XXXX1208-全国及珠海房地产市场解析(final)

ChinaIndexAcademy逆市创新·健康发展——当前房地产市场形势解读与未来走势研判中国指数研究院2011年12月8日1Part1Part3〉〉调控政策解析及未来趋势探讨〉〉11月百城价格指数解读目录Part2〉〉全国房地产形势简析〉〉房企健康成长建议Part42百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。2010年6月起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布100个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。关于中国房地产指数系统——百城价格指数3百城价格指数研究成果被国内外多家知名媒体引用中央电视台财经频道《整点看财经》CCTV-4中文国际路透社中文网华尔街日报凤凰财经4表：2011年1月至今百城价格指数2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与上月基本持平。11月百城平均价格连续第3个月环比下降，10大城市环比全线下降月份百城十大城市平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅2011年1月86450.95%1000156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216157820.29%9112.46%2011年4月87730.40%7722158020.13%825.28%2011年5月88190.53%7621158200.11%643.94%2011年6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%2011年7月88740.21%66336.81%158380.05%643.86%2011年8月88800.07%56446.93%15773-0.41%374.22%2011年9月8877-0.03%54446.15%157860.08%463.45%2011年10月8856-0.23%40585.21%15720-0.42%182.44%2011年11月8832-0.28%43574.06%15663-0.36%0101.66%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com511月住宅价格环比10月涨幅居前的10个城市是：威海、烟台、汕头、包头、太原、聊城、桂林、淄博、赣州、呼和浩特，涨幅较上月均有所下降，威海和烟台环比涨幅在1.5%-2%之间，汕头、包头、太原和聊城，环比涨幅在1%-1.5%之间，其他4个城市涨幅皆在1%以内。环比跌幅居前的10个城市有：宁波、江门、无锡、西安、东营、南京、嘉兴、江阴、郑州、株洲，跌幅均较上月有所扩大，宁波跌幅超过2%，江门和无锡跌幅在1.5%-2%之间，西安、东营等7个城市跌幅在0.9%-1.5%之间。表：2011年11月百城住宅环比跌幅前十城市表：2011年11月百城住宅环比涨幅前十城市环比涨跌幅分析：涨幅居前的主要是三四线城市，涨幅较上月有所缩小序号城市环比变化样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数(元/平方米)1威海1.78%491046502烟台1.69%656163003汕头1.27%752479504包头1.21%561751505太原1.20%570535506聊城1.13%427538007桂林0.97%463537008淄博0.89%470843509赣州0.69%4803490010呼和浩特0.67%72797000序号城市环比变化样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数(元/平方米)1宁波-2.25%13294128002江门-1.93%678655003无锡-1.88%851572504西安-1.49%731570505东营-1.28%481547006南京-1.20%12026102007嘉兴-1.18%880085008江阴-1.16%830973009郑州-1.11%6787640010株洲-0.95%36663450数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com611月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较上月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。具体来看，同比涨幅前十位城市分别是：潍坊、湘潭、呼和浩特、徐州、南昌、洛阳、连云港、沈阳、桂林、湖州，其中潍坊涨幅超过15%，其余9个城市价格涨幅介于10%-15%之间。与上月相比，约七成的城市同比涨幅缩小。此外，11月有9个城市住宅价格同比下降，下跌城市个数比上月增加4个。这9个同比下跌的城市是：宁波、芜湖、海口、苏州、北海、嘉兴、重庆（主城区）、哈尔滨、杭州，跌幅皆在5%以内。表：2011年11月百城住宅同比涨幅前十城市同比涨跌幅分析：多数城市同比涨幅缩小，同比下降城市比上月增加4个序号城市同比样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数(元/平方米)1潍坊16.16%411839002湘潭13.91%360934003呼和浩特11.87%727970004徐州11.80%643360505南昌11.20%547144006洛阳10.83%535040507连云港10.60%545950008沈阳9.87%645061009桂林9.65%4635370010湖州9.58%93288700数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com7表：2011年11月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.20%和0.90%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅皆在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨1.66%，是去年6月以来的最低涨幅。