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市场培训资料2市场分析¶城市外溢板块研究¶机场新区区域价值研究3中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区南部风景区西北部居住区星海区主要外溢板块分析泛高新板块西山板块机场新区板块华南板块泉水板块4泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段泉水板块城市核心区东快路华北路华东路轻轨3号线泉水板块的通达性一般：城市核心区距离泉水板块的直线距离大约为12公里；城市核心区和泉水板块的连接主要依靠华东路、华北路、东快路、轻轨，车行时间超过半个小时；开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等；并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各主要区域；商业/商圈板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心医院以华南地区的医院为主学校泉水新区小学、泉水新区中学均在建规划利好泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建，中小学学校各两座将在十一五期间建成5泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主多层、小高层、高层元/平米未来供应量达，区域认知底本地客户自住为主，占80%特征分析产品类型价格平台客户类型项目位置规模产品特点销售图片6华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟华南板块西北路华北路华东路西南路华北路山东路城市核心区华南板块的通达性较好：城市核心区距离华南板块的直线距离大约为9.8公里；城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、香周路等，可以保证车行时间在30分钟以内；开往华南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加车等；可以顺利到达大连各主要区域；商业/商圈大连家具城、华南装修大卖场、华南义乌小商品城、华南电子城、沃尔玛超市、国美等入驻，较成熟商圈已渐成型医院大连市第三人民医院（三甲）、新世纪医院（民营）等学校二十中学、二十三中学、博雅中学、华南中学、华南小学规划利好规划依托华南广场的中华路区域级商业中心将升级为市级商业中心，规划商业占地面积1.2平方公里7华南板块—依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中、低档板块叠拼/联排、多层、小高层元/平米供应量集中，居住氛围浓厚本地客户占70%，首次置业与二次置业比例相当特征分析产品类型价格平台客户类型项目位置规模产品特点销售图片8西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高西山板块距离城市核心区直线距离约7公里，旅顺中路、红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大通道已经通车，道路便利、路况好；车行时间在20分钟左右；商业/商圈西山板块的商业主要集中在马栏广场，马栏广场主要的商业包括大商新玛特、溢彩城等，还有百余户服装商户、大连最大的熟食交易市场等；医院大连渤海医院、大连马栏广场骨科医院、大连第五人民医院等；学校马栏小学、南平小学、８３中、格致中学等其他金融网点健全，各级政府机构办事部门齐全；开往西山方向的城市公交线路主要包括：５３４路、５３５路、５３５路复线、７０５路、７０８路等；开往马栏广场的城市公交也可以方便达到西山；西山板块自然条件最为优越：背靠西山、面朝西山水库，上风上水之地；且有万科等品牌开发商进入，区域已由被动外溢板块提升至主动郊区化人群的选择；城市核心区西山板块黄河路红旗路西部大通道旅顺中路西山水库西山9西山板块—依托西山良好的山水资源、品牌开发商的影响力所形成的城市低密度板块，以市区品质中产二次置业客户为主叠拼/联排、多层、小高层元/平米依托良好的自然资源形成低密度板块以市区品质中产，二次置业为主，占80%特征分析产品类型价格平台客户类型项目位置规模产品特点销售图片10高新区板块距离城市核心区近，通达性好，高校汇集、高端产业聚集，缺乏大规模集中商业城市核心区高新区板块中山路西南路连山街南沙街/五一路依次为西安路、中山路、高尔基路、利北路高新区板块的通达性较好：城市核心区距离高新区板块的直线距离大约为7.5公里；城市核心区到高新区板块路网发达，板块内主要的道路包括南沙街、西南路、连山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均与板块内道路连通；道路通畅，可以保证车行时间在20分钟以内；开往高新方向的公交线路近期由３条线路增开至５条；板块内七贤岭开通有免费的小公交方便产业基地内的工作人员区内办公；商业/商圈板块内主要以产业为主，围绕高校有少量的商业聚集带，但规模小医院大连大学附属医院、大连医科大学附属医院等学校大连理工大学、大连医科大学、东北财经大学等11所高校和50余家科研机构产业目前有1700余家企业，高新技术企业400多家，三资企业600余家，GE、DELL、IBM、爱立信等世界500强企业22家26个项目规划：投资2000万元建设动漫、生物医药产业两个公共技术平台，形成国内各园区中最大的公共技术平台；积极搭建海外软件开发平台，为大连软件企业在欧美的外包业务搭建平台；筹建园区国际孵化器，以中俄技术转化基地为重点，进一步开展对美、日、欧的业务；从法律、融资、评估、审计等环节完备中介服务体系；将大学科技园面积扩大10万平方米；加快体制和机制创新；努力拓展发展空间，促进产业集群发展；11泛高新板块—临近高校和高端产业，软件园板块外延区域，现状匀质性较差，以周边企业人群为主项目位置规模产品特点销售图片多层、小高层、高层元/平米依托高校和产业聚集，人文气质浓厚区域内客户比例超过50%特征分析产品类型价格平台客户类型12外溢板块区域居住价值评定板块距市中心直线距离车行时间通达性配套华南８公里３０分钟以内通达性较好；四条南北向主干道连通市中心和板块，路网成型，公交线路发达较成熟商圈已成型，医院、学校、银行等配套设施齐全，华南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成为大连市区五大商业中心之一泉水１１公里超过半个小时泉水板块的通达性一般，公交便利但车行时间较长依托华南板块成熟配套，但自身板块内商业、学校、医院、体育文化设施等目前都不完善西山７公里２０分钟道路通畅、路况良好，公交便利依托马栏广场，各种生活基本配套齐全，但档次不高高新５．