写字楼基础知识培训

1、写字楼评价体系及评级标准培训内容写字楼专业知识培训（一）2、智能化系统组成与案例解析1、写字楼评价体系及评级标准2、智能化系统组成与案例解析1、第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体；3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有：写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。写字楼评价体系及评级标准1、楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米，层高一般在3.8米以上。2、装饰标准外立面:采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面：应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等3、配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。顶级写字楼常规标准参照写字楼评价体系及评级标准4、电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。5、设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。6、建筑规模：超过50000平方米；7、客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团；8、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。9、交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达；10、所属区位：位于主要商务区的核心区；11、智能化：3A～5A；12、开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。顶级写字楼常规标准参照写字楼评价体系及评级标准1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模：一般2—5万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。7、智能化：3A及3A以上。甲级写字楼常规标准参照写字楼评价体系及评级标准1、楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物；装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等；配套设施：有专用地上、地下停车场；设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线；2、建筑规模：无限制；3、客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发；4、物业服务：有物业公司服务；5、交通便利：有交通线路到达，交通较方便；6、所属区位：副城市中心心或较好的城区位置。乙级写字楼常规标准参照写字楼评价体系及评级标准丙级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。2、装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。3、配套设施：无。4、设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。5、规模：无限制。6、客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。7、物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。8、交通便利：有交通线路到达。9、所属区位：一般城区位置。写字楼评价体系及评级标准纯写字楼/综合楼/商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。写字楼评价体系及评级标准楷林IFC项目由四栋高层写字楼和高端商务配套裙房组成，建筑外观采用石材和玻璃幕墙穿插设计的手法，形成了建筑风格虚实结合的效果，体现高效、简洁的现代感。是纯写字楼办公的标准案例之一。而且，楷林IFC也符合写字楼绿色建筑认证体系，项目以国际LEED认证体系作为开发标准，为入驻人群提供健康、绿色的办公空间。纯写字楼/综合楼/商务综合体当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。纯写字楼/综合楼/商务综合体写字楼评价体系及评级标准纯写字楼/综合楼/商务综合体郑东绿地中心规划总建筑面积约45万平方米，总投资达25亿元，规划建设集150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力。纯写字楼/综合楼/商务综合体写字楼评价体系及评级标准纯写字楼/综合楼/商务综合体升龙广场规划总建筑面积达60万平方米。地上1—45层为商业(其中B-11为2层商业)、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，4层(部分地块6层)及以上由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统OfficeAutomation(OA)：办公自动化系统，是以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统；包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统BuildingAutomation（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统FireAutomation（CA）：包括综合布线、宽带网络、移动电话楼内覆盖系统、有线电视及数字程控电话系统。4、安保智能化系统FireAutomation（SA）：火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和火灾紧急广播音响系统（与公共广播合用一套广播系统）。5、消防智能化系统SecurityAutomation（FA）：包括电视监控系统、巡更系统、报警系统、门禁系统和停车场管理系统。5A写字楼标准写字楼评价体系及评级标准6E写字楼标准Ecologicalofficedistrict（绿色生态办公）在国际对低碳的要求，对生态呼吁中，企业家开始把生态融入到生活的每一个角落。从新风系统的运用、太阳能等绿色能源的运用，到写字楼与外部环境资源的融合，都凸显出了现代企业家对生态、低碳的理解。Essentialbusinesslocation（重要的商务区）写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。Elegantbuilding（有品位的建筑）有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如5A已经是顶级写字楼的基础指标之一。Extraordinarytenant（出众的客户）顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。Exactplaceforbusiness（纯商务）亦有Exceptionofsale（非卖）一说。评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。写字楼评价体系及评级标准2、智能化系统组成与案例解析1、写字楼评价体系及评级标准FASAOABACA5A智能建筑的核心是5A系统，所谓5A是指:OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）智能化系统概述OA，OfficeAutomation的简写，办公自动化系统，是以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统，包括门厅多媒体查询、电子布告、公共广播、物业管理系统、商务会议系统。BA，BuildingAutomation的简写，楼宇自动控制系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅，包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。CA，FireAutomation的简写，通讯自动化系统，包括综合布线、宽带网络、移动电话楼内覆盖系统、有线电视及数字程控电话系统。综合布线系统即综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台；无线通信转发系统即移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。智能化系统概述智能化系统组成与案例解析FA，FireAutomation的简写，消防自动化系统，包括火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和火灾紧急广播音响系统（与公共广播合用一套广播系统）。SA，SecurityAutomation的简写，安保自动化系统，包括电视监控系统、巡更系统、报警系统、门禁系统和停车场管理系统。闭路监视系统通常在地下车库、大厅、楼内各层出入口、走廊、电梯轿箱等处设置摄象机；防盗报警系统即写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器；停车场管理系统，通常内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。智能化系统概述智能化系统组成FA（消防智能化）OA（办公智能化）（MTI）多媒体查询系统（BGM）背景音乐系统（LED）LE