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房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第4章房地产项目及项目定位房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。重点问题•土地储备和一级开发项目类别及含义•房地产综合开发项目的含义与类型•房地产转让项目特点、流程和税费•房地产项目定位的含义、原则、流程及方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1土地储备和一级开发项目4.1.1土地储备和一级开发项目概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。土地储备和一级开发项目的类别及含义：-按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。-按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。-按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。4.1土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1.1土地储备和一级开发项目概述4.1土地储备和一级开发项目征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1.1土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目的成本：4.1土地储备和一级开发项目4.1.2一般土地储备和一级开发项目地方土地储备和一级开发项目概述地方土地储备和一级开发项目的一般程序地方土地储备和一级开发项目的管理机构房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.1土地储备和一级开发项目4.1.3特殊土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材央产土地储备和一级开发项目概述央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。央产土地储备和一级开发项目的一般程序央产土地储备和一级开发项目的管理机构央产土地储备和一级开发项目4.1土地储备和一级开发项目4.1.3特殊土地储备和一级开发项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材军产土地储备和一级开发项目概述军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。军产土地储备和一级开发项目的一般程序军产土地储备和一级开发项目的管理机构军产土地储备和一级开发项目4.2房地产综合开发项目4.2.1房地产综合开发项目的含义与类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产综合开发的含义指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产综合开发项目的类别按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。房地产综合开发项目的含义在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。4.2房地产综合开发项目普通商品住房开发项目；限价商品房开发项目；经济适用房开发项目；廉租房开发项目；别墅开发项目；旅游住宅房地产项目。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.2住宅房地产开发项目4.2房地产综合开发项目写字楼房地产开发项目；酒店式公寓类住宅开发项目；旅游房地产开发项目；商业用房项目。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.3商用房地产开发项目4.2房地产综合开发项目工业园区开发模式；主体企业引导模式；工业地产商模式；综合运作模式。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.2.4工业房地产开发项目工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产开发常见的模式：4.3房地产转让项目4.3.1房地产转让项目概况房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让项目的基本类型房地产项目转让的政策规定4.3房地产转让项目4.3.2土地开发阶段转让的项目房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费土地转让的出让方缴纳的税费土地转让的受让方缴纳的税费此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。4.3房地产转让项目4.3.3房地产在产品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.3房地产转让项目4.3.4房地产产成品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.4房地产项目定位4.4.1房地产项目定位的含义房地产项目定位的含义房地产项目定位的重要性房地产项目定位的发展趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.4房地产项目定位4.4.2房地产项目定位的原则与企业发展战略相一致符合市场需求协调发展原则符合城市规划效益最大化房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.4房地产项目定位4.4.3房地产项目定位的流程与基本内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目定位的基本流程项目定位的主要内容确立开发理念明确用途功能筛选目标客户进行项目初步设计测算租售价格确定方案房地产项目定位的方法市场调研法其他方法头脑风暴法经验分析法4.4房地产项目定位4.4.4房地产项目定位的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.4房地产项目定位4.4.5房地产项目定位的修正•房地产项目定位修正的必要性•房地产项目定位修正的方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材4.5案例分析宏观市场环境分析；区域市场分析；产品定位；销售推广建议；案例评述。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本节将以京西某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。关键术语一级开发综合开发转让定位房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.什么是土地储备和一级开发？2.房地产综合开发项目的类型有哪些？3.住宅房地产开发项目包括哪几类？4.土地使用权转让必须符合哪些条件？5.我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6.如何进行房地产项目定位？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材