房地产企业管理与项目管理培训教程

房地产企业管理与项目管理房地产开发的设计管理房地产开发的成本管理房地产开发的施工管理内容提要项目开发管理——“五图一书”企业管理核心资源分析图项目开发设计管理分析图项目开发施工管理分析图项目开发投入产出分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程策划指导书企业管理核心资源分析图项目开发设计管理分析图IⅣⅡⅢ项目开发施工管理测试图房地产项目全程策划指导书内容拿地策划设计优化经济分析:成本/利润/现金流技术分析：政策风险/开发难度控制成本：体系优化/材料优化/产品部件优化控制质量：作业指导书目标成本：落实责任部门招标策略：产业链整合承包方：质量分级控制原则监理方：入伙投诉率控制原则危机管理：规划改变/各类索赔缺陷管理：编制后评估报告成本策划质量策划交楼策划三大纪律1.控制无效成本2.控制隐性成本3.控制运营成本八项注意1.注意对营销策划定位的解读2.注意对当地政策法规的解读3.注意与咨询机构的配合4.注意面积赠送控制5.注意部品部件控制6.注意结构成本控制7.注意建筑成本控制8.注意景观成本控制设计阶段成本控制三大纪律1.目标成本合同化2.进行多方案比选3.进行中间过程审图八项注意1.注意提前与技术协作单位沟通2.注意专业间的平衡与协调3.注意荷载的合理取值（风荷载、抗浮水位、消防车轮压）4.注意力学模型的选择（计算跨度与约束条件）5.注意材料与施工方案的选择（砼与钢筋、空心板、预应力）6.注意计算结果的分析（位移、轴压比、边缘构件、加强区、裂缝宽度）7.注意计算结果的归并8.注意构造设计的技术依据结构设计成本控制成本管理技术——“五图一书”管理差异分析图主动控制技巧图隐性成本分析图管理信息整合图管理资源整合图成本管理建议书管理差异分析图内容指导思想管理水平决策层执行层精细通用以招标策划为核心以设计管理为重点以合同管理为核心以发包管理为重点以支付管理为核心以结算管理为重点粗放利益最大化风险最大化风险控制资产回报主动控制技巧图内容技术经济比选降低一点功能，成本降低很多增加一点成本，增加功能与使用的灵活性增加一点成本，销售收入增加较多管理目标设定要80分还是90分建设费用与营运费用比选工作界面划分专业设计界面专业施工界面资金平衡计划资金投入：总量/时点动态平衡：发包策划/变更控制隐性成本分析图内容后期交楼索赔误差：面积误差/货不对板延期：延期交楼/房产证质量索赔：质量通病、观感缺陷结算漏洞运营补贴纠错成本会所学校楼巴决策成本违规罚金“杀价”成本签证漏洞支付漏洞中期采购漏洞合同漏洞前期管理漏洞成本管理建议书内容目标管理招标管理成本规划：子目划分/指标核定任务落实：平衡现金流/责任成本招标策划：发包界面、计价模式、组价规则评标策划：技术标/经济标评标要点合同台帐：分类管理/分项目管理变更管理：设计变更、索赔管理操作流程：申请/审批/支付三大环节支付查询：应付/实付金额数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩合同管理支付管理管理总结设计管理技术——“五图一书”外部合作关系分析图内部管理需求分析图成本内控责任分析图设计缺陷评审控制图设计研发管理分析图设计发包操作建议书外部管理合作关系图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查专项设计总图、建筑结构水、电、暖通消防人防土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、预应力结构、网架、地基处理装修与景观：园林、绿化、室内外装修、标识、景观照明公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、智能化、市政道路与管网、发电机及环保、停车交通系统、中水系统等综合：厨房设备及环保、体育设施（泳池、运动场地等）表示合同关系表示协作关系表示协调关系制度/流程内部管理需求分析图内容管理组织管理模板管理评价机构设置经济类设置机构：综合素质/专业配套不设机构：技术顾问/咨询机构招标文件/设计任务书作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化合同：设计/勘察/检测/加固/咨询提高配合效率/降低管理成本提高工作质量/减少设计变更技术类成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格控制缺陷：功能/感观/维护技术管理技术配合工程类：报建/招标/施工/验收综合类：营销/招商/物业管理技术总结：踩盘/成本/交楼成本内控责任分析图内容项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能施工图设计成本管理统一评价:单方造价控制水平最终成本目标成本材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定方案设计设计管理方案设计阶段:编制成本规划施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量设计缺陷评审控制图内容功能缺陷感观缺陷交楼索赔公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道建筑立面：风格与色彩/装修与功能地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼设计研发管理分析图内容营销施工质量控制方便施工保证效果方便施工减少索赔地价与楼价作品与商品基地无优势：在“送”字上下功夫基地有优势：在整合上下功夫有名有利有名无利建筑装修交楼前与交楼后差异价格与效果/复杂与简单责任界定国产与进口/名牌与普通加工损耗与表面处理建筑材料成本设计原因还是施工原因？材料原因还是施工原因？