9房地产市场均衡机制及政府干预

第九部分房地产市场均衡机制及政府干预开篇词安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫房地产市场均衡机制及政府干预一．经济周期理论、市场供求与市场均衡二．市场机制的有效性与市场失灵经济周期分析主要理论三．政府应该如何采用经济及政策手段经济周期理论、市场供求与市场均衡经济周期理论经济周期(Businesscycle)：也称商业周期、景气循环。它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动。经济周期的类型及成因。自19世纪中叶以来，人们在探索经济周期问题时，根据各自掌握的资料提出了不同长度和类型的经济周期。经济周期理论、市场供求与市场均衡（1）基钦周期：短周期是1923年英国经济学家基钦提出的一种为期3-4年的经济周期。基钦认为经济周期实际上有主要周期与次要周期2种。主要周期即中周期，次要周期为3~4年一次的短周期。这种短周期就称基本钦周期。经济周期理论、市场供求与市场均衡（2）朱格拉周期：中周期是1860年法国经济学家朱格拉提出的一种为期9~10年的经济周期。该周期是以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。经济周期理论、市场供求与市场均衡（3）康德拉季耶夫周期：长周期或长波是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期50-60年的经济周期。该周期理论认为，从18世纪末期以后，经历了三个长周期。第一个长周期从1789年到1849年，上升部分为25年，下降部分35年，共60年。第二个长周期从1849年到1896年，上升部分为24年，下降部分为23年，共47年。第三个长周期从1896年起，上升部分为24年，1920年以后进入下降期。经济周期理论、市场供求与市场均衡（4）库兹涅茨周期：另一种长周期是1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。经济周期理论、市场供求与市场均衡（5）熊彼特周期：一种综合1936年，伟大的经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括三个短周期。短周期约为40个月，中周期约为9~10年，长周期为48~60年。他以重大的创新为标志，划分了三个长周期。第一个长周期从18世纪80年代到1842年，是“产业革命时期”；第二个长周期从1842年到1897年，是“蒸汽和钢铁时期”；第三个长周期从1897年以后，是“电气、化学和汽车时期”。在每个长周期中仍有中等创新所引起的波动，这就形成若干个中周期。在每个中周期中还有小创新所引起的波动，形成若干个短周期。经济周期理论、市场供求与市场均衡市场供求与市场均衡市场均衡是指市场上商品价格与买卖双方的成交数量达至一种稳定的状态，在这种状态下，买卖双方都不再希望改变当时的价格和买卖数量。用函数形式表示即为需求函数与供给函数相等时的价格和交易量，Qs=Qd式中Qd----------f（P，Pr，A，M，I，J，N，Pe……)Qs---------f（P，W，R，T，Pr，TX，Pe………）经济周期理论、市场供求与市场均衡Qs--------某商品的市场需求量；P---------该商品的价格；Pr---------该商品的相关商品的价格；A---------用于该商品的广告促销费用；M---------该商品的市场普及程度；I-----------消费者的收入水平；J-----------消费者的偏好或嗜好；N----------消费者的数量；Pe---------消费者对该商品未来价格的预期。经济周期理论、市场供求与市场均衡Qd---------某商品的供给量；P------------该商品的价格；W-----------劳动力的价格；R------------资本的价格；T-------------该商品的市场技术水平；TX----------税收；Pe-----------生产者对该商品未来价格的预期。经济周期理论、市场供求与市场均衡消费者对商品未来价格的预期也影响到商品现在的需求量。当消费者预期某商品的价格将会上升时，他们就可能在现在购买该商品，以免在将来支付更高的价格；相反，当消费者预期价格将下降，他们可能会减少当前该商品的需求，而是等到将来下降后再以更低的价格购买。影响供给量的因素很多，但主要的因素包括该种商品的价格、劳动力的价格、资本的价格、相关商品的价格、生产技术水平、税收和生产者对该种商品价格的预期等等。经济周期理论、市场供求与市场均衡如果生产者预期未来商品价格上涨，他可能会增加生产，也可能减少当前的供给，囤积起来，以期在未来以更高的价格出售；反之，生产者预期未来商品价格下跌时，当前供给量可能增加。但是，如果生产者考虑其他生产者的反应时，在不同的条件下可能有不同的结果。所以，这一因素以供给量的影响可能要复杂一些。市场机制的有效性与市场失灵市场机制的有效性：市场机制就是指市场竞争、市场供求和市场价格之间相互影响、相互决定的机制。主要要素：价格机制、供求机制、竞争机制（其中价格机制是核心）。市场机制的功能：（1）形成价格的功能；（2）优化资源配置的功能；（3）平衡供求关系的功能；（4）激励市场竞争主体的工程。