会计准则第3号投资性房地产-建议

企业会计准则第3号投资性房地产主要内容投资性房地产的概念投资性房地产的会计处理外购或自行建造的投资性房地产房地产转换的会计处理投资性房地产的后续计量与投资性房地产有关的后续支出投资性房地产的处置新旧准则比较一、投资性房地产的概念•投资性房地产,为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。•包含的范围仅限于㈠已以经营租赁方式出租的土地使用权㈡长期持有并准备增值后转让的土地使用权㈢企业拥有并已以经营租赁方式出租的建筑物（写字楼）•企业获得一项房地产后可能的三种处置目的•自用：进入固定资产（或无形资产）•出租：进入投资性房地产•销售：进入存货二、投资性房地产的会计处理•投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。•在成本模式下，应当按照固定资产和无形资产，对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；•采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积(一)外购或自行建造的投资性房地产1.采用成本模式计量的投资性房地产企业购入的房地产,部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。2.采用公允价值模式计量的投资性房地产企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,外购或自行建造时发生的实际成本,计入“投资性房地产(成本)”科目。【例1】20×9年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20×9年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×9年7月5日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元,能够单独出售。(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下非投资性房地产投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换“累计折旧”或“累计摊销”科目“投资性房地产”科目“固定资产”或“无形资产”科目“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目“投资性房地产减值准备”科目2.在公允价值模式下①采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。②自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。非投资性房地产投资性房地产自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积——其他资本公积”科目（三）投资性房地产的后续计量1.采用成本模式计量的投资性房地产•计提折旧或进行摊销时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）•计提减值准备时：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2.采用公允价值模式计量的投资性房地产•企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。•资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。（四）与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。②企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。2.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。（五）投资性房地产的处置•在投资性房地产科目下，出售不动产直接确认其他业务收入和其他业务成本，不通过清理科目，但将同不动资产和无形资产缴纳同样的流转税税目。•采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（五）投资性房地产的处置采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：资本公积——其他资本公积贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益（五）投资性房地产的处置•甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。（五）投资性房地产的处置•1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本470000000贷：开发产品450000000资本公积——其他资本公积20000000•（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000•（3）20×8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550000000公允价值变动损益10000000资本公积——其他资本公积20000000其他业务成本450000000贷：投资性房地产——成本470000000——公允价值变动l0000000其他业务收入550000000三、新旧比较(一)要求单独核算和反映投资性房地产(二)适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式四、新旧衔接首次执行投资性房地产准则时,应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类,凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权应当归类为投资性房地产。采用公允价值模式的,按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入账价值,公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。首次执行日后,应当按照投资性房地产准则的规定执行。对投资性房地产的一个总结成本模式会计政策变更投资性房地产计量模式变更予以追溯调整公允价值模式用途转换自用原成本，帐面转转换当日的公允价值原公允，公允转