05年江苏盐城房地产市场研究

fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料1.2项目周边环境项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。周边医院设施有：广济医院、红十字医院周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料双元路解放南路金色家园怡景花园图1-3：项目周边环境图fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料2.项目开发经营环境分析2.1盐城市宏观环境研究2.1.1盐城市城市概述盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农副产品生产基地。盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部。盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料2.1.2盐城市经济发展分析盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。经济总量跃上新台阶经初步核算，2005年全市实现GDP1011.36亿元，按可比价计算比上年增长14.3%，创10年来新高。经济总量成为继徐州之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。“十五”时期，盐城实现GDP年均增长12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健020040060080010001200亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP548.6603.2657.4731.1871.41011.4增速10.2%10.0%11.4%13.1%14.0%14.3%2000年2001年2002年2003年2004年2005年图2-3：盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料前行。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料投资总量实现新突破2005年全市坚定不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设，预计全社会固定资产投资突破500亿元，增长35%。其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39.6%，增幅列全省第一。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。0100200300400500600亿元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%全社会固定资产投资145.9158.8193.5278.4374.9500增速10.7%8.9%21.8%43.9%34.7%35.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料消费需求拓展新空间2005年预计全市的全社会消费品零售总额可达297亿元，增长16.1%，是“九五”以来增速最快的一年。住房、汽车、旅游、信息服务等成为新的消费热点。消费需求的快速增长为全市经济的持续、健康发展拓展了新的空间。050100150200250300350亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%全社会消费品零售总额176.6192211.4222.9255.9297增速8.5%8.7%10.1%11.8%14.8%16.1%2000年2001年2002年2003年2004年2005年图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料富民进程取得新成就2005年，盐城市区居民人均可支配收入突破万元大关，达到10580元，比上年增长13%，“十五”时期年均增长10.3%。预计农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得到显著改善。盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平020004000600080001000012000元市区居民人均可支配收入6494693572748059936210580农民人均纯收入3445360637973991445148502000年2001年2002年2003年2004年2005年图2-6：盐城市历年人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》020004000600080001000012000140001600018000南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州徐州盐城淮安连云港宿迁苏北全省元图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料2.1.3盐城市域总体规划盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。盐城市总体发展目标分为三个阶段：(1)富民目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。(2)社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。(3)环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2007年40%、2020年55%。市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新