11月，8个城市同比上涨，但涨幅较上月有所缩小，2个城市同比下跌。其中，广州、武汉、深圳、北京、成都、天津涨幅介于1%-6%之间，上海和南京涨幅皆在1%以内；重庆（主城区）和杭州同比下降，降幅分别为0.57%和0.28%。十大城市：平均价格降至今年2月以来最低，环比全线下跌排序城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）1天津-0.04%1.82%11874110002北京-0.08%2.59%22927191503杭州-0.18%-0.28%20506174004广州-0.21%5.74%15299127005重庆(主城区)-0.24%-0.57%641657506深圳-0.27%4.38%25678208507武汉-0.39%5.38%738768508上海-0.47%0.95%23555187009成都-0.90%2.23%7880710010南京-1.20%0.13%1202610200数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com8数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com百城价格指数之珠海市场表现2011年11月，珠海住宅平均价格为10513元/平方米，较上月增加0.05%，同比增长2.25%。近一年来房价指数平均涨幅为0.47%，表现较为平稳。珠海后市将如何表现？10411100541008210138101481028210230103788667104381046710536105191049910511104991050810513020004000600080001000012000百城价格指数之珠海市场珠海9百城样本中实施限购的城市为36个，近半年实施限购政策的36个城市平均房价指数涨幅为1.78%，而非限购城市平均涨幅为3.33%，实施限购的36个城市近半年涨幅和去年下半年涨幅相比较，实施限购政策后涨幅缩小的城市22个，占比达61.11%，这也说明了限购政策对抑制部分城市房价过快增长起到了一定的作用。“限购令”对百城价格的影响：非限购城市上涨幅度高于限购城市，涨幅缩小城市占比大半限购将对城市房地产市场产生深远发展10全国百城平均价格：连续第3个月环比下降，10大城市环比全线下降环比涨跌幅分析：涨幅居前的主要是三四线城市，涨幅较上月有所缩小同比涨跌幅分析：多数城市同比涨幅缩小，同比下降城市比上月增加4个十大城市：平均价格降至今年2月以来最低，环比全线下跌执行限购后，珠海11月住宅平均价格为10513元/平方米，较上月增加0.05%，同比增长2.25%。近一年来房价指数平均涨幅为0.47%，表现较为平稳。11月百城价格指数解读——本章小结11Part1Part3〉〉调控政策解析及未来趋势探讨〉〉11月百城价格指数解读目录Part2〉〉全国房地产形势简析〉〉房企健康成长建议Part412土地供给：住宅单月及累计供应量均低于去年同期11月，住宅用地供应面积环比无变化，商办用地增长5.8%；同比来看，住宅用地供应面积下降18.5%，商办用地增长2.0%。1-11月，全国133个城市招拍挂市场共推出住宅用地4.3亿平米，同比下降7.7%，计划完成率约49%（国土部公布2010年全年完成率为67.9%，2011年上半年计划完成率为26%），而商办用地推出面积同比增长14.3%。图：2009年至今133个城市土地供应面积注：11月数据截止29日，为初步统计，后期可能进行相应调整。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com05001,0001,5002,0002,5003,00002,0004,0006,0008,000万平方米万平方米住宅用地供应量(左)商办用地供应量(右)1311月，住宅和商办用地成交量环比继续下降，降幅分别达17.6%、35.1%，同比降幅分别达57.9%、37.2%。1-11月，133个城市住宅用地共成交3.3亿平米，同比下降9.9%（2010年全年增长44%）；商办用地成交1.0亿平米，同比增长19.2%。图：2009年至今133个城市土地成交面积土地成交：11月住宅、商办用地成交量环比同比继续下降数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com05001,0001,5002,00002,0004,0006,0008,000万平方米万平方米住宅用地成交量(左)商办用地成交量(右)14地价：11月住宅用地楼面地价上涨，同比仍然下降图：2009年至今133个城市土地成交楼面地价11月，住宅用地楼面均价为1568元/平米，环比增长14.2%，同比下降7.7%；而商办用地为1785元/平米，环比和同比分别增长9.7%和21.1%。1-11月，住宅用地楼面均价1465元/平米，同比下降9.4%；商办用地楼面均价1737元/平米，同比增长7.7%。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com05001,0001,5002,0002,5003,0003,500元/平方米住宅用地楼面均价(左)商办用地楼面均价(右)15溢价水平：住宅用地低位小幅回调图：2009年至今133个城市土地溢价水平11月，住宅用地溢价率比上月略有上升，为5.2%，仍处历史较低水平；商办用地溢价率增至10.8%（10月为6.3%），今年4月以来波动显著，总体水平也低于去年同期。1-11月，住宅用地溢价率为13.9%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的32.1%（2009年为51.7%）；商办用地溢价率为17.3%，也低于去年全年。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com-20%0%20%40%60%80%住宅用地溢价率(左)商办用地溢价率(右)162011年1-11月，住宅用地总价前10名地块有4宗在上半年成交，