XXXX年房地产投资策略

从成长到价值—房地产行业2011年投资策略房地产行业分析师鱼晋华SAC执业证书编号：S1000208120162华泰联合证券研究所2010年11月2一告别高速成长?二当前楼市特征三2011年行业生态预测四关于通胀与房地产五投资策略目录3告别高成长?过去10年，房地产行业增速远超GDP人口红利城市化-40%-20%0%20%40%60%80%100%2000200120022003200420052006200720082009商品房销售额增速GDP增速0%5%10%15%20%25%2000200120022003200420052006200720082009商品房竣工面积增速GDP增速4告别高成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头中国人口红利将于2015年消失0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1950197520002025205065+60-6515-590-14010203040506070809019501975200020252050TotalChildOld-age劳动力人口占比拐点将于2015年出现由于老年人口增多,总抚养比例拐点将于2015年出现5告别高速成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头日本人口红利消失于1990年01020304050607080901001950197520002025205065+60-6515-590-1402040608010012019501975200020252050TotalChildOld-age劳动力人口占比拐点于1990年出现总抚养比例拐点于1990年出现6告别高速成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头家庭结构由“442”进入“421”时代,意味住房新增需求将减弱由于出生率的下降，新增人口2015年开始呈下降趋势中国正在步入老龄化社会-10000-5000050001000015000200002500019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050Populationchangeperyear05101520253035404550195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050Medianage7告别高速成长?城市化率仍将快速提高,似仍支持行业高速发展中国日本英国美国0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%195019601970198019902000201020202030数据来源:联合国人口署,华泰联合证券日本50到90年代快速城市化阶段是房地产的高速成长期中国的快速城市化阶段将延续到2030年8日本1950到1990年,城市化率提高30个百分点,达到63%,期间建造的住宅总量占到现存量的72%.户均住房拥有率从不到0.1套提高到0.82套0%10%20%30%40%50%60%70%05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,00040,000,00045,000,00050,000,000196019701980199019951998住宅总量日本城市化率告别高速成长?户均0.19套户均0.32套户均0.59套户均0.82套户均0.90套户均0.99套9告别高速成长?但是日本城市化率快速提高阶段，居民收入差距并非拉大,而是缩小.“一亿皆中产”支持了住房消费.0.250.300.350.400.450.500.5519621975198419932002初次收入分配基尼系数再分配收入后基尼系数经济高速成长阶段,无论是初次收入分配还是再分配收入后基尼系数均持续下降数据来源:Honkawn,华泰联合证券1973年被称为日本的”福利元年”,当年的社会调查显示99%的国民认为自己是社会中产阶层.10告别高成长?日本农业家庭与非农家庭消费水平并无大的差别02040608010019831988199319982003农业家庭非农家庭全自动洗衣机拥有率02040608010019661971197619811986199119962001农业家庭非农家庭空调拥有率02040608010019671972197719821987199219972002农业家庭非农家庭汽车拥有率05101520253035196419691974197919841989199419992004农业家庭非农家庭钢琴拥有率11告别高速成长?日本泡沫经济破裂后，居民收入及消费水平并没有受到冲击.经济增长放缓的代价主要由政府及企业支付.02040608010012014016001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999家庭年收入地价指数0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00019551960196519701975198019851990199520002004家庭消费支出恩格尔系数千日元日元12告别高速成长?中国人均GDP全球85位,但是第二大奢侈品的消费国.伴随着快速城市化,收入差距在迅速扩大,缺乏足够规模的中产阶层支持,住房消费的持续增长将遭受考验.00.250.50.75100.250.50.751中间线1997年2001年2007年不断恶化的洛伦兹曲线数据来源:中经数据,华泰联合证券13告别高速成长?中国城镇新增人口在2003年达到峰值后已呈下降趋势.