1房地产企业项目全周期纳税筹划及税收风险防范

房地产企业项目全程纳税筹划及风险防范孙炜青岛大学经济学院副教授[e-mail]《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》的通知法[2004]96号设立房地产公司一、《公司法》的有关规定1、公司作为企业法人应具备的条件1)依法成立;2)有必要的财产或经费；3）有自己的名称、章程、组织机构和场所；4）能独立承担民事责任。设立房地产公司2、公司设立采取准则主义（有限责任）1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。设立房地产公司3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限责任公司：58--64条设立房地产公司二、《城市房地产管理法》有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：5）其他6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条设立房地产公司三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。设立房地产公司四、《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定1、资质申请2、资质等级标准3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。设立房地产公司五、有关税收规定及纳税筹划1、股东出资方式不同的税负分析1）货币出资2）货物出资3）无形资产出资4）土地使用权和不动产出资5）以发行权益性证券出资6）以投资权出资7）以债权出资注意事项：国税函【2005】319、国税函【2008】514（2011年2号公告、财税【2012】4）粤地税函【2007】703设立房地产公司2、法人股东和个人股东税负差异3、分公司和子公司税负差异财预【2008】10、国税发【2008】28、国税函【2008】747、国税函【2009】221、财预【2012】40、2012年57号公告5、本环节涉及的主要税种取得土地使用权一、国有土地政策1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》3、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》4、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》5、《土地储备管理办法》的通知国土资发[2007]277号6、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》取得土地使用权二、一级土地开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。取得土地使用权三、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权（招拍挂）2、取得转让土地使用权：《城市房地产管理法》38条，转让条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权取得土地使用权四、取得土地使用权环节涉及税种分析1、印花税：产权转移书据2、契税：财税【2012】823、土地使用税:财税【2010】121、财税【2006】186、财税【2009】1284、承诺负担对方税收的问题取得土地使用权五、不同方式取得土地比较分析及筹划1、购买出让（招拍挂）土地使用权2、购买转让的土地使用权3、购买股权方式：股权转让书据0.1%4、投资转让股权的操作（全资和非全资）5、合并公司方式6、分立公司方式（可以有三种具体操作）7、租赁方式注意事项：1、国税函【2000】687；2、2010年27号公告、国税发【2011】50、国税发【2011】126；3、2011年13号\51号公告取得土地使用权六、拆迁方式取得土地使用权1、法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》2、拆迁补偿安置协议3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1）货币补偿2）房屋产权调换5、财税【2012】82取得土地使用权例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。取得土地使用权企业政策性搬迁涉及税收业务被搬迁企业：营业税、土地增值税、所得税取得土地使用权的企业：契税、印花税前期立项先招拍挂取得土地在大控规前提下，提出项目建议书对项目出具可行性研究报告计委审查进行项目立项国土局建设项目用地预审建委项目建设条件预审规划局项目选址预审前期立项前期立项涉及税种分析：项目可行性分析报批报建规划总图和建设工程规划设计条件审查初步设计和施工图设计审查规划报建图审查施工报建审查报批报建取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房屋拆迁许可证取得建设工程规划许可证取得建筑工程施工许可证报批报建前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素1）土增税的免税政策及清算问题2）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案项目施工建设一、开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费会计成本核算的基本程序项目施工建设二、项目开发成本对象的确定1、有关法律:计委申请立项、规划局规划设计2、会计核算3、土地增值税要求4、所得税要求1）确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；(注意税法原文）2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。项目施工建设三、土地征用及拆迁补偿1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、涉及税务问题1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关同意；2）契税及拆迁补偿支出等；3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意问题。4）交纳土地使用税项目施工建设四、前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。2、注意税务事项1）从土增税的角度考虑2）取得土地的状态对此支出的影响3）有关合同签订注意问题，国税发[2009]24)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积项目施工建设五、基础设施费核算注意问题：1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2、注意税务事项1）土增税问题2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积项目施工建设六、建筑安装工程费1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰国税函[1998]53）2、注意税务事项1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同2）取得发票是否合规：2011年23号公告3）虚开发票遗留问题4）所得税无分摊方法明确规定，可用建筑面法5）对单位建安成本的掌控项目施工建设七、配套设施费1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。2、法律产权问题：物权法及高院公共物业解释3、注意税务事项1）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法2）是否可以所得税前扣除3）地下停车位、人防工程的处理4）是否可以计算土地增值税扣除项目施工建设八、开发间接费1、直接费由直接工程费和措施费组成。1）直接工程费，是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费、施工机械使用费。2）措施费，是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。主要包括：环境保护费，文明施工费，安全施工费，临时设施费，夜间照明费，二次搬运费，大型机械设备进出场及安拆费，混凝土、钢筋混凝土模板及支架费，脚手架费，已完工程及设备保护费，施工排水、降水费项目施工建设八、开发间接费1、间接费由规费和企业管理费组成1）规费是政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（简称规费）包括：工程排污费、工程定额测定费、社会保险费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费2）企业管理费是指建筑施工或安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括以下内容：管理人员工资、劳动保护费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（土地使用税）、其他（包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费，广告费，公证费，法律顾问费，审计费，咨询费等）。项目施工建设八、开发间接费2、会计第407号科目开发间接费用一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期问费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。三、开发问接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。四、本科目应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账。五、本科目期末应无余额。项目施工建设八、开发间接费3、税法：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，(且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出)。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。4、注意税务事项1）会计、所得税、土增税口径差别2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法3）项目营销设施建造费4）土地增值税项目施工建设九、其他有关注意事项1、权责发生制原则2、发票问题3、分配方法及原则4、