企业会计准则第3号--投资性房地产

《企业会计准则第3号----投资性房地产》比较与分析一、制定背景：1、随着经济发展和投资观念的转变，对房地产或物业的投资逐渐成为一种时尚。2、对于投资性房地产，如果作为固定资产计提折旧，其净值难以反映其真实价值。3、为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息披露，财政部2006年2月发布了《企业会计准则第三号----投资性房地产》（下称新准则）二、主要内容：1、在“总则”部分2、在“确认和初始计量”部分3、在“后续计量”部分4、在“转换”部分5、在“处置”部分6、新准则同时规定在附注中披露的内容投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：（1）出租的土地使用权。（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。（3）企业拥有并已出租的建筑物该准则是一项新准则，用于规范土地、房产中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。在会计报表中将单列“投资性房地产”项目，会计处理可以采用成本模式（与固定资产差异不大）或者公允价值模式，但以成本模式为主导。同时规定如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。在公允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备。财政部的观点也是谨慎使用公允价值，但在准则中不能排除公允价值的使用，这与IAS40以公允价值为主导还是有差异的。三、新准则与原会计制度差异比较（一）会计科目的差异（二）初始计量的差异（三）后续计量的差异（四）新准则有关投资性房地产转换的规定（五）处置（五）处置例：某工业企业1994年12月31日在自由土地上建成一座厂房，此在建工程账面成本为360万元（摊销期限20年，按平均年限法摊销，预计无净残值），建成初衷是作为自用车间。但由于销路不畅于1996年1月1日将此厂房出租，出租时公允价值为400万元，租期10年。1999年按照国家规定安装消防设备花费15万元。2006年1月1日到期后将此厂房改建为第五车间，此时公允价值为270万元。请进行账务处理（单位：万元）旧制度处理办法：（1）1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360（2）1995—2014年每年摊销折旧：借：制造费用18贷：累计折旧18（3）1999年安装消防设备直接计入当期费用借：管理费用15贷：银行存款152006年收回此厂房：此时固定资产账面价值=360-18*11=162万元，不做账务处理新准则处理办法：1、成本模式（1）1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360（2）1995摊销折旧：借：制造费用18贷：累计折旧18（3）1996年出租时：借：投资性房地产342累计折旧18贷：固定资产360（4）1996—2005年每年摊销折旧借：管理费用18贷：累计折旧18（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用（此后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过原先的估计）借：管理费用15贷：银行存款15（6）2006年收回厂房：此时投资性房地产账面价值342-18*10=162万元借：固定资产162累计折旧180贷：投资性房地产342（7）2006年—2014年每年摊销折旧（162/9=18万元）借：其他业务支出18贷：累计折旧18新准则处理办法：2、公允价值模式（1）1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360（2）1995摊销折旧：借：制造费用18贷：累计折旧18（3）1996年出租时：借：投资性房地产400累计折旧18贷：固定资产360资本公积58（4）1996—2005年不计提折旧（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用：借：管理费用15贷：银行存款15（6）2006年收回厂房：此时投资性房地产账面价值270万元借：固定资产270处置投资性房地产损失130贷：投资性房地产400（7）假设新车间仍按平均年限法摊销，摊销期限9年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：借：制造费用30贷：累计折旧（270/9=30）30四、新准则与国际会计准则差异比较新准则对应的是《IAS40—投资性房地产》通过比较发现1、相同点2、后续计量区别3、公允价值模式计量会被广泛应用4、独立评估师的评估结果五、执行新投资性房地产准则对企业财务状况影响分析1、资产负债表的结构2、公允价值计量，不计提折旧或者摊销，将使费用减少，利润增加。3、资产负债表日，投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，在房地产升值的情况下，会使利润增加。