XXXX年中国房地产私募股权投资基金运营模式(讲义)

——地产基金募集与投资中国房地产私募股权投资基金运营模式演讲：范子龙房地产基金概述基金概述背景意义定义分类特点调控的号声2月27日上午，温家宝总理在谈及控制房价时特别强调，“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”到底是谁没道德的血液开发商支持公开成本：让全社会公正的了解谁拿了暴利•房地产开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝图审查费等50余项费用，涉及约25个政府部门，总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取消部分行政性费用。开发商税负过重，不得不将这些负担转嫁到购房者身上，以致造成房价居高不下•那就不妨各方都少赚一些，土地拿出一部分，税收让利一部分，开发商们少赚一部分，无良商人、贪官们别再囤积居奇、哄抬房价，“御用文人”不再趁火打劫忽悠百姓，这样是不是房价会降下来？到时你们就可以理直气壮地说：“我觉得我们身上流着的都是道德的血液”。楼市调控打出一连串有力的组合拳•国四条•国十一条•国八条•新国八条•限购令•房产税逼你进蓝海楼市调控政策一次比一次狠，但房价却依然挺着高昂的头。面对“房坚强”，调控一次次成了“空调”，政府部门有怒气，老百姓有怨气，开发商也觉得最委屈的是自己。1.背景：房地产的父母金融以及相关政策土地以及相关政策贷款政策收紧土地供给量GDP导致通货膨胀投资性需求导致限购令房产税……城市化进程人口结构级差地租……土地是财富之父，资金是财富之母孩子断奶了银行放贷能力大为受限银行放贷能力大为受限房地产信托逐步收缩房地产信托逐步收缩资本市场直接融资受阻资本市场直接融资受阻•年内存准率已5次上调，达21.5%·上半年房地产贷款新增7912亿，同比少增5985亿•开发贷不再为主要融资手段•IPO、再融资、发债等全面受阻•《信托公司净资本管理办法》·窗口指导调控下，房企传统融资渠道纷纷遇阻，资金链趋紧成常态境外基金规模有限境外基金规模有限•投资额度受限·进出手续繁杂，限制较多·对国内市场不了解保值增值功能需求资产保值投资需求消费升级需求刚性需求过剩流动性投资渠道缺失居住环境改善财富效应城市化进程人口红利工业化进程农村劳动力解放国际人均居住面积比较二套房政策人民币升值中美利差贸易顺差信贷膨胀公积金制度前提增值收益租金收益率支付能力保障性住房贷款利率劳动生产率提高房价收入比政策市场预期需求因素分析房地产供给房地产投资额供应结构开发商数量市场进入壁垒行业盈利能力市场规模土地供应新开工面积施工面积土地购置面积先行指标影响因素政府换届财政收入GDP增速经济稳定性相关产业民生问题钢铁行业水泥产业金融产业其他双70政策需求产业政策开发速度资金打击囤地信贷政策土地增值税18亿亩耕地不再批别墅用地招拍挂形式保障性住房供给分析宏观调控土地税收资金国土部四条打击囤地措施中小户形面积及土地双70短期增加供给长期减少供给供给结构调整第二套购房首付提高房地产开发贷款限制房地产再融资限制减少需求二手房营业税土地增值税二手房所得税减少需求减少需求供给结构调整18亿亩耕地红线开发商资金紧张降价促销项目转让开发放缓供给减少行业重组市场观望行业盈利下降行业集中度提高成本增加房价起稳部分企业退出措施调控让行业发生了变化在中国房地产企业在中国资本市场现状代码名称今开年初至今涨跌幅5日涨跌幅每股收益(TTM)市盈率(TTM)市净率(MRQ)000069.SZ华侨城A14.60.23460.06840.978114.933.43000002.SZ万科A8.550.03770.04030.662412.882.12600383.SH金地集团6.820.08730.03380.524912.81.85600048.SH保利地产13.350.03850.04191.075312.272.03600773.SH西藏城投21.650.2570.16450.344467.0216.56600736.SH苏州高新8.160.5477-0.01930.289228.042.66600614.SH鼎立股份13.60.53330.06680.148794.5510.11600696.SH多伦股份6.980.15990.19570.0169437.285.36000036.SZ华联控股4.20.15770.10990.052978.263.12600895.SH张江高科11.750.3337-0.01840.456925.633.11600325.SH华发股份11.60.14990.13550.758615.371.79600239.SH云南城投18.19-0.03070.04710.245673.293.88000979.SZ中弘地产9.520.02670.08410.9111.076.12600576.SH万好万家25.140.2906-0.02580.0872282.119.94000402.SZ金融街6.750.02420.03040.351419.121.29000931.SZ中关村9.010.3464-0.00090.0878101.948.49600376.SH首开股份16.26-0.0440.03531.378611.691.82000024.SZ招商地产17.270.06520.02171.228713.981.68000671.SZ阳光城10.320.18330.10990.638515.664.29地产基金恰逢其时，大势所趋12提高管理水平股权分担风险扩大资产规模拓宽融资渠道分担风险，分享收益股权投入可扩大资产规模，优化报表基金带来先进的项目管理体系，提高企业管理水平严厉调控政策下，为数不多的融资方式与类金融机构合作，提升企业知名度和被投企业信心保留控股权提升品牌基金参股不控股，不过多干涉项目公司日常经营管理意义意义企业多元化的融资平台利于行业整合收购IPO房企未来核心竞争力对房企对社会对政府对金融促进基金金融创新促进基金金融监管为金融市场扩容疏导社会闲散资金规避非法集资社会资金的优化配置推进金融体系完善大力发展了私募基金促进政策法规完善对于私募股权投资行业自身而言——规范化运作模型我国房地产私募股权投资基金能够很好地解决房地产企业缺乏资金和大量社会资金在寻找投资需求这一问题意义：房地产基金进入阶段土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通银行贷款、信托、民间信贷等很多金融工具对房地产项目都是有一定要求的，只有私募股权基金可以做到全流程的投资，真正做到雪中送炭，灵活流通，全流程投资新进入者的威胁行业现有的竞争状况供应商的议价能力替代产品或服务的威胁客户的议价能力地产基金意义：房地产基金五力模型意义：房地产基金五力模型供投资人投资产品多，投资人可选择追求稳定的收益，高收益，议价能力高1.