地产项目投资成本和财务估算

380本基础上总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过初步统计和归纳出对本开发成本的分期投入和小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分期发展和投资成本的分期投入安排建议。各类投资成本的分期发展投入安排，是基本稳健有序、滚动开发的原则。考虑到项目所征用土地的地块面较大，前期必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、征地补偿款、综合开发费和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税费、红线同外市政配套设施工程费以及销售期税费等的金额投入量大，同时，考虑到总体开发周期较长等原因影响。本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及开发方的经营能力，基本采取按各期开发过程中预计开发的土地面积，分期、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和片地款利息、小区道路占地面积的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分期发展的方式，各分项成本的投入过程、计算方式，将项目整体用地面积和开发过程主要分二期进行。本投资成本的分析，主要将针对各个开发期的成本构成和资金安排，尤其是第一期中的各个单项开发成本的构成原则、投入过程，分别予以统计和计算，最后归纳汇总。本投资分析拟作出成3种不同物业的开发方案，分别为开发国际会展酒店式商务公寓（小地块，以下称SL）的A方，开发高层豪宅（SL）B方案；开发商务酒店（SL）C方案，以下便分别对A、B、C3个方案作出投资分析。1项目第一期投资各项成本估算与财务分析1.1　A方案1.1.1项目开发基本情况介绍：项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发方的开发策略，初步决定拟分为二期三年发展。第一期为开发小地块，本项目小地块设想以三层裙楼，总面积23400m2，6幢塔楼，总面积47706m2，地下室面积10000m2（400个车位）1.1.2项目开发的成本分析3811.1.2.1各项开发成本构成的原则及计算说明本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本费、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加费、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程。由于采用分期开发，因此土地成本的构成，是按照用土地用地面积或居住建筑面积，再提取该期开发应缴纳土地费用的金额总数，扣减该分期实际发生的无偿提供的公建成本后，除以该期居住总建筑面积，并结合经验数字，按比例进行调节和分摊，本项目单方土地成本的基本计算和分摊标准，详见如下：3823831.1.3项目开发总投资综述：综合上述，得出本项目二期开发的静态投资成本为：26012万元，以本开发项目实际总建筑面积81106平方米分摊。则：静态总投资单方成本：2855.10元/m2。本项目按实际开发量需要，排定项目整体施工进度表，拟定第一期开发施工建设为1年。详见下表：3841.1.4项目开发的投资收益分析由于2003年10月新会展的落成，而且本项目小地块的进度，其主体完工亦是在2002年10月份，而3853862003年G交会移至新会展中心进行，预计将在2003年带动小地块展览厅业务的启动。由于G交会的带动，展览业务预计在2003年的4、10月两个月为租赁之高潮，故预计2003年4月、10月的租金均价定为500元/平方米·日，出租率为80%（以G交会期间70%时间有80%出租率计算），而平时的租金均价定为40元/平方米·日，出租率预测为60%（以平时60%时间有60%出租率计算）。往后每年均可按此价位计算资金回笼。（以上租金均价接全天8小时计价，其价位支持按市场调研报告，及本项目定位而得出）收入期的计算到2004年截止，因2005年新会展心的第二期工程已完工，势必给本项目展厅业务带来影响，且此影响对展厅收入之预测，不确定性较大难以作出客观预测。故此，收入期的预测到2004年截止。本项目各类物业在各期的预售楼款预测表如下：1.1.5投资效益分析以上表的财务指标看，本项目整体开发效益不仅能够做到收支平衡，还获取了较大的利润，基本387达到了用较少资金来开发整个小区建设的目的，财务分析的角度上看是可行的。静态投资回收期：Tp=3-1+|-4939|/38036=2.13年389动态投资回收期：Tp=3-1+|-5019|/30497=2.17年本表采用的基准贴现率为10%，内部收益率为211.8%，远大于基准收益率，本项目是非常可行的，投资回收期短。风险小，故不拟作出敏感性分析。方案A已最大化地的利用会展物业的价值，预期开发出集商务，购物，休闲于一体的的国际商务豪华公寓（SL）及高尚住宅区（LL）其可利用新会展中心于2003年落成，广G交会移师至此召开的商机，带动本项目的商务展览的发展，预期在于2003-2004年间，可创年收入1亿7千万元。使本项目资金回笼更加快速。使其在2003-2004年形成本项目的旺销期。方案A获利大，投资回收期短，风险相对较小，是三个方案中最可行的。1.2　B方案1.2.1项目开发基本情况介绍：项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发方的开发策略，初步决定拟分为二期三年发展。第一期本项目大地块设想开发高层豪宅（30层）可做5幢，总面积71106m2，600个车位（1户1车位），地下室面积为12000平方米。