新增住房需求面临下降风险0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00050010001500200025001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008城镇新增人口商品房销售面积0510152025303540455019491953195719611965196919731977198119851989199319972001‰中国人口出生率14告别高速成长?中低端劳动力紧缺意味着:第一:中国主要以低端劳动力为竞争优势的出口部门优势将逐渐下降。换言之，中国的经济增长模式转型势在必行.由投资驱动到消费驱动,房地产所代表的钢筋水泥等传统的周期类行业将让位于科技\服务等新兴产业.而由经济结构调整所带来的经济增速放缓对房地产需求的影响将逐渐显现.第二:中低端劳动力价格的上升趋势,意味着中国可能将进入一个较为长期的通胀期。15告别高成长?判断房地产行业将由高速增长进入适度增长的阶段,住房市场增长动力主要来自改善性需求城镇存量住宅中老旧及设施不完备的房屋比重仍较高统一热水2%家庭自装热水器50%其他7%无洗澡设施41%80年代25%90年代43%2000年以后24%80年代以前8%资料来源：国家统计局(2005),华泰联合证券研究所16告别高成长?城镇存量住宅中商品房比重仍较低,老公房(房改似房)群体改善居住条件的住房消费升级潜力较大租赁公房,7.60%租赁私房,3.70%原有私房,10.20%房改私房,41.60%商品房,34.90%其他,2.00%2008城镇存量住房产权结构020406080100120140租赁公房租赁私房原有私房房改私房商品房其他平均建面资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所17告别高成长?我国现城镇户均住宅0.87套,从他国经验来看，在户均套数达到1套前，房地产需求仍可保持适度增长0%5%10%15%20%25%30%全部家庭最低收入组低收入组中等偏下组中等收入组中等偏上组高收入组最高收入组第二居所比例及用途出租,54.40%偶尔居住,30.10%其他用途,19.30%资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所18告别高成长?-40%-20%0%20%40%60%80%100%19551960196519701975198019851990199520002005商業地住宅地工業地住宅市场快速发展位居工业地产之后商业地产有望成为新的亮点日本经济腾飞阶段，工业用地价格涨幅最大日本经济转型后,商业用地价格涨幅最大资料来源：日本统计局、华泰联合证券研究所19第三轮调控后，由于限购令的出现导致双拼户型完全无法成交，一线城市成交量深度下滑；二三线城市从目前来看表现仍然相对平稳,但实现限购的城市成交也出现较大下降。从区域和成交结构来看，华东、华北高端项目受冲击较为明显，中低档项目相对平稳，中西部城市中档项目来访量、认购明显下滑，高档、低档项目保持较好态势。目前房企推盘有所加快。小户型成交较为活跃。当前楼市特征20当前楼市特征02004006008001000120014001600024681012141618Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数厦门05001000150020002500300035004000450050000102030405060Jun-09Sep-09Dec-09Mar-10Jun-10Sep-10套万平米面积套数北京01000200030004000500060007000800001020304050607080Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数上海0500100015002000250030000510152025Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数深圳21当前楼市特征02004006008001000120014001600180002468101214161820Feb-09Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数东莞01000200030004000500060007000800090000102030405060708090Feb-09Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数成都01000200030004000500060000102030405060面积套数长沙05001000150020002500300035004000450050000102030405060Feb-09Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10面积套数武汉22全国重点城市10月成交量列表单位：万平方米数据来源：CRIC城市2010年10月环比同比2010年1-9月月均成交量相比成交量一线城市上海131.90.38%17.98%67.1596%北京98.1-24.37%-41.93%92.876%深圳46.430.67%-6.29%27.6268%广州184.1843.26%80.36%66.63176%二三线城市华东南京90.4645.56%4.70%41.06120%杭州30.42-44.23%-39.69%28.885%合肥63.74-11.17%-43.79%78.01-18%无锡62.92-18.73%-22.29%51.5922%苏州73.33-1.40%-11.59%45.6861%宁波21.02-45.85%45.35%20.154%湖州41.639.75%12.51%20.64102%扬州22.010.51%-18.91%14.849%华北天津112.3718.28%2.79%76.247%长春62.1716.08%-9.11%34.580%青岛126.455.30%