５公里２０分钟以内与市内主要干道连接良好，且板块内交通逐步完善主要是产业聚集带，商业配套缺少成规模的聚集带，高等学府聚集机场新区7.3公里30分钟通达性高，但现状区域公共交通不发达依托新星绿城以及原有居住配套，规划为城市副中心，区政府迁入，城市公园、体育馆、文化馆、美术馆、商务办公、区域级商业中心区域居住价值必备指标：•公共交通便利性•周边的生活设施增值指标：•安静程度•空气质量•地铁交通便利性•周边绿化环境•快速交通便利性13外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著外溢群体群体特征置业需求外溢驱动因素外溢板块普通小白领刚性需求，价格敏感，收入稳定，月薪2000元左右首次置业价格驱动华南、泉水高薪小白领月收入4000-7000元，刚性需求，追求生活品质，愿意为生活的舒适度牺牲一定便利性首次置业合理价格，生活格调西山、西南工薪阶层工作一定时间，需解决住房问题，但收入有限，价格极度敏感首次置业居住改善价格驱动泉水工薪中高收入收入稳定，且处于中高阶层，具有一定财富积累，寻求居住条件改善的换房人群居住改善投资兼自住合理价格，生活舒适度华南城市中产阶级城市高学历高收入人群、生意人，具有较高支付力，追求生活品质居住改善投资产品升级生活品质西山、西南城市富人阶层大型企业与外企高管、成功商人、高级公务员，多次置业居住升级投资城市资源低密度生活西山、西南14通过对不同客群的吸引和障碍的分析，锁定近期更容易满足我们目标的客户谁可以被吸引？谁是我们的目标客户？外溢群体置业特征区域吸引力障碍突破选择普通小白领对于区域无选择权，选择低价产品中被泉水分流低价产品与项目开发目标相悖高薪小白领在承受能力内尽量选择认知高、发展前景好区域，控制总价，高品质项目高区域价值尚未完全释放，存在总价接受障碍高性价比、高品质产品最有可能满足工薪阶层选择就近的低价区域低公共交通系统尚不发达，华南、泉水分流低价产品与项目开发目标相悖工薪中高收入选择就近的区域，重视居住环境的改善，重单价中生活配套设施缺乏，生活氛围不浓厚，存在单价接受障碍高性价比可满足其中部分人群需求城市中产阶级选择认知相对高，区域前景看好区域，追求房屋标签价值中区域价值尚未完全释放，产品品质要求相对高高性价比、迎合中产的居住升级梦想通过努力可满足城市富人阶层客户倾向于成熟的被高端认知的区域和绝版资源的区域低区域价值尚未完全释放，未成为普遍高认知区占据内部最佳资源豪宅较难满足15城市外溢板块客户流向中心城板块西山区机场新区华南板块泉水板块中高端产业高校16市场分析¶城市外溢板块研究¶机场新区区域价值研究17机场周边产业现状均以中小制造业企业为主，存在少量高附加值企业，非依托机场经济，并未形成产业聚集旅顺北路松下汽车电子大连百利天华制药础明食品加工荣升钢构彩板景龙玻璃钢厂虹木制品厂大连新天福厨一和钢门铜塑窗东泰锅炉华商玻璃钢张前路中大制冷诺真大连服装有限公司大连金泽泡沫塑料布莱特外语学校旅顺北部中小企业旅顺北部知名企业18区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划（至2010年）人口13万，尚有约８万空缺机场新区总人数约5万人类别总数（万人）群体特征辛寨子街道2.5由原来的村民集体转化为城市户口而来，现从事职业多为做小生意、周边工厂工作，支付能力有限机场前街道2.4人员构成复杂，既有早期城市外溢人口，也有当地居民，整体收入水平略高于辛寨子但整体水平不高机场新区可见人群产业人口类别人数群体特征机场工作人员3000多人区域内高端人群，积聚效应明显，年龄25-4０岁之间，具有较高的支付力，注重生活品质，易攀比旅顺北路沿线产业人口5000多人从事低附加值产业，少量较好收益企业，收入水平不高且人员来源区域复杂居住人口新星绿城居住人口5000左右前期以地缘性居民为主，新一期城市外溢人口逐步增多驻扎空军居住人口不详具体人数不详，收入及福利水平较高，有部队提供福利房，且品质不低，外购住房量较少机场新区规划总居住人口13万，需要吸引8万人进入机场新区居住工作；19机场新区为大连高起点规划、高标准建设的新区，城市功能布局重点结合政府新址确定高起点规划大连副中心面积中等，规划完整的综合新区高端功能定位：产业区定位：高附加值信息产业与临空物流居住区定位：靠近山体南侧住宅为一类居住区，其余均为二类住宅商务办公定位：金融、空港特色商务办公公共设施：城市级体育馆、公园、文化馆商业定位：大型集中商业Shoppingmall政府服务外包基地景观大道体育馆公园商务区居住区级公共设施用地：一处位于产业中心；一处结合新星绿城；一处位于政府东侧城市级公共设施用地：医疗卫生用地：新区政府东侧用地规划一所综合医院文化体育用地：政府广场东西两侧规划图书馆和美术馆各一处居住用地：结合区政府新址在周边开发精品居住区资料来源：大连市规划局20大连四个城市副中心定位功能各异，发展机遇差别明显机场前副中心大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域奥林匹克副中心大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区，居住功能弱化郭水副中心大连西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部泉水新区大连低端外溢人口居住区，城市功能主要以居住为主，功能相对单一大连城市副中心区位图21机场前副中心是大连四个市级副中心中功能最齐全、最宜承接主城区较高层次外溢居住人口的首选市级公共副中心机场前