商业地产招商专业知识

商业地产招商专业知识2012年4月目录一、商业地产概况二、商业规划和业态组合三、商业业态分析四、市场各业态抽成情况分析一、什么是商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。1.1商业地产与住宅地产的区别1.2商业地产购物中心定位的区分和界定从购物中心的市场定位，可以从城市的商业发展趋势、项目的立地条件、区位环境特征、潜在消费者概况、商户评价等几个方面来加以区分和界定；1.3商业地产购物中心的定位条件1、需要遵循的原则二、商业组合和业态规划满足和符合市场定位；实现商业人流的有效流动；实现商业展示价值的最大化；实现商业设施的有效性；I.商业规划2、需要研究的主要问题总体布局（商业建筑布局及与其他设施的互动）商业动线（人流、物流、车流）商铺展示及分割垂直交通体系公共空间的设计及效果（外立面、出入口、中庭、促销广场等）后勤设施的规划及布局（物流通道、卸货区域、卫生间）II.业态组合1、要遵循的原则满足和符合市场定位实现业态的协调和互动平衡项目的收益实现项目在品牌、人流吸引力、商业价值及租金收益等多方面的综合效益最大化；不同类型定位的购物中心有不同的业态比例社区型：餐饮／娱乐≥50%生活服务店较多商务区:餐饮／娱乐≥30%不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例案例1：上海新天地餐饮娱乐服装零售案例2：东方新天地展厅服装零售2、要遵循的原则三、商业业态分析业态种类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店购物中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。百货商店代表品牌新世界天虹百货百盛品牌特点百货店连锁营运商发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。百盛案例上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行；-1F平价超市茂业品牌特点2008年5月5日，茂业国际于香港上市1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位时尚生活方式缔造者发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业;江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;天虹百货品牌特点集团：中国一航成立时间：1984年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。荣誉：连续7年中国零售百强经营模式、理念模式：“百货+超市+X天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”发展状况“深圳市信誉好商店”“中国零售百强企业”“中国连锁百强企业”“广东连锁商业最佳门店”全国首家在线支付网上购物商城04年销售额25亿元人民币天虹百货家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市选址基本要求要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年世界最大的连锁零售商沃尔玛美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业1962年成立，在全球开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠沃尔玛在中国1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态经营理念从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念；会员制；严格的成本控制体系世界第二大国际化零售连锁集团家乐福大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区家乐福在中国1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福”；“一站式购物”华润万家国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品牌主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利发展战略全国发展、区域领先、多业态协同麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王餐饮娱乐世界著名的炸鸡快餐连锁企业肯德基全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业在全球拥有10000多家餐厅肯德基在中国肯德基于1987年进入古都北京截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长2、原始而神秘的配方3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者物业及选址要求麦当劳肯德基商圈选择商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔]、进出方便同麦当劳（跟进战略）物业要求经营面积400平米左右350平米门面12米物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳层高柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米楼板承重部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米厨房区楼板负荷为450公斤/平米餐厅区活荷载为250公斤/平米供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道：配电负荷：250千伏安200KW的用电量；25吨水/天提供或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置提供室外安装空调和排烟机位置提供两条电话线路停车位有停车位（专用最佳，公用也可）提供临时卸货车位其他外墙可设置店标和指示标门脸上方提供招牌安装位置餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间合作方式直营或加盟租赁\15年或以上\免租期商议;直营或加盟租期10年以上全球最大的比萨专卖连锁企业必胜客全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业1958年成立，在全球９０多个国家和地区拥有1.35万家分店必胜客在中国1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店品牌诉求从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行经营战略全球战略：目标市场营销战略（STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌‘必胜宅急送’；4、本土化经营选址要求要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物业要求经营面积单层450——480平米双层500——600平米楼板承重大于450公斤/平米供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；满足正常的环保条件合作方式直营世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店星巴克在中国1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区经营理念提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间”品牌定位目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领；“多数人承担得起得奢侈品”选址要求星巴克选址1234商业要求建筑要求其他要求合作方式省内一类城市市区市内核心的商圈商圈内展示面好，核心位置面积150平方米，首层层高4米以上给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点租期10-15年四、市场各业态抽成情况分析2012年4月