地产项目尽调培训课件-88

目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语房地产公司尽调需要关注的事项一般性公司尽调需要关注的事项结束语公司PE项目操作流程（尽调）目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语PE运行周期基金大循环：PE基金的四个主要的环节项目小循环：投资项目的三个主要的环节核心：募资和投资募资投资投资后管理退出公司PE项目操作流程（尽调）目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语良好的制度安排项目立项会成立项目小组项目登记项目讨论会周例会审慎调查形成投资方案投委会不同项目收购方式对尽调的要求目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语资产式并购以在建工程转让、物业买卖方式或通过法院拍卖方式取得项目的开发建设及经营权。该方式下尽调相对简单。股权式并购通过股权转让方式，取得项目公司股权，进而享有项目的开发建设及经营权。该方式下尽调要求高、难度大。通常的收购方式法律尽职调查的体系目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语公司部分（存续/变更/资质）项目部分（立项/建设/销售）其他（资产/员工/保险）※房地产收购项目法律尽职调查报告法律尽职调查的目的目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•1、确认目标公司的合法成立和有效存续•2、核查目标公司所提供文件资料的真实性、准确性和完整性•3、核查目标公司的组织架构、业务状况和其他事项的法律状况•4、发现和分析目标公司现存的法律问题和风险并提出解决方案•5、公司法务部出具法律意见并准备法律文件的重要依据•6、公司风控部出具风控报告并准备交易文件的重要依据法律尽职调查的方式目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•1、制作尽职调查清单，目标公司根据该清单提供资料•2、与目标公司管理层进行面谈了解情况•3、至相关政府/行政部门进行独立调查•4、对目标公司及资产进行现场考察•5、网络信息检索◆调查方式：●直接调查●现场调查○询问调查●间接调查一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•1.目标公司历史沿革和股权结构•2.目标公司股东基本情况【股东权属】•3.目标公司股权是否存在质押等权利限制•4.目标公司的主要证件【包括公司证照及项目证照】•5.目标公司担保物（抵押物—土地及在建工程）情况•6.目标公司主营业务情况及主要还款来源•7.目标公司债务和对外融资/担保情况【财务审计】•8.目标公司签署的重大合同•9.目标公司诉讼、仲裁情况（或有）•10.目标公司人员情况【企业劳工】•11.目标公司税收情况•12.针对目标公司综合审核，制定合理交易结构【风险控制方案】一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•1.目标公司历史沿革和股权结构（1）历史沿革：设立，注册资本、经营范围、股权等变更是否合法有效。（2）工商查询【带有工商查询章的调档文件】。（3）是否与前手股东存在争议？股权转让金是否支付完毕？（4）特别提醒：国有企业股权变更需审计、评估并挂牌交易。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语如何进行历史沿革的调查•历史沿革调查是尽职调查不可或缺的部分，是以时间为轴线，调查清楚企业的演变过程，包括股权的演变过程、企业主营业务的变化过程，以及主要资产的变化和形成过程，彻底调查清楚企业的股权、股东的出资形式、实际控制人、控制权条款、主要资产归属等问题；•历史沿革调查以发现风险为目的，主要是发现股权瑕疵、资产瑕疵，并寻求完善方法；•历史沿革调查以演变过程中的法律文件（主管机关批文、股东会决议、验资报告、评估报告、工商变更登记等）为依据，必须了解变化的经过和缘由，收集齐全相关法律文件，对有关瑕疵需征求风控部门或律师意见；•尤其需要关注细节问题（魔鬼隐藏于细节之中）要知根知底一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•2.目标公司股东基本情况股东是否具备担保能力。（个人担保，注意共同财产担保）•3.目标公司股权是否存在质押等权利限制（1）是否存在股权质押、查封等权利限制（2）办理股权质押的手续、文件及时间•4.代持股隐名投资人的法律风险•附：详见课件第一章《股东的资格和股权稳定性》一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•一、实际股东不做工商登记存在的法律风险•实际股东只出资但是自己不在公司工商登记资料总显示名字，那么存在以下几个法律风险：•1、股东地位不被认可，由于公司股东以工商登记为准，因此如果不记载实际股东的姓名，那么在法律上实际股东的地位是不被认可的，也就为股东权利的形式设置了障碍。•2、代持股人恶意损害实际股东的权利，比如擅自出让股权或者滥用表决权。•3、由于代持股人自身原因导致诉讼而被法院冻结保全或者执行名下的代持股份。