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当前位置:首页 > 建筑/环境 > 房地产 > 【房地产精品文档】百富购物中心营运及招商方案02
19、经营模式购物中心的经营方式基本有三种:自营、联营和租赁。我们认为,购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式,而零售是一个精细化管理的产业,精细化管理要求管理者加强经营控制力度;另外,相对于非主力零售商户的招商条件,核心主力零售店必须引入知名度高的大商家,故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽,造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此在条件容许的情况下,核心主力零售店尽量自营一部分或全部,这样一可以加强经营控制力度,有利于购物中心长期经营,其次可增强其他商户与之合作的信心,第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入;而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅,这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。这种选择原则不但是零售精细化管理的要求,也符合购物中心长期经营性的特点,更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。根据以上原则,我们制定出百富购物中心的经营模式:1、负一层大型超市:以自营或引进大型主力店为主,引进主力店应充分考虑主力店综合竞争能力,确保超市具有强大的竞争力,否则建议以自营为宜。2、一层都市流行馆,主要以柜台和散架经营为主,经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活,因2此可以考虑租赁结合联营的方式,租赁区接受统一收银管理。3、二、三层主要经营服装,适合联营,采用标准扣点,根据不同的品牌给予适当的优惠。4、四层家电、家居用品适合租赁经营,部分可考虑联营,采用统一收银管理。5、五层数码影院建议引进专业运营商,采用租赁或承包经营形式。6、顶层餐饮广场建议采用租赁形式,如考虑建成特色餐饮广场,也可考虑联营方式,由我方招商后统一经营管理。10.百富理念【经营理念】消费由我做主,我为购物疯狂方便消费、就近购物是百富购物中心着力打造的经营目标,我们的理念是消费由你做主,我为购物疯狂。3.1万平米超级购物中心——米东新区首家regionalmall,集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于一体,引进乌鲁木齐主要品牌商户进驻经营,汇聚名品名牌、综合多级消费,不仅吸纳米泉28万市民在此消费,更吸引石化、新矿、工业园等近十万高收入人群来此消费,成为米东3新区最具辐射力的核心商圈。购物不必再去中山路、铁路局,今天起,米泉就是乌鲁木齐。【企业宗旨】与客户共创价值客户分为内部客户和外部客户,在这里,我们的客户主要指外部客户,包括我们的消费者、供应商和进驻商户。我们的价值来源于客户,尊重客户,理解客户,持续提供超越客户期望的服务。在客户眼中,我们每一位员工都代表百富。我们1%的失误,对于客户而言,就是100%的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准,是我们让客户满意的程度。与客户一起成长,让我们成长的一小步成为客户发展的一大步。【商品定位】多业态组合、多层次需求,一站式消费(regionalmall)这是一个商业整合的时代,这是一个规模制胜的时代,这是一个强调规模集聚和专业定位的时代,百富购物中心充分把握米东新区商业发展脉络,利用区域经济融合的大好时机,在米东新区政府和职能部门的大力支持下,顺应当地居民消费需求,打造米东首座regionalmall,整合区域商业版图,成就区域大商业格局。六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧……4【管理理念】品牌管理创造品牌效益这是一个弱肉强食的时代,市场残酷的竞争要求我们必须以专业化的管理应对各种挑战;这是一个强调品牌消费的时代,消费者对你的认可,不仅取决于你提供的商品,更取决于你的品牌赋予商品的价值和内涵;这是一个综合竞争力的时代,商业形态的快速升级要求运营商必须以超前的眼光应对未来的挑战;这是一个管理出效益的年代,没有专业的管理就没有核心竞争力;品牌管理是前提,品牌效益是目标,品牌合作是永恒的主题。【服务理念】以客为尊,量身定制的人性化服务什么是客户服务?在新世纪的今天,客户服务的理念和思想已经发生了很大的变化,在追求让客户满意的同时,保证顾客利益最大化成为我们这个时代客户服务的准则。为客户服务强调永不满足于让客户满意和提供有限的价值,让客户获得超价值的服务和附加值,是我们服务追求的目标。在当今日趋激烈的市场竞争中,服务作为一种竞争手段所得到重视的程度在不断提高,在竞争中的应用也5越来越广泛。不但企业在竞争中获胜要依靠服务,而且员工的就业或提高工作水平也要依靠服务的本领。因为,为顾客服务几乎无处不在。在顾客所遇到的服务中,如果要对成功的各种因素加以陈述的话,那就是细节、个性和针对性!让客户满意已不局限于暂时的或物质上的满足,而更加强调长期的和精神上的满足!611、商场管理系统建立1、商业架构72、管理模式百富购物中心在具体的管理模式方面,遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。1、统一管理:除沿街门店和部分柜台外,为统一形象,提升服务品质,商场对所有商户进行统一管理,统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广;全面导入CI形象识别系统,统一市场形象,塑造市场品牌。具体包括:商场标志、名称和旗帜的标准应用;大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用;大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用;营业区平面图、楼层信息牌规范应用;标识指示系统规范应用;收银台、业务台、咨询台规范;展览、展示系统、展板规范;公用设施标识、休息区标识规范;进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范;2、协助经营:协作经营的模式,剔除独门独户、单兵作战的散乱,由经营公司进行市场的整体推介,协助进驻商户经营。具体包括:→强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让米东人民都来此消费。8→每年一度的服装服饰节,促进商贸交流,提升市场形象。