世联_培训_如何进行地块环境查勘_34页

地块环境查勘本报告是严格保密的。2课程需要了解的内容What什么是地块环境查勘？Why为什么进行地块环境查勘？How如何进行地块环境查勘？本报告是严格保密的。3什么是地块环境查勘？地块环境查勘是项目组为了获取有关地块的第一手数据资料，而针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并通过后期对数据的汇总分析整理得出项目开发的资源优势和机会点地块环境查勘应是具有鲜明目的性的资料收集和实地考证过程，u地块查勘的内容主要包括：1.区域气候环境2.区位交通条件3.土地性质4.资源现状5.周边配套设施调查本报告是严格保密的。4为什么进行地块环境查勘？1.把现场带回家！2.要形成对项目发展的初步判断和感性认识3.系统的基础资料是所有研究工作开展的基础，如果该部分资料不充分翔实，将直接影响后期项目研究的全部结果本报告是严格保密的。5如何进行地块环境调研？1.前期计划准备I.尽可能获取基础资料文献（市志、年鉴、交通图、地块红线图、现状图、等高线图、规划图、旅游图等）II.确定调研内容III.配备调研人员（两两一组、分头进行）IV.安排调研时间2.现场实际查勘I.现场情况摸点考证II.拍摄关键节点照片III.原住居民访谈3.后期汇总分析本报告是严格保密的。6一、项目调查评价体系本报告是严格保密的。7基于价值评估的开发评价体系（住宅用地）周围土地利用情况区域道路等级区域公交便利程度区域内文体设施方便度距火车站距离区域公用设施方便程度局区级商服中心距离距市级商服中心距离区域考察因素供水、电、气、热及排水规划土地用途畸零地宗地面积宗地宽度宗地临路条件距公交车站距离宗地自然危害程度宗地自然条件建筑物采光及朝向建筑容积率地块考察因素价值评价体系本报告是严格保密的。8基于价值评估的开发评价体系（商业用地）区域交通管制人口密度或人流量中心距机场距离中心距港口距离中心距火车站距离中心公交车流量中心职能总数街道等级区域考察因素畸零地宗地面积宗地进深街角地宗地临街宽度距交通站点距离自然危害程度宗地地质条件容积率距离区域中心点距离地块考察因素价值评价体系本报告是严格保密的。9基于价值评估的开发评价体系（工业用地）~~~~~~~区域道路级别区域土地利用限制环境质量优劣状况距车站机场港口距离聚集效益城市内部道路便捷度道路级别工业用地类型区域考察因素供热、供气及排水状况供电保证度供水保证度规划土地用途畸零地宗地面积宗地宽度宗地长度宗地临路条件宗地自然危害程度宗地自然条件容积率地质状况及承载力地块考察因素价值评价体系本报告是严格保密的。10基于土地利用实现的重点关注对象地块现状置地和开发的相对成本与交通格局的联系相邻用地（环境或可控制程度）场地排水道路路面状况土壤（土质和厚度）地形和坡度河堤状况永久性的树林和坡地场地“感觉”安全的出入口从道路所见之景大小和形状建设环境与公用设施的接近性对邻近用地的视觉影响邻近用地的视觉影响噪音和强光的影响程度私密性视景微气候入口车道处的视线距离道路的坡度地形对计划用途的适应性周边社区环境公用设施（易得性和成本）噪音影响暴露程度（太阳、风、风暴、洪水）公园、休闲地和开放空间服务便利性交通（可达性、危险性、吸引性）建议用途的融洽性景观特点按照优、较优、一般、较劣、劣五个等级进行评判重点关注对象本报告是严格保密的。11二、项目所在地区气候调查调查目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握所在地区基本情况调查方式：文献资料收集，亲身体验调查内容：温度、日照、风向、降雨量等本报告是严格保密的。12了解区域温度、降水的峰值大小，变化区间；对项目类型选择有基础指导作用温度051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月惠州坎昆三亚马尔代夫迈阿密广州上海夏威夷12月-3月平均温度低于18度。不能成为全年性的海滨浴场。u巽寮湾温度情况：ü巽寮湾气候宜人，春秋相连、常年无冬、夏无酷暑，干湿季分明，属于南亚热带海洋性气候，平均气温约21.8℃ü适合旅游的天数约为300天，但冬季气温较低，每年适合下水的天数为200天左右，在该区域冬天和夏天形成明显的淡旺季。本报告是严格保密的。13了解区域风向、风速、频率的基本情况，有利于指导未来物业类型排布深圳地区风玫瑰图风向风速u风玫瑰图u在极坐标底图上点绘出的某一地区在某一时段内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。前者为“风向玫瑰图”，后者为“风速玫瑰图”。u在风向玫瑰图中，频率最大的方位，表示该风向出现次数最多。每条直线的长度与这个方向的风的频度成正比。静风的频度放在中间。u，所用的资料可以是一月内的或一年内的，但通常采用一个地区多年的平均统计资料本报告是严格保密的。14了解日照强度、分布，有利于指导未来物业类型排布日照强度惠州汤泉光线强弱分布图惠州日照强度年度变化本报告是严格保密的。15三、区位交通篇调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的便利程度调查方式：结合交通图实地察看调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交通进入性、车流人流方向及密度本报告是严格保密的。16明确项目所处主要区域，与周边城市距离u四至距离：u无锡新区中心16km（15分钟车程）u市中心24km（半个小时车程）u苏州市26km（半个小时车程）u常熟市20km（半个小时车程）u上海120km（2个小时车程）u南京170km（1个半小时车程）鹅湖常熟苏州无锡鹅湖常熟苏州无锡区位情况南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区无锡鹅湖区位分析本报告是严格保密的。