设计发包管理建议书内容发包策略合同要件取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色资源整合:指标与议标的利弊风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度设计技术管理——“五图一书”项目基地环境分析图概念设计任务书模板景观设计任务书模板规划设计深度控制图住宅节能设计控制图结构成本控制建议书项目基地环境分析图内容约束条件区位条件中心区城郊结合部郊区资源利用山地滨水劣势规避直观：看、听、闻勘察：复杂地质条件、地下管线、文物项目条件规划控制开发条件容积率、总高度、层数、退让间距施工环境创新空间用好资源钻好空子基地条件面积、形状、地形、朝向概念设计任务书模板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状图纸：宗地位置/面积/形状/四至图照片：环境/地貌/配套/交通开发强度：建筑密度/容积率/道路/停车/限高/退红线开发配套：生活配套/人防配套开发档次/营销主题开发顺序/开发配套规划要点项目定位设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/配套面积/层数/层高空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理一般项目规划：总图/交通分析图/景观分析图单体：典型住宅平、立面图/效果图重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画景观设计任务书模板内容项目资料设计要点成果要求方案设计质量/深度施工图设计建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/主次入口/单体设计/效果图营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性成本要求：一类二类三类景区造价指标硬景：园建、造型小品、水景、灯饰、家私单方造价软景：乔木、灌木、花卉、植被规划设计深度控制图内容总平面图技术经济指标（子项建筑面积分配）用地红线内道路设计图消防分析图地上地下入口景观节点/轴线示意道路宽度车行人行转弯半径道路标高建筑物定位地上建筑物层数/地下室轮廓线建筑物定位坐标/±0.00标高消防登高面示意消防车道（隐形消防车道）管线综合图给排水管径、走向、管井埋深高低压配电、敷设走向住宅节能设计控制图内容强制使用推荐使用控制窗墙比提高气密性保温隔热门窗提高保温性能玻璃厚度框料绝热措施块料铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反射性能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵生态车库节能精装修交楼资源节约墙面结构成本控制建议书内容基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙结构选型技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比计算结果结构布置功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙基础设计上部结构：平面布置/纵向布置地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量技术经济管理——“五图一书”建筑风格技术经济评审图部品部件技术经济评审图建筑门窗技术经济评审图园林景观技术经济评审图建筑装修技术经济评审图装修交楼成本管理策划书建筑风格技术经济评审图A.最重要因素（平面阶段须确定）平面形状决定形态（圆形、方形、蝶形等）退台式处理（例：情景洋房）奇偶数层平面不同底商与住宅的形体关系其它（空中连廊、八角型窗、楼梯间等）B.次重要因素（形体部分）屋顶形式墙身凹凸变化建筑基座形式阳台C.次重要因素（肌理部分）材料颜色D.建筑细部必做部分选做部分：因风格而异栏杆/栏板窗框空调百页部品部件技术经济评审图内容门窗美观栏杆/阳台百叶外墙实用/耐用选型/选材施工维护关注性价比栏杆阳台空调百叶/对管道的遮掩住宅做法商铺做法遮阳作用围蔽作用百叶用材颜色/肌理装饰线角建筑门窗技术经济评审图内容经济性：分隔尺寸/门窗系列/安装高度-8安全性：抗风/防雷/防坠落/热炸裂/防攀爬-9方便性：开窗/擦窗/维修/空调安装保温性能三性指标隔音性能设计施工立面设计：慎用圆弧形平面/立面窗和无框窗-12施工配合推拉系列：方便家私布置/防止玻璃尺寸太大控制缺陷水密/气密性能设计原则门窗选型平开系列：与外装饰打架/门窗打架/与立管打架-10翻窗系列：与吊顶/栏杆/橱窗/打架-11通风效率：注意开启扇的朝向/防止风短路-13材料/施工：材料选择/施工质量/分包配合-14园林景观技术经济评审图内容构思构图构造关注价值差异-15忽视一线城市：追求生态化二线城市：喜欢差异化三线城市：向往城市化构图优美-18风情演绎功能作用：参与性/生态性-19菜单式消费-16维护费告知-17平衡投入/产出重视专业配合：建筑/装修/水电加工性能/耐用/低材精用-20选材节点软硬界面-21管线收口色彩与建筑物协调建筑装修技术经济评审图内容无现楼样板间有现楼样板间优展路线/样板间数量与位置-24交楼标准私人空间公共空间是交楼标准?还是装修风格展示?-25卖场包装非现楼样板间装修成本控制-23售楼部环境与体量/装修风格与档次-22装修房毛坯房全毛坯:水电入户/水电暗敷半毛坯:低档水电安装/卫生间做装修高档装修:平衡部品部件与装修档次促销策略:重装饰轻装修部位:架空层/入户大堂/公共走道功能:防滑/方便保洁地面铺装墙面/天棚墙柱:美化管井门/电梯奇偶数停层天棚:少做吊顶/采用节能灯具装修交楼成本管理策划书内容装修菜单配置标准材料发包策划包工不包料包工包料设备成本策划不可选项可选项开发商能力:产业链整合/交楼进度风险把控承包商配合:合理的利润保障和进度款按时支付安防系统/智能化/洁具/灯具小型中央空调/地暖/太阳能环保产品:涂料/油漆/橱柜/木地板价格差异:石材/地砖/墙砖的规格与造型不同档次:简单装修/豪华装修同一档次:客厅背景墙/客厅卧室选地砖或地板小项目:乙方利润有保障/进度有保障大项目:甲方发包时工作量大、周期长/交楼质量风险把控别墅:室外园林内装:厨房/卫生间