市场机制的有效性与市场失灵市场机制运行机理：具有自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的市场竞争主体，完全根据对自身利益的追求和市场竞争、供求变化所形成的价格信号进行自主、分散的决策，从事各种经济活动，从而推动市场经济的运行。市场机制的有效性与市场失灵资源的最优配置。在市场机制作用下，如果居民何厂商作为市场主体分别实现了效用最大化合利润最大化，并且在此技术上，产品市场和生产要素既不存在过剩，也不存在短缺，即整个经济体系恰好使所有的商品供求都相等时，经济就处于一般均衡状态或瓦尔拉斯均衡状态。当经济处于一般均衡状态时，资源便实现了最优配置。标准：当一种资源的任何重新分配，已经不可能使任何一个人的处境变好，也不使一个人的处境变坏。资源最优配置的标准货或资源最优配置的状态被称为帕累托标准或帕累托最优状态（经济效率）。条件：只有在完全竞争的条件下，才有可能实现。市场机制的有效性与市场失灵市场失灵的原因：完全依靠市场机制的自发作用都不可能实现一般均衡和帕累托最优状态。这种情况的存在被称为市场失灵。原因：（1）外部性或外部影响的存在：在市场经济中，当经济主体的一项经济活动给其他社会成员带来好的或坏的影响，而又不能使市场主体得到相应的补偿或给予其他社会成员赔偿的时候，就会产生“外部性”或“外部影响”。正外部性”：其他市场主体受益，自己却不能得到补偿；（外部经济）会使市场主体活动水平低于社会所需最优水平；“负外部性”：其他市场主体受损，却又不为此作出赔偿。（外部不经济）会使市场主体活动水平高于社会所需水平，并给其他社会主体乃至社会带来巨大损失。表明资源未实现最优配置，帕累托标准未实现。外部性的存在，与产权不明晰有关。市场机制的有效性与市场失灵（2）公共物品的生产：如果某种物品不具有消费的竞争性，也就是任何人增加对这些产品的消费都不会减少其他人所可能得到的消费水平，即为公共物品（如公路、广播、电视等）。如果某种产品既不具有竞争性，又不具有排他性，则可称之为纯公共物品（如国防、治安等）。市场机制是一种利益调节机制，因此，只有在具有竞争性和排他性的私人物品方面能够起完全的调节作用。市场机制的有效性与市场失灵（3）垄断的存在：垄断是指一个或少数厂商对某种产品的生产或销售实行完全的或某种程度的控制。原因：①厂商实现了对某种产品生产所需的关键资源供给的控制，从而使其他厂商无法进入该领域。②拥有了生产某种产品的专利权。③自然垄断。某些行业的技术条件决定了只有在产量很高或生产规模巨大的条件下，才能取得生产的规模效益。④政府对某些行业实行准入制度。⑤市场竞争本身的发展会导致生产集中，而生产集中发展到一定程度，也会形成垄断。市场机制的有效性与市场失灵克服市场失灵的微观经济政策：（1）消除外部性的微观经济政策（使用税收和补贴手段，明晰产权）；（2）公共物品供给的微观经济政策（政府生产公共物品，数量采用非市场化的决策方式）；（3）对垄断进行管制的微观经济政策（控制市场结构；管制垄断企业的产品价格和数量；制定反垄断法和反托拉斯法）；（4）信息服务的微观经济政策（消除市场失灵对经济运行的影响，从而提高资源的配置效率。房地产经济环境分析分析我国的房地产经济发展，首先要分析房地产的本质、内容与特性，然后从政治、经济、社会、技术发展等方面找出对房地产经济发展影响最大的因素，从而初步判断房地产经济的走向，房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。地产指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。房地产市场的分类；（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。影响房地产消费的因素：（1）经济社会发展及城市化的水平。经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3）房地产价格水平。与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。（4）国家政策；国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5）城市产业结构。城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。（6）消费者对经济发展形势预测。消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。政府干预的理论基础1.凯恩斯的传统政府干预理论在凯恩斯看来，仅仅依靠市场机制的自发调节作用不足以使有效需求提高到充分就业的水平，但是，市场机制的这种“能力不足”的情况是可以由政府来加以弥补的，即通过扩大政府支出，减税和货币扩张等措施加以弥补。2.斯蒂格利茨的新政府干预理论斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。因此，对市场失灵的研究就成为政府干预理论的一部分。格林沃德和斯蒂格利茨（1986）以较复杂的数学模型证明，当市场不完备、信息不完全、竞争不完全时，市场机制不会自己达到帕累托最优，这就是格林沃德——斯蒂格利茨定理。此定理的深刻含义在于，由它所定义的市场失灵是以现实中普遍存在的不完全信息、不完全竞争、不完备市场为基础，因此市场失灵不再局限于外部性、公共产品等狭隘范围，而是无处不在的。这就为政府干预提供了广阔的潜在空间。为了弥补市场失灵，政府干预应