17明确外部交通的可进入性，主要进入手段，重大交通设施的修建情况硕放机场（15公里）禄口机场（170公里）浦东机场（120公里）航空•锡甘公路•锡太公路（在建）•锡通公路（计划）•至312国道20分钟车程•至沪宁高速公路硕放道15分钟车程•通往苏州的省级通道和沿江快速通道即将通车公路•沪宁铁路•新长铁路•京沪高速铁路（在建）铁路交通现状交通方式外部交通无锡鹅湖交通分析本报告是严格保密的。18明确内部道路基本情况，道路等级，主要交通进出节点，人流车流密度及分布情况内部交通惠州汤泉、温州大罗山内部交通分析本报告是严格保密的。19四、土地性质篇调查目的：通过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握地块的基本情况调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、景观视觉影响、动植物分布等本报告是严格保密的。20明确规划范围边界、地形大小、地形现状规划地形图南京某大学、温州大罗山内部交通分析本报告是严格保密的。21明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积土地利用现状南京某大学、温州大罗山土地利用现状本报告是严格保密的。22掌握地形坡度分布状况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据坡度分析南京某大学、温州大罗山坡度分析本报告是严格保密的。23明确水体分布、水量、面积大小、年度变化强度，指导项目规划布局水体分布ABC南京某大学、无锡鹅湖水体分析本报告是严格保密的。24明确区域内人口的分布情况和变化情况居民分布温州大罗山人口分布情况本报告是严格保密的。25针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录关键节点分布温州大罗山现状本报告是严格保密的。26以旅游项目为例，要对区域内的特殊资源进行系统的查勘特殊资源调研ABAB1234567891011121314151617人文景点休闲度假景点北塞湖遗址9钥匙墩遗址10孙武故居天主教堂鳞木化石龙王台遗址余家嘴遗址张京墓柏泉古井景德寺张京父母墓景点名称1187654321序号碧溪园玉屏山庄岳家山度假村团鱼山休闲农庄柏泉休闲山庄柏泉古井旅游度假村旅游产品171615141312序号p以古井、古寺、古墓、古树为主的反映历史文化的旅游资源比较有特色，但是整体知名度不高，开发力度不够p旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品p旅游资源和产品相对集中在玉屏西路、红星路和规划中的古堤路、岳家山路围合的区域内，便于通过对区域内资源的整合来充分挖掘发展的潜力1142123武汉东西湖柏泉农场旅游资源分布本报告是严格保密的。27对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产品进行对比分析资源等级柏泉古井旅游度假村、团鱼山休闲农庄疑海沙滩浴场、亲水平台休闲类鳞木化石张京父母墓、张京墓、柏泉古井、孙武故居上幺教湖、杜公湖、陡山景德寺、天主教堂柏泉地区东湖樱花园、鸟语林生物资源磨山楚文化游览区主题公园类行吟阁人文古迹类东湖、磨山、枫多山、吹笛山自然风光类无宗教类资源等级东湖旅游风景区资源分类景德寺柏泉古井旅游度假村柏泉古井杜公湖特殊资源调研武汉东西湖柏泉农场旅游资源等级评价本报告是严格保密的。28项目实施过程中存在许多不确定的因素影响项目的开发设计，必须在实地调研中引起重视，对整体的影响程度进行合理评估u影响开发的因素：1.高压线、变电站2.污水河、垃圾填埋场3.墓地、火葬场4.动植物保护区、饲养基地5.生态保护控制线6.山脊线对高度控制范围7.快速交通的噪音污染范围……其他影响因素本报告是严格保密的。29五、周边环境篇调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对未来项目发展可能带来的影响调查方式：资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图片调查内容：地块四至环境、市政配套设施分布、周边其他在建拟建项目、污染来源（空气、水、噪音）本报告是严格保密的。30关注项目周边现有设施对项目未来发展的影响项目四至情况佳能公司南科大厦大明园寻呼公司竹苑小区小结：q北向为竹苑、荔苑住宅区，南向为自然山体，西向为无污染工业厂房、酒店、办公楼，东向多为厂房q项目南北均能享受山景资源，空气清新，市区绿地格力广场项目本报告是严格保密的。31关注项目周边未来变化对项目发展的影响项目四至情况四至东至：规划城市道路西至：清剑湖南至：规划中的沪宁高速铁路北至：规划中的阳澄湖国际旅游度假区苏州工业园项目本报告是严格保密的。32市政配套意味着区域发展的健全程度，实地查勘过程中要尽可能了解，确定区域承载容量及对未来发展的限制，并提出合理发展意见u影响项目发展的市政配套设施：1.医院数量、等级2.学校数量、等级3.中转交通设施数量、等级4.垃圾污水处理设施数量、等级5.周边重大商业配套设施数量、等级……项目周边市政配套本报告是严格保密的。33现场查勘的小技巧u考察工具要提前准备–照相机、地图、笔记本、录音笔、合适的交通工具、必要时的向导、指南针（或带指针的手表）、标尺、手机、尽可能多的携带电池u大规模土地区域调研，要注意保护自身安全，–牛仔裤、登山鞋、太阳帽、防晒霜、风油精都是必不可少的个人用品u成熟地块调研要注意着装与环境的协调–某些情况可能正装更合适u照片拍摄–按照时间在地图上进行标注停留地点–选定固定地点进行环排、连排–尽量选择制高点观察整个地块概貌u避免个人单独行动本报告是严格保密的。34THEEND带有目的性的调查是查勘的特性！把现场带回家是查勘最重要的任务！对现场的初步判断有利于项目的进一步推进！还会有许多容易忽视的问题要依托团队的力量在研究中去认识完善