过文艺演出、商业等增加其附加值受政策影响大借历史或自然资源，保护性复合开发5文化商业街城市中心500亩以下政策、历史文化、经济休闲、娱乐、购物采用只租不售的运营模式，统一经营管理回收周期较长，避免短见行为对旅游型商业的挤出效应文化内涵主导，目的地型开发6文化度假酒店城市郊区、农村500亩以下自然资源、历史文化度假采用全部持有，统一经营管理或采取部分产权出售以缓解投资压力前期投入较大，运营管理成本较高，盈利方式单一，对冲风险能力较低文化内涵主导，目的地型开发文化旅游地产开发特点特点一：文化旅游地产占地及建筑规模大，前期投入大，投资周期长，在选址上逐渐远离城市，文化和自然资源是发展的重要驱动因素，运营模式多样化，延伸开发是其重要的盈利模式，未来发展主要向综合、复合型项目发展。特点二：文化旅游地产开发，以景观资源为依托，注重文化价值的挖掘，景点为基础与主要卖点，产品以别墅、洋房、酒店为主，公共配套设施齐全，类型多。政策性强，政府对项目的影响大。特点三：开发模式主要是先由政府或开发商针对旅游景区的直接开发，一定的时机，依托旅游景点，以此为品牌卖点，多功能复合开发。旅游度假地的基本类型高山雪原型度假地以滑雪场为基础，并供给登山、攀岩、跳伞、徒步、日光浴、森林浴、冰川科考等旅游产品。依托的主要度假旅游资源是气候气象、山地的地形和生态环境。海滨海岛型度假地以海滨浴场为基础，并供给海水浴、沙浴、阳光浴、冲浪、潜水、海洋科考等旅游产品。依托的是“3S”旅游资源，度假地的生态环境、餐饮和服务也是有吸引力的度假旅游资源。温泉疗养型度假地以温矿泉浴疗场为基础，主要分布在山地。依托的主要度假旅游资源是温矿泉水、良好的生态环境、有特色的餐饮与服务及接待设施。以水上活动、山地旅游为主，提供游泳、跳水、滑艇、登山、骑马、徒步等旅游产品。依托的主要度假旅游资源是山川湖泊。内陆湖泊山水型度假地乡村田园型度假地以乡村田园风光为依托，开展民间节庆、乡间骑马、网球、高尔夫球、农家体验等度假活动。依托的主要度假旅游资源是乡村田园风光、良好的生态环境和乡村特色餐饮。流动的度假地以游船、游轮和豪华的旅游列车等现代交通工具为依托进行的度假活动。小结：以上是度假旅游地的6大类型从这6类度假旅游地依托的度假旅游资源来看度假旅游资源主要由观赏游憩资源、生态环境资源、服务设施服务水平、餐饮及其环境、娱乐项目几个方面组成。文旅产业的行业特点投资大景点建设、酒店、餐饮服务、实景演出……每一个都投资巨大投资期长建设期和运营期比较长回收慢回收期长靠门票、衍生品或配套服务回收，细水长流，回收期漫长无形资产软件投资比例较大文旅项目的无形资产和软件投资比例较大，资产沉没风险较大。1234总结：文旅产业看起来高大上，投资却犹如生病，“病来如山倒，病去如抽丝”。商业模式的合理设计和投融资有效搭配，是支持文旅产业发展的必要条件。第一章文旅地产基本概况先从旅游度假火爆数据说起Ⅰ文旅地产是什么Ⅱ旅游度假消费行为特征Ⅲ如何运作文旅地产Ⅳ旅游地产发展趋势及前景Ⅴ旅游度假的主体是中产阶层中产阶层度假时代的到来是度假成熟的标志01中国社会科学院研究成果认为，到2020年全国中产阶层的比重可达38%左右。2014年，全球知名咨询公司麦肯锡的报告认为，到2022年，中国中产阶级的数量将达到6.3亿。瑞士信贷银行发布的《全球财富报告2015》，中国中产阶级人数达到1.09亿人，超越美国的9200万人、日本的6200万人，成为全球中产阶级人数最多的国家。中国中产阶级的崛起是度假时代来临的基础。在消费水平上度假消费有着中高端的消费特征02表现在度假者对度假地的设施水平和食、住、娱乐等接待服务要求较高，在目的地长时间停留，拉升了度假的整体消费水平。Agde（法国“裸镇”——阿德格角）为法国著名的海滨度假区，来此度假的游客一般自己拥有游艇和度假港口别墅