7房地产投资可行性分析

房地产投资可行性分析主要内容：1.房地产投资项目可行性研究概述；2.房地产投资成本估算；3.房地产投资收入估算；4.可行性研究报告的编写；5.房地产投资项目预可行性分析。财务上可行物理上可行法律上可行方案或计划可行一、房地产投资项目可行性研究概述1.可行性研究的概念在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究。2.可行性研究的作用不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误的市场开发或购买了一个错误的楼盘！！！后续设计任务书和规划设计与其他协作方、合作方签订协议、合同的依据投资决策筹集资金可行性研究报告出发点3.可行性研究的工作阶段机会可行性研究初步可行性研究详细可行性研究4.可行性研究的程序研究工作筹划调查研究方案构建、选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告5.房地产投资项目财务分析过程市场分析项目策划投资方案的拟订选择相关基础参数定量分析项目策划：项目投资方案的拟订和选择区位分析与选择；投资内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。构造评价方案：可以组合的因素包括——是否分期，如何分期；物业类型及其比例关系；建筑规模和物业档次；合作方式和合作条件；拟投入的资本金及其比例；租售与自营方式的选择及其比例。建设内容与经营方式是否分期开发写字楼、公寓写字楼、商场销售出租不分期评价方案一评价方案三分2期评价方案二评价方案四【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。选择基础参数：类别时间类参数融资类参数收益类参数评价标准类参数指标开竣工时间开发经营期计算期贷款利率资金投入比例财务杠杆比率预售收入用于后续开发的比例出租率空置率运营成本比率价格和租金租售计划表基准收益率目标成本利润率目标投资利润率目标投资回报率回收期净现值房地产项目投资与收入估算投资计划与资金筹措表资金使用计划资金筹措计划投资估算收入估算财务报表财务指标的计算二、房地产投资成本估算投资形式经营方式投资成本开发投资销售开发建设过程中资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发经营过程中资金投入含开发建设成本和出租成本自营开发经营过程中资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产的资金投入含购买成本和出租成本自营购买房地产的资金投入含购买成本和经营成本开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用经营资金固定资产及其他资产房地产开发销售开发经营成本总投资房地产开发出租自营房地产置业投资获取土地土地再改造规划设计工程建设房地产产品出售出租自营土地费用税费前期工程费；建安工程费基础设施建设费公共配套设施费管理费、财务费、销售费其他费用，不可预见费销售收入出租收入：出租成本营业收入：经营成本税费1.房地产开发投资成本估算收回资金投入资金投入资金地价＝取得成本＋开发成本＋政府收益熟地地价＝出让金＋拆迁安置补偿费＋基础设施建设费＋税费毛地地价＝出让金＋基础设施建设费＋后支付的拆迁补偿费＋税费（1）土地费用的估算土地出让地价款区分土地生熟状况以及出让方式土地转让费协商土地租用费较为少见土地投资折价价值评估、协商作价（2）前期工程费用的估算规划设计费建安工程费的3％可行性研究费项目总投资的1～3％水文地质勘探费设计概算的0.5％左右三通一平等土地开发费用根据实际工作量，参照有关计费标准估算（3）房屋开发费的估算建筑安装工程费建筑工程费、设备采购费和安装工程费，依据资料的可获得性，采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法、类似工程经验法等进行估算公建设施建设费非营利性的居民服务设施，按规划指标和实际工程量估算基础设施建设费项目红线内与建筑物2米以外的管线和道路工程建设和接口费，按实际工程量估算（4）开发费用的估算管理费用管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育费、社保费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失及其他按照项目总投资（合同中规定的土地开发费、房屋开发费和公建配套工程费）的3～5％估算，说明：开发间接费用是指在开发现场组织管理开发产品的企业内部独立核算单位所发生的费用，如工资、福利费、办公费等。当不设现场机构时，该费用可计入管理费用。财务费用资金使用成本，如借款或债券利息；资金筹集成本，如手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及其他——参照市场利率和资金分期投入情况，按复利计算利息；利息以外的筹资费用，按利息的10％估算销售费用销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费——按照销售额的一定百分比3～5％计（5）开发期税费及其他费用的估算开发期税费固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费——按照当地有关法规标准估算其他费用临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等——按照当地有关法规标准估算不可预见费按照上述费用之和的3～7％估算（6）可能需要估算的运营费用人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费，保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。