不动产权籍调查培训针对开发报建人员XXXX824

不动产权籍调查重庆市国土房管局吴鹏一、概念不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。一、概念《物权法》第十一条：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例》第三章登记程序第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。不动产权籍调查是不动产登记的法定程序，是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。二、基本原则和总体要求（一）宏观指导性国土资源部发布的《关于不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》）以及附件《不动产权籍调查技术方案》（以下简称《权籍调查方案》），着眼于打基础、重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创造性开展不动产权籍调查工作留下空间。基本原则:二、基本原则和总体要求（二）持续推进性不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。基本原则:二、基本原则和总体要求（三）针对性和可操作性权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具体工作要落实到以宗地为基础的不动产单元，要具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。基本原则:二、基本原则和总体要求（四）继承中创新强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利民的不动产一体化调查。结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。基本原则:二、基本原则和总体要求（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础以地籍调查为基础，以宗地为依托，开展不动产权属调查和测绘工作。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。源于地籍、归于地籍总体要求:二、基本原则和总体要求（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。继续沿用现行各类标准。协调现行调查标准间的技术差异。•在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。•同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。总体要求:二、基本原则和总体要求（三）规范调查，坚持调查工作便民利民。实施一体化调查。•应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地、海域范围内房屋、林木等定着物的权属调查和测量。•一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。合理确定调查内容。根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查内容。规范调查程序。主要包括准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-整理归档。总体要求:二、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照《技术方案》的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。确保不动产单元代码唯一性。在宗地代码编制基础上，按照相关要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，确保其唯一性。成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。总体要求:二、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。•以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统•结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级•不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。总体要求:（一）基本概念宗地土地权属界线封闭的地块或者空间。房屋独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。定着物固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。三、不动产单元设定与编码（一）基本概念不动产土地以及房屋、林木等定着物。不动产单元权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元代码按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。地籍区在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。三、不动产单元设定与编码（二）地籍区和地籍子区划分地籍区的划分在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地籍子区的划分在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地籍区相对稳定地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。三、不动产单元设定与编码（三）宗地划分在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。三、不动产单元设定与编码（四）定着物单元划分在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为房屋等建筑物、构筑物的：同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。三、不动产单元设定与编码（五）定着物单元划分在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为其他类型的：每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。三、不动产单元设定与编码（六）不动产单元设定集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例1.不动产单元代码的构成不动产单元代码由宗地代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构层级第一层第二层第三层第四层第五层第六层第七层代码值000001~999999000~999000~999AA~ZZ00001~99999A~Z00000000~99999999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号三、不动产单元设定与编码宗地代码层级第一层第二层第三层第四层第五层代码值000001~999999000~999000~999AA~ZZ00001~99999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征、宗地顺序号定着物代码采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号层级第一层第二层代码值A~Z00000000~99999999代码意义定着物特征码定着物单元编号第一层次为定着物特征码，代码为1位，在“A～Z”范围内，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物第二层表示定着物单元编号，共8位。定着物为房屋的，前4位表示房屋幢号，后4位表示房屋户号；定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999；无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示（七）不动产单元编码及案例2.不动产单元代码的表示方法三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例3.不动产单元代码的变更规则（特征、界址）宗地代码未生变化的，只变更定着物代码宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定着物代码县级行政区界线变化的不动产单元代码变更不动产单元灭失的，原不动产单元代码不再使用三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例1.集体土地所有权宗地案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。宗地代码：340123003006JA0012定着物代码：W00000000不动产单元代码：340123003006JA00012W00000000三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例2.无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。宗地代码：340123002003GB00004定着物代码：W00000000不动产单元代码：340123002003GB00004W00000000三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例3.住宅小区（例一）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009定着物代码：F03400012不动产单元代码：340123007008GB00009F03400012三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例4.住宅小区（例二）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009定着物代码：F00250012不动产单元代码：340123007008GB00009F00250012三、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例5.宗地不变，新增楼栋案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼幢中的第10户进行不动产单元编码。变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号由宗地内最大幢号后续编。即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为340123002003GB00015F00210010三、不动产单元设定与编码（一）《技术方案》主要内容和适用范围规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。四、不动产权籍调查内容与程序（二）调查内容宗地信息：权