•4、代持股人意外死亡等，则其名下的股权作为财产有可能涉及到继承的法律纠纷。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•二、代持股隐名投资合法的前提•按照我国法律，这类情况如果没有违反法律行政法规的效力性强制规定，以及没有以合法形式掩盖非法目的，且没有恶意串通损害他人利益的，那么这种委托持股是有效的。如果代持股人损害了实际出资人的权益，应当承担赔偿责任。•三、代持股隐名投资法律风险防范建议•由于实际出资人对于代持股份无法行使实际的控制权，因此面临较多法律风险，建议可以尝试通过以下方式来规避和防范法律风险。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（1）股权质押担保•《物权法》颁布后，国家工商总局下发了办理股权质押担保的文件，这就使得股权担保有了可能。因此，实际投资人要充分利用这个有利条件来防范风险。具体而言，在办理股权代持的同时，可以办理股权质押担保，将代持的股份向实际出资人办理质押担保。这样就确保了代持股人无法擅自将股权向第三方提供担保或者出卖转让。再者，即使由于其他原因，比如法院执行或者继承分割需要变卖股权，实际出资人也可以质押权人的身份，获得优先受偿权。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（2）签订代持股协议约定高额违约责任并公证•由于代持股人是名义上的股东，如果他出现侵犯实际出资人利益的情况，实际出资人是很难事后阻止的。因此，最好在设立代持股时，双方签订明确的代持股协议，对代持股人损害实际出资人的情况应当明确约定违约责任。如果约定了严格的违约责任，那么就会对代持股人的行为予以震慑，加大他违反协议的成本，使其违约行为得不偿失。（公证）一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（3）明确股东权利的行使方式•代持股人是名义的股东，那么股东权利也只能以他的名义来行使，因此，实际出资人要控制公司，必须约定好股东权利行使方式，比如表决权、分红权、增资优先权等，必须通过实际出资人同意，代持股人必须按照实际出资人的意愿行使股东权利等。这样的约定可以有效保障实际出资人对公司的控制权。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（4）排除代持股人的财产权•这样做的目的是防止代持股人行使其名下股权的财产所有权，如果出现意外死亡、离婚分割等情况时，其代持的股权不是他的个人财产，也就不能作为遗产或者共同财产进行分割。这样就确保了实际出资人的财产所有权。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（5）代持股协议要告知其他股东或者公司的利害关系人•为了防止代持股人在实际出资人不知情情况下擅自行使股东权利，因此代持股协议如果条件许可应当告知公司的其他股东或者由其他股东在协议上书面认可。这样其他股东也可以制止代持股人的违约行为。而且，如果代持股人私下将股权出让给了其他股东，实际出资人也可以其他股东知情而恶意受让为由宣告转让无效而取回股权。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（6）公司设立协议及公司章程中适当限制代持股人的权利•公司设立协议和公司章程是公司的重要文件，如果有代持股，应当在设立协议中予以明确，同时在公司章程中对于代持股的权利行使给予特殊约定。（章程修正案）一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•代持股隐名投资人的法律风险•（7）实际出资人要增强证据意识，注意保存搜集代持股的证据•为了防范万一，实际出资人一方面要签订全面、细致的代持股协议并及时办理公证，另一方面要注意搜集保存好证明代持股关系的证据，比如代持股协议、出资证明、验资证明、股东会决议、公司登记资料等。如果代持股人严重违约或者法院冻结保全执行代持股份，可以及时提出诉讼或者执行异议来维护投资人的合法权益。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语•4.目标公司的主要证件（1）《营业执照》、《税务登记证》（国税和地税）、《组织机构代码证》、《统计登记证》等，核查原件。如外商投资企业,需核查《批准证书》、外汇登记IC卡等证件。（2）各个证书的年检情况及有效性。（3）各个证书之间的信息统一性。一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语设立、存续及现状变更【工商】验资【工商】各种证照（六证一卡）房地产企业开发资质证书（开发规模的规定及北京市关于三年一检的规定）公司部分一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语项目部分项目立项：项目的可行性研究报告及发改委（计委）的批复土地出让：出让方式、出让价款构成、建设周期及建设指标规划审批及许可开工建设预租/预售/销售一般性公司尽调注意事项目录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语项目基本证照（5+1）•建设用地规划许可证•国有土地使用证（国有出让、划拨）•建设用地规划许可证•建筑工程施工许可证•商品房预售许可证（预租/预售）•房屋所有权