在银行，信托等金融机构融资困难的时候，客户的议价能力低。2.在银行，信托等金融机构融资放开的时候，客户的议价能力高。新兴的细分行业1.地产商纷纷成立地产基金2.私募股权基金细分地产行业3.第三方理财机构借力发展4.私募股权信托基金5.投资银行转型业务1国家政策的不确定性和周期性导致银行，信托等低成本的地产融资回暖2.民间拆解等不规范的融资渠道3.上市公司二级市场融资国家通过控制银行，信托等金融机构对房地产的调控政策，这样给地产基金提供了机会，现在处于群雄逐鹿阶段16定义房地产私募股权投资基金是私募股权基金中的重要分支。•房地产私募股权投资基金：房地产私募股权投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产私募股权投资基金通过募集投资者的基金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产私募股权投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。房地产私募股权投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司和契约型基金。类别比较项目有限合伙型信托基金型公司制发起方普通合伙人信托公司原始股东投资方有限合伙人，不参与基金运作与投资决策委托人，不参与信托运作与投资决策股东，对重大决策行使股东权利其他参与方无商业银行为托管方无法律依据《合伙企业法》《信托法》《公司法》法人资格--具有法人资格发行凭证基金单位信托单位股份经营期限一定的经营期限一定的经营期限(一般1-3年)永续经营(除非破产、清算)管理人普通合伙人，认购基金总额的一定比例信托公司，一般不认购信托单位董事会任命的管理层，或是公司聘任的管理团队特征类别特征目标IRR核心型风险分散，回报较低投资于繁华地段例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例轻负债7-9%核心增益型风险/回报适中投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目负债不超过资产比例的50％9-12%增值型适中或较高的风险/回报投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目负债不超过资产比例的70％资产增值是预期回报的重要来源12-16%机会型高风险/回报投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造项目收购地产开发商的全部股权及资产关注国际新兴市场的地产投资机会负债占资产比例在70％以上16%私募股权融资理论约——不必同股同权，契约为主，合伙人利益得到充分保障投——有利于调动各方的投资热情管——基金实现专业化管理，降低投资风险退——为投资者提供了便捷的退出通道活——较之公司更具有操作灵活性与商事保密性法——法律兼顾合伙人利益与合伙债权人利益保护之间的平衡税——不需缴纳企业所得税，税负较轻非纳税主体——合伙制，进出灵活非金融机构——受政策限制少金融杠杆——以小博大防火墙——隔绝政治等风险M1M2M4M3房地产基金发展现状发展现状国外由来与发展国内发展与现状国内知名机构国外房地产基金由来与发展出现兴起延伸中国元年成熟?70年代-美国80年代末90年代后期2010年未来私募股权房地产投资基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支私募股权基金投资房地产行业占比私募股权投资基金投资传统行业投资金额均在40.1%以上，而投资房地产行业占比传统行业案例数均在32.3%以上，房地产行业是私募股权基金投资中国传统行业中最受青睐的行业之一•海外地产基金起源于美国，在短短几十年间，美国房地产私募股权基金年募集金额从8.8亿美元增至1250亿美元，债权及夹层基金数量更为庞大；•私募股权基金目前已成为国际成熟地产市场中的主流投资工具累积募资额单位：十亿美元地产基金的发展符合国际金融趋势国外基金现状与特点2010国际房地产股权基金前10位（8家已进入中国房地产市场）排名名称总部所在累计5年募资（亿美元）1TheBlackstoneGroup（黑石）纽约$240.052MorganStanleyRealEstateInvesting（摩根斯坦利）纽约$190.153TishmanSpeyer（铁狮门）纽约$130.624GoldmanSachs（高盛）纽约$130.585ColonyCapital（柯罗尼）洛杉矶$100.436LaSalleInvestmentManagement（领盛）芝加哥$90.487BeaconCapitalPartners（灯塔）波士顿$90.408TheCarlyleGroup（凯雷）华盛顿$80.809MGPA（麦格理）伦敦$70.6010LehmanBrothersRealEstatePrivateEquity（原雷曼兄弟）纽约$70.15合计约$1195亿美元23国外知名公司•一是自主投资取得土地并开发，通过销售实现退出；•二是与本地的开发商合作开发，按比例分享收益；•第三就是与政