第四章 房地产开发用地制度

•第四章房地产开发用地制度•第一节建设用地管理•一、建设用地概念•建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，从广义上讲，是指已利用土地中的一切非农业生产用地。•二、农用地转用•建设占用土地，涉及农用地的，应当办理农用地转批手续。办理转用审批后，方可办理征地手续。•1、农用地转用审批机关：中央和省级政府。•2、农用地转用审批程序：转用审批、征地审批。•三、土地征用•（一）概念：土地征用，是指因建设需要，国家将农民集体所有土地转变为国家所有土地的行为•（二）土地征用的法律特征：•1、征地主体的唯一性•2、征地行为的行政性•3、征地条件的补偿性•（三）土地征用批准权限•1、征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；•2、上述以外的土地，由省级人民政府批准，报国务院备案。•（四）土地征用程序•1、土地征用审批•2、征用土地方案公告•3、征地补偿登记•4、征地补偿、安置方案公告•5、征地补偿、安置方案批准、实施•6、征地补偿费用支付和使用•（五）征地补偿费用标准•1、征地补偿费用构成：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。•2、征用耕地的土地补偿费标准：耕地被征用前三年平均年产值的6－10倍。•3、征用耕地的安置补助费：每个农业人口的补助标准为耕地被征用前三年平均年产值的4－6倍，每公顷最高不得超过15倍。•4、被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，其他土地的补偿标准和安置补助标准等由省级政府规定。•5、国务院在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。•四、国有建设用地使用•（一）建设用地审查报批程序•1、建设用地预审申请2、用地申请3、拟定方案4、审核方案5、批准方案6、组织实施•（二）临时用地程序•1、建设施工和地质勘查需临时使用国有土地或农民集体所有土地的，由县级以上土地行政主管部门批准。在城市规划区内的，应先经规划主管部门同意。•2、签订临时使用土地合同，按约定支付土地补偿费，按约定用途使用土地，不得修建永久性建筑物，期限不得超过2年。•（三）国有土地使用权的收回•有下列情形之一的，土管部门在报有权政府批准后，可以收回使用权：•1、为公共利益需要使用土地的；（适当补偿）•2、为实施城市规划进行旧城改造，需要调整使用土地的；（适当补偿）•3、土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获准的；•4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；•5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。•五、集体所有建设用地使用•（一）使用原则•（二）使用情形•1、乡镇企业建设用地•由县级以上人民政府批准。严格控制。•2、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地•经乡（镇）政府审核，由县以上地方政府批准。•3、农村村民住宅用地•第二节土地使用权出让•一、概念•是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。•土地使用权出让关系的特征：•1、主体中出让方是特定的，只能是国家（由市、县人民政府代表），受让方是土地使用者（一般不受限制）；•2、内容通过出让合同确定：一定年限的国有土地使用权、土地使用权出让金•3、客体是一定使用年限的国有土地•4、土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为•二、土地使用权出让的原则•（一）国家主权原则•（二）政府垄断原则•（三）合理利用土地原则•（四）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则•三、土地使用权出让控制•1、禁止集体所有土地的使用权有偿转让；•2、必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划；•3、必须拟订年度出让土地使用权总面积方案；•4、土地使用权出让，必须按照法定程序实施。•四、土地使用权出让方式•1、《土地法》和《房地产管理法》规定方式：协议出让、招投标、拍卖；•2、2002年5月国土资源部11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采用招投标、拍卖、挂牌等方式公开交易；•3、2004年3月31日，国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：8月31日后采用协议方式出让经营性土地使用权的，从严查处。•4、挂牌：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。•优点：一是挂牌时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。•五、土地使用权出让最高年限•各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。•土地使用权年限届满时，使用者可以申请续期。•六、土地使用权出让合同•七、土地使用权的中止•终止原因有如下四种：（1）使用年限届满；（2）根据社会公告利益的需要提前收回；（3）因预期开发而被无偿收回；（4）土地灭失。•第三节土地使用权划拨•一、概念•指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。•二、土地使用权划拨范围•按照规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：•1、国家机关用地和军事用地；•2、城市基础设施用地和公益事业用地；•3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；•4、法律、行政法规规定的其他用地。•二、土地使用权划拨与出让•（1）行为性质不同：土地使用权划拨是一种行政行为；而土地使用权出让是一种民事合同行为。•（2）对价性不同：在土地使用权划拨关系中，土地使用者并不向划拨者（国家）支付对价；而在土地使用权出让关系中，受让人必须支付对价（出让金）。•（3）使用期限不同：以划拨方式取得土地使用权的，一般没有使用期限的限制；而以出让方式取得的土地使用权的，事先在出让合同中明确了使用期限。•（4）可交易性不同：出让土地使用权可直接金进入房地产市场交易；而划拨土地使用权在随同地上附着物转让前，须补办出让等手续，缴纳全部土地使用权出让金。•（5）取得方式不同：划拨土地使用权，适用审批程序，即行政划拨方式，而不使用拍卖、招标、挂牌等方式；出让土地使用权采用拍卖、招标、挂牌等方式。•（6）范围不同：划拨土地使用权的用地范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源交通水利等项目用地等等；而出让土地使用权的用地范围没有限制，多数为经营性用地。