→每年一度的文化艺术节,提高商场的文化及艺术魅力。→定期邀请知名演艺明星,现场献艺,提升形象、促进消费。→利用门前广场和室内休闲广场,进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动,聚拢人气,引领购物时尚;→打造米东旅游购物新形象,推出首家无公害农产品销售展示中心,促进旅游休闲和乌鲁木齐消费;→利用商业管理公司强大的行销网,为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务;→统一商业形象,为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务,依托整合形象,形成合力,共同做大市场;→全方位贴心服务,给购物者一个享乐的购物天堂;→定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费;3、部分自营:对商场形象提升的高档商品,经营户担心有风险而不原介入的商品,利润水平低但对人气带动作用巨大的商品,以及适当的公益性项目,将由管理公司自行经营。4、整合市场:整合市场功能,多业态综合购物于一体;整合市场空间,进行合理商品布局和楼层功能定位;9整合推广,避免单兵作战,整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广;5、完善政策:完善的商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力;强化托管和统管措施,提高管理水平和能力;建立健全的管理流程和管理制度,保障客户和商户利益。6、合理回报:保证市场和经营户合理的收益,实现共赢;通过市场整体机能的完善,提升商场品牌形象,使市场经营者、管理者和物业所有者均能获得良好的回报;3、营业管理1、与政府及各职能部门保持良好的关系,通过共管提升购物中心形象;2、监督并定期核查进驻商户,保障商品品质和经营信誉;3、定期为经营商户提供市场信息和调研报告,供商户经营决策;4、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择;5、通过商场,提高代理商地位,降低进货和存货成本;6、策划举办各种促销活动,提升业绩;7、强化客户服务,定期征询客户意见和建议;108、与异业结成合作关系,增加收益;9、进行商品乘列规范,使卖场销售环境更趋利好;10、定期对商户和店员进行业务和专业培训,提高人员素质和服务水平;11、配合进驻商户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜;12、辅导经营不佳的商户改善经营方式,提升经营业绩;13、协助商户进行帐务处理;14、支持商户获得银行融资贷款;15、按月度、季度和年度对优秀经营商户进行物质和精神奖励;16、协助商户采用电脑进行商品销售、服务的管理,提高商户和市场的经营管理水平;17、与厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组,规范市场经营行为,打击违法经营和窜货行为,保证市场良好的经营环境和对外形象;18、百富购物广场牵头,与商户以及服装服饰经营户成立“服装服饰商会”,支持和配合商户展开各种经营活动;114、商户管理制度A、商户进场和撤离管理制度1-1、客户通知1、告之客户开业时间和与营业部的具体联系;2、客户资格审查意见、联营合同、经营商品和相关手续由招商部移交营业部;1-2、客户接洽1、交代进场等诸项事宜;2、《商户守则》、《店铺设备和设施清单》等材料交与客户;3、与客户相关的重要文件、制度汇编发至客户;4、引荐工程部与客户联系有关装修事宜;1-3、店铺装修1、工程部对装修施工方案进行审核,发放装修施工通知单;2、施工单位和施工人员验证登记;123、施工过程中工程部、营业部进行施工监管,确保按照时间、要求完成施工;4、客户遇到特殊的装修要求,应同工程部商讨,确定施工方案;1-4、验收1、工程部、营业部配合客户进行装修工程验收;2、验收达标,符合消防安全和营业要求,由工程部签署验收合格单,交营业部准许客户进场营业;3、通知客户去营业部办理开业申请手续;1-5、开业1、营业部签署客户开业申请表后,客户依据开业时间进行铺货和开业;2、营业部协同各相关部门,开始提供开业的各项服务;3、向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资料存档、制作及发放胸卡。1-6、撤离1、客服部根据营业部(同意撤离)的书面通知,开出联系单要求:(1)工程部——协同客服部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺(包括收回电话线路及有关财产等)。13(2)办公室——协同客服部对有关财产办理退返手续;(3)物业部——跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜。(4)财务部——办理相关财务手续及电脑户口终止。1-7、撤离后(1)各有关部门五天内将撤离客户的本部门应收费用明细,汇总客服部处理。(2)招商部给营业部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜(若有)。(3)客服部将客户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。B、招商流程和审核制度1、商户的登记和审核(1)商户填写资格审查表;(2)交纳2000元押金,建立登记档案;(3)对登记的经营商户按经营大类进行分类,划定经营区域;14(4)招商部、营业部、市场部对经营商户进行初选,选出首批合格商户;(5)与首批合格商户签定联营合同,铺位选择根据首批商户登记的先后顺序享有优先选择权;(6)对初选不合格商户进行复审;(7)与复审合格商户签定联营合同,铺位选择根据商户登记的先后顺序享有优先选择权;(8)、不符合经营要求的商户另行规划(不合格商户退还押金);2、商户资格审查(1)审查经营类型;(2)审查经济实力;(3)审查经营能力;(4)审查品牌优势;(5)审查商品风格;(6)审查商品价位;(7)审查市场反映;15(8)审查销售业绩;百富商场进驻商户初审登记表百富审字第号以下由商户填写:商户基本资料商户姓名联系电话店铺名称店铺地址经营商品经营品牌品牌知名度店铺规模(平米)有无分店年营业额商铺产权买断租赁计划经营资料商户姓名计划经营商品计划经营品牌(包括附加品牌)16品牌产地品牌风格:(价位、档次)适应年龄段计划经营规模(平米)计划经营方式联营租赁可承受的价格其它信息从何得知本案您最看中本商场的因素位置规划定位管理品牌前景您对本商场最不满意的地方您还计划进入哪家商场为什么选择进入这家商场提供证件:1代理证书、2授权书、3工商税务副本、4检验合格
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