长沙新泓信房地产_总工室制度流程汇编_159页

文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第1页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789长沙新泓信房地产开发有限公司总工室制度流程汇编目录第一章标准设计周期....................................3第二章概念设计管理流程................................4第三章方案设计管理流程...............................10第四章初步设计管理流程...............................20第五章施工图设计管理流程.............................26第六章景观设计管理流程...............................33第七章室内装修设计管理流程...........................45第八章专业（专项）设计管理流程.......................53第九章材料选型定板管理流程...........................61第十章设计变更管理流程...............................66第十一章施工图审查作业指引.............................77文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第2页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第十二章参考模板......................................116第十三章相关表格......................................187第十四章工作准则......................................190文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第3页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一章标准设计周期设计阶段起始点结束点基准值（天）备注概念设计确定概念设计单位后概念规划设计完成40（60）括号内数字适用于“大盘”。其他均适用于一般项目。当大盘设计分期实现时，以当期设计规模为准。方案设计概念规划设计完成方案设计完成45（60）初步设计方案设计完成扩初设计完成40（60）施工图扩初设计完成施工图设计完成45（60）总计170（240）文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第4页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第二章概念设计管理流程1.流程概况流程目的为规范项目设计前期（概念设计）阶段的操作流程，加强监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。流程范围土地获得后到项目概念规划方案确定、建筑风格初步确定阶段。定义产品概念设计：拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织等。流程主导部门总工室流程参与部门总工室、营销策划中心、成本控制中心、集团投资管理中心部门流程中承担职责总工室1.负责收集和分析项目资料2.负责编制《概念设计任务书》并组织相关部门进行评审3.负责监控设计单位完成概念设计4.负责组织外部专家、相关部门和公司管理层对概念设计进行评审集团投资管理中心1.负责提供《项目可行性研究报告》2.参与《概念设计任务书》、概念设计成果的会签营销策划中心1.负责提供《产品策划报告》初稿2.参与《概念设计任务书》、概念设计方案评审成本控制中心1.负责提供概念设计成本限额（工程成本估算）2.负责投资收益修正3.参与概念设计评审公司领导1.分管领导负责审核、总经理负责审批实施概念设计任务书、概念设计成果文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第5页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.流程图概念设计管理流程概念设计准备设计过程管理职能分管领导成本控制中心营销策划中心总工室设计单位总经理YYNN主要包括：宗地自然条件表、宗地社会条件表、竞争楼盘设计信息表、竞争楼盘列表、可行性研究报告、项目定位策划报告集团投资管理中心参与部门：营销策划中心、项目开发中心、成本控制中心参与部门：营销策划中心、项目开发中心、成本控制中心接受资料,进行概念方案设计编制设计计划及概念设计任务书设计单位选择审核成本估算修正项目定位策划审核规划设计草案组织设计任务书评审概念设计方案定稿产品策划报告深化/调整产品策划报告项目拓展论证组织项目设计基础资料收集、补充和评审方案设计管理流程设计沟通交流CPCP审批CP设计指标审查,成本估算CP提供设计条件组织评审，并形成评审结论审批概念/方案/初步设计单位可为同一家文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第6页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893.工作程序3.1.设计基础资料收集3.1.1.项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。3.1.2.项目设计基础资料移交：总工室完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（集团投资管理中心提供）和《竞争楼盘列表》（营销策划中心提供）三部分，并由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。3.1.3.项目设计基础资料补充：总工室按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充，包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（集团投资管理中心负责补充完善，总工室协助）和《竞争楼盘设计信息表》（营销策划中心牵头完成）。3.1.4.项目设计基础资料评审：总工室组织投资管理中心、营销策划中心完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。3.2.总工室发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣罚100元/次，总工室提供考核信息；总工室相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚50元/次，配合部门提供考核信息。3.3.计划的编制3.3.1.由总工室完成设计计划编制及备案，计划编制及协调依据公司计划管理的要求执行。3.3.2.未在计划时间内编制委托书任务书由计划管理中心进行计划考核。3.4.概念设计3.4.1.总工室在项目定位及产品策划阶段，即根据产品策划报告，着手准备收集基础资料，并结合拓展阶段规划设计草案进行《概念设计任务书》的编制工作，在《产品策划报告》初步审批确定、项目运营整体策略等、分期建议等初步研讨后，完善修订《概念设计任务书》，并视情况组织会签（必要时组织评审会），营销策划中心、项目开发中心、成本控制中心、设计分管领导参与评审，总经理审批确认。3.4.2.未在计划时间内组织设计任务书评审会由计划管理中心进行计划考核。3.4.3.概念各部门参与设计任务书的评审重点：文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第7页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789a)总工室：基本设计资料正确性，规划设计原则，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计完成时间；b)成本控制中心：设定项目成本控制建议；c)项目开发中心：提供并检查政府相关部门对项目的设计要求；d)营销策划中心：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，提供项目商业定位及商业设计相关要求；3.4.4.总工室负责根据各部门评审意见在2工作日内完成对《概念设计任务书》的修改调整，报分管领导审核，总经理确认，并将各部门意见落实情况抄送参与评审各部门。3.4.5.总工室2个工作日内未完成修改，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。3.4.6.对各部门意见，总工室无反对理由且未落实到位，扣罚总工室主任50元，总工室主任可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100元。3.4.7.总工室以公司审批通过的《概念设计任务书》为依据之一，按照《设计单位选择与管理流程》的要求选定概念设计单位，由设计单位完成概念设计，总工室负责设计过程监控及设计信息沟通。3.4.8.委托书、任务书，经审批后未在2个工作日内发向设计单位，对总工室主任及责任人处以100元/次的扣罚款。计划管理中心考核。3.4.9.因为项目操作人员的个人原因，造成设计图纸未在计划时间内出图，对责任人处以200元/次的扣罚款。计划管理中心考核。3.4.10.建筑概念设计评审：a)外部专家评审：总工室可组织外部专家对《概念设计文件》进行评审，提交《设计评审表》；b)成本控制中心对概念设计方案进行项目成本估算指标，财务管理中心按照项目成本估算指标完成对项目投资收益及经济评价估算；c)公司评审：总工室组织召开公司内部评审会，营销策划中心、成本控制中心、项目开发中心参与评审，主要目的是对产品策划报告相关内容进行验证，评审后填写《设计评审表》形成评审决议。文件名称：总工室制度汇编（上）文件编号：XHXDC-ZGSZD-0090801生效日期：2009年8月20日页码：第8页共194页《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893.4.11.概念设计成果的内部评审要点：a)总工室：检查设计成果的完整性，设计图纸内容及深度是否满足要求，是否满足国家规范，重点检查概念方案的规划布局与交通流线、景观构架是否满足任务书要求，评价概念的可发展性；各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现。b)成本控制中心：检查各概念方案是否突破项目成本控制建议，并根据最终确定的概念方案编制项目分项成本测算；c)项目开发中心：检查概念成果是否满足政府相关部门对项目的设计要求；d)营销策划中心：检查设计成果是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，总体布局是否满足项目商业定位及商业设计相关要求；检查总体布局中是否存在客户投诉的隐患，从使用者和管理者的角度对概念设计成果进行评审。3.4.12.总工室根据《设计评审表》，要求设计单位进行概念设计方案调整，总工室内部审核调整后的概念设计成果提交设计分管领导审核、总经理审批。3.4.13.评审会讨论确定的问题/建议，总工室需跟进设计单位进行落实，