1.2.2项目开发的成本分析：390各项开发成本构成的原则及计算说明：本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加费、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程。由于采用分期开发，因此土地成本的构成，是按照用土地用地面积或居住建筑面积，再提取该期开发应缴纳土地费用的金额总数，扣减该分期实际发生的无偿提供的公建成本后，除以该期居住总建筑面积，并结合经验数字，按比例进行调节和分摊，本项目单方土地成本的基本计算和分摊标准。详见如下：1.2.3项目开发总投资综述：综上所述，得出本项目一期开发的静态投资成本为：25846万元项目实际总建筑面积83106平方米分摊。则：静态总投资单方成本：2836.88元/m2。391392项目按实际开发量需要，排定项目整体施工进度表，拟定第一期开发施工建设为1年；详见下表：1.2.4项目开发的投资收益分析本项目各类物业在各期的预售楼款预测表如下：3941.2.5投资效益分析395效益分析表（所得税后）以上表的财务指标看，本项目整体开发效益不仅能够做到收支平衡，还获取了较大的利润，基本达到了用较少资金来开发整个小区建设的目的，财务分析的角度上看是可行的。静态投资回收期：Tp=3-1+|-3888|/26588=2.15年396动态投资回收期：Tp=3-1+|-4118|/21069=2.20年本表采用的基准贴现率为10%，内部收益率为162.88%，远大于基准收益率，本项目是非常可行的，投资回收期短。风险小，故不拟作出敏感性分析。3971.3　C方案1.3.1项目开发基本情况介绍：项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发方的开发策略，初步决定拟分为二期三年发展。第一期本项目小地块设想开发酒店设三层裙楼，总面积23400m2，3幢塔楼，每幢25层，地下室面积10000平方米（500个车位）总面积41106m2。本项目开发中各类建筑物构造式和建安工程单方造价见下表：1.3.2项目开发的成本分析：各项开发成本构成的原则及计算说明：本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加费、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程。由于采用分期开发，因此土地成本的构成，是按照用土地用地面积或居住建筑面积，再提取该期398开发应缴纳土地费用的金额总数，扣减该分期实际发生的无偿提供的公建成本后，除以该期居住总建筑面积，并结合经验数字，按比例进行调节和分摊，本项目单方土地成本的基本计算和分摊标准，详见如下：1.3.3项目开发总投资综述399综合上述，得出本项目二期开发的静态投资成本为：2.4443亿元，以本开发项目实际总建筑面积81106平方米，则：静态总投资单方成本：2682.89元/m2。本项目按实际开发量需要，排定项目整体施工进度表，拟定第一期开发施工建设为1年。详见下表：1.3.4项目开发的投资收益分析酒店收入的预测分两种租价，一是客房的租金收入；二是宴会厅的租金收入，客房租金均价平时讲精彩的故事法则■ 为你的楼盘讲一个精彩的故事----成功的楼盘一定要有传奇因素。■ 如果没有激情与渴望，任何伟大的成功都不能实现。做项目，讲故事，正是一次理性的轨迹与激情的舞步的完美结合。■ 价值转换技巧：我们可以将楼盘偶然的或其它原因为主的成功，转化为必然的传奇原因的成功，从而为后期开发的楼盘及开发商做好铺垫。■ 这个故事必须保持新鲜，不断给买家以惊喜。■ 讲故事的目的是实现口碑式行销，这是世界上最具效率的尖端行销策略。■ 旺销的楼盘一定要学会表演，这是一种建立在策略基础之上的市场行为艺术。思维创造财富401402定为$2/日·m2,预计入住率为60%，（按平时全年60%时间有60%入住率计算），G交会期间租金均价为$5/日·m2，入住率为100%；（按G交会期间70%时间有100%入住率计算），宴会厅设裙楼2层，平时租金均价定为￥40/m2·日，G交会期间为￥500/m2·日，其租金收入的预测载止到2004年止。以上表的财务指标看，本项目整体开发效益不仅能够做到收支平衡，还获取了较大的利润，基本达到了用较少资金来开发整个小区建设的目的，财务分析的角度上看是可行的。403静态投资回收期：Tp=3-1+|-16930|/13026=3.30年404动态投资回收期：Tp=3-1+|-15977|/8780=4.06年本表采用的基准贴现率为10%，内部收益率为97.50%，远大于基准收益率，本项目是可行的，投资回收期短。风险小，故不拟作出敏感性分析。1.4　A、B、C三个方案的比较对于以上A、B、C三个方案，其对比的财务分析指标如下：由上表可以看出，A方案在成本利润率以及内部收益率等财务评价指标上均高于方案B、C，而投资回收期亦比方案B、C要短，故此方案A较方案B、C可取。综合比较A、B、C3个方案，就经济技术指标来说，3个方案的指标都较高，其中又以A方案的指标较其它2个方案高，由于本项目的定位是建立一个会展物业，以期盼最大限度地利用毗邻C市新会展中心的优势，最大化地挖掘作为会展物业的潜在价值。而这一点都在A方案及C方案中体现406了，而B方案虽然财务指标较高，但并无体现上述这一价值，而就A、C方案来说C方案是开发商务的酒店，其投资回收期过长，且项目地块周围有一块规划中的酒店区域，因此，风险较大，不确定性因素较多，综上所述，3个方案中，A方案最为可取。2项目第二期投资成本预算与财务分析大地块的投资分析拟作出2个方案设想分别为商务别墅，以及联排别墅（TownHousE）。2.1　商务别墅方案2.1.1项目开发基本情况介绍：项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发方的开发策略，初步决定拟分为二期三年发展。第二期本项目大地块设想开发商务别墅。2.1.2项目开发的成本分析：各项