时间费用项目合计开发经营期123…n1土地费用2前期工程费3房屋开发费4开发期费用5开发期税费6其他费用7不可预见费合计资金使用计划提示：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。土地房地产购买拥有权益自住出租转售自营使用权所有权转租包租收回资金投入资金投入资金购买支出买方税费经营费用出租收入营业收入转售收入卖方税费2.房地产置业投资成本估算（1）购买支出的估算成本法重置成本×成新率市场法选取若干可比实例进行调整收益法未来某一年收益的资本化（2）经营费用按照租金收入或经营收入的一定比率估算1.租售计划：估算的基础租售方案租售物业用途、类型、面积、时间及其与建筑物的对应关系租售价格依照定价策略和方法制定租售价格租售收入依据经营情况、类别和时间计算租售收入，形成租售收入计划收款方式考虑当地付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例三、房地产投资收入估算2.投资收入的估算租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）自营收入＝营业额－营业成本－自营中商业经营风险回报两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本总开发价值＝项目总销售收入－销售税费销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本3.房地产投资中的税金（1）房地产开发投资中的税金税种税率经营税金营业税5％、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）印花税按售房金额的0.5‰计交易服务费每平方米3元，经济适用房减半计收城镇土地使用税按城市大小、土地类别和级别分成四级，按每年每平方米计，如大城市0.5~10元，计入管理费土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税企业所得税25％（2）房地产置业投资中的税金（作为业主方）税种税率经营税金营业税5％、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）印花税按售房金额的0.5‰计交易服务费转让：6元/m2，各负担一半；经济适用房减半计收租赁：100元/套城镇土地使用税按城市大小、土地类别和级别分成四级，按每年每平方米计，如大城市0.5~10元，计入管理费房产税按原值扣减10~30%的余值，或按租金收入征收土地增值税主要针对转让情形所得税企业：25％；个人：20%土地增值税的计算：四级超额累进税率A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50％）B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100％）C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200％）D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。扣除项目金额50%100%200%30%40%50%60%扣除项目：A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）；F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。速算法：A.增值额未超过扣除项目金额50％的，税额＝增值额×30％B.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％C.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％D.增值额超过扣除项目金额200％的，税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％——公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。扣除项目金额：150万元50%100%30%40%50%60%（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%速算法：应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额＝120×50%×30%＋（120－120×50%）×40%＋（180－120×100％）×50％＝72万元【解】（1）土地增值额＝300－120＝180万元（2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元=150%（3）税率分别为30%、40%和50％速算法：应纳土地增值税＝180×50%－120×15%＝72万元【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。【解】1.确定收入：1000万；2.确定扣除项目（1）地价款：100万（2）开发成本：300万（3）开发费用：①利息能分得清，并提供相应证明资料，则按：“利息＋[（1）＋（2）]×5%”②利息不能分清，或者不能提供证明资料，则按“[（1）＋（2）]×10%”（100＋300）×10%＝40（万元）（4）转让相关的税金：营业税：1000×5%＝50（万元）；城建税：50×7%＝3.5（万元）；教育费附加：50×3%＝1.5（万元）（5）加计扣除：（100＋300）×20%＝80（万元）（6）扣除合计：将（1）～（5）这五项加起来575万元3.确定增值额：1000－575＝425（万元）4.确定增值比例：425÷575×100%＝73.91%5.计算土地增值税：425×40%－575×5%＝141.25（万元）土地增值税小结：级次增值额与扣除项目金额之比∏税率%速算扣除系数%150%≤∏300250%＜∏≤1