XXXX年10月南京房地产市场月报_75页

房地产市场月报市场营销部2010年10月2010年10月房地产市场月报目录第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~18一、政策法规热点追踪二、市场动态要闻三、南京楼市快讯第二部分：南京房地产市场----------------------------------------P19~27一、土地市场二、商品房市场三、商业办公用房市场第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态--------------------------P28~31一、南京10月份住宅推盘情况二、南京10月份楼盘营销活动三、长三角楼市周成交套数一览表第四部分：立面、围墙及景观图片赏析-----------------------------P32~76一、高层住宅外立面赏析二、花园洋房及别墅外立面赏析三、小区入口、围墙及景观赏析第一部分：宏观面扫描一、政策法规热点追踪2010年10月20日央行上调存贷款利率0.25个百分点10月20日央行加息后月供和总利息变化表（等额本息方式单位：元）假设：贷款100万、20年，贷款利率分别按照下浮15%、基准和上浮10%计算贷款标准100万20年月供100万20年总利息调整前(5年以上基准利率5.94%)下浮30%标准（4.158%）6143.38474411.62下浮15%标准（5.049%）6626.66590397.45上浮10%标准（6.534%）7475.76794182.79调整后(10月20日加息后5年以上基准利率6.14%)下浮30%标准(4.298%)6217.98492314.49下浮15%标准(5.219%)6721.14613072.56上浮10%标准（6.754%）7606.02825444.42增加了多少月供/利息下浮30%标准74.617902.87下浮15%标准94.4822675.11上浮10%标准130.2631261.63人民币现行利率表单位：年利率%调整前利率调整后利率一、城乡居民和单位存款(一)活期存款0.360.36(二)整存整取定期存款三个月1.711.91半年1.982.20一年2.252.50二年2.793.25三年3.333.85五年3.604.20二、各项贷款六个月4.865.10一年5.315.56一至三年5.405.60三至五年5.765.96五年以上5.946.14享受首套房契税优惠21日起要出具首套房证明20日是今年购房契税政策老优惠的最后一天，昨天如潮的购房人再次涌向产权交易市场，让登记部门直喊吃不消。南京市昨天也紧急明确了新契税标准的优惠操作方案：从21日起，对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，纳税人应在纳税申报时提供南京市各级房地产主管部门出具的有效的家庭唯一住房证明。南京经适房最高限价不超过同地区商品房价60%由市物价局、住建委、国土局拟定的《南京市保障性住房价格管理办法》正式出台，并将于11月1日起施行。据悉，这是我市首次出台关于保障性住房价格的相关管理办法，按照新规定，物价部门在核定经适房等政策性住房价格时，将不再单纯考虑建设成本，同时也要参考同地区普通商品房的价格。江苏住宅契税细则出台非家庭唯一住房征收3%首套最少1%，二套通通3%！虽然看着很严，但也有“温情”之处：国庆前签约但未鉴证的，20日前快去办还来得及省财政厅等三部门联合发布了《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。新标准与“南京版”基本一致，二套房契税一律为3%，购买首套房的，144平方米以上的3%，90到144平方米的1.5%，90平方米以下的1%。值得关注的是，“省版”在时间上稍有放宽，凡是10月1日前签订买卖合同但是尚未鉴证（商品房）或是登记（二手房）的，在10月20日前办理鉴证或登记，仍可享受现有优惠。住建部：个人住房公积金存贷款利率20日起上调继央行19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后,住房公积金存贷利率今日进行相应调整。住建部今日发布通知称,个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%;贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2010]294号），现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。附表：住房公积金存贷款利率调整表南京限购细则终出台暂时限制购买第三套房10月12日下午，南京限购细则——“宁五条”千呼万唤终出台，“宁五条”中关于契税的调整政策跟国五条基本一致，自2010年10月20日起停止执行南京的自住改善型购房补贴政策；在限购方面，南京暂时限制购买第三套住房，似乎跟上海、杭州的不太一样，倒更像是深圳的弱化版；宁五条中特别提出，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。“宁五条”[南京政府人民政府文件原文]新闻通告如下：9月底以来，国务院住建部、国土部、财政部、税务总局、人行等有关部委连续出台深化房地产市场调控的系列政策，南京市委、市政府给予高度重视，在市领导的带领下，住建、国土、地税、人行等职能部门深入学习、深刻领会国发10号以及近期国务院部委有关房地产市场调控文件的指导思想、任务要求和政策规定，充分认识深化房地产市场调控重要性、紧迫性，并紧密结合我市实际，认真研究、深入论证，制定出台了我市贯彻国务院部委政策实施细则，坚决遏制房价过快上涨，努力促进我市房地产市场持续健康发展。我市细则的主要内容有五个方面：一、加快保障房、普通商品住房建设。强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。[解读：南京的住房信贷政策基本延续了国五条，并无创新和发挥。]三、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。[解读：取消购房补贴政策无悬念，在意料之中。]四、保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。[解读：之前业内人士纷纷猜测房价被点名的南京至少会采取跟杭州一样的限购令，每个家庭限购一套新房。现在看来，南京细则更像是深圳的弱化版，虽然对本地居民都是限制购买第三套，但对外地人买房套数则放宽了点。此外，细化版还留有悬念：对于“暂时”限制购买三套房的执行日期以及第三套住房如何认定都没有明确。最新消息称，未来几天政府会有详细的解读文件下发。]五、进一步明确责任，加强房地产市场监管。继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。[解读：乍看还以为是当年严苛的“一房一价”重出江湖，仔细研读却发现完全不是那么回事。可以理解为，同批房源领证后3个月禁止涨价，这个规定其实一直都有，只不过开发商自有对策：先报高房价，然后低开，再慢慢涨价，只要不高于报批的房价即可。而对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查，倒是前所未有的新政策，算是这次宁五条最大的看点。方地产市场和住房发展事关国计民生，市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、物价等部门以及各区县人民政府要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，要进一步明确调控职责，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，在开工建设、市场销售、竣工交付以及工程质量等多个环节抓好贯彻落实，尽快形成住房的有效供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制我市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展，进一步切实改善我市居民住房条件。各地“限购令”差异表现“限购令”席卷全国各地“限购令”差异（表中数字为可新购买住房套数）本市户籍家庭非本市户籍家庭（至少1年纳税、社保证明以下简称证明）出台时间无房户1套房2套房及以上无证明有证明无房户有证明1套房有证明2套房及以上北京2010.4.301套1套1套1套1套1套1套厦门2010.10.21套1套1套1套1套1套1套上海2010.10.71套1套1套1套1套1套1套杭州2010.10.111套1套1套1套1套1套1套宁波2010.10.91套1套1套禁止购买1套1套1套南京2010.10.122套1套禁止购买2套2套1套禁止购买福州2010.10.101套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买深圳2010.9.302套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买南京“限购令”五大问题待明确条文：“保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。”问题1新政具体何时执行？在“宁5条”的文件中，并没有明确“暂时限制购买第三套住房”的执行时间。有买房人问，是不是参照契税调整，从10月1日起执行呢？还是从文件下发的10月12日起执行呢？记者了解到，比如北京的“限购令”是从4月30日起执行、深圳是10月1日起执行。既然文件未能明确，也没有相关人士作出解释，那么这一“限购令”的执行时间就显得较为模糊了。问题2已购第三套房的咋办？因为具体执行时间未能明确，买房人刘先生说：我在10月2日刚买了房子，已经是第三套房了，那怎么办？是不是意味着现在不能办理房产证了？有开发商也惴惴不安到处“打探”：我们楼盘好多是三套房、四套房的购房人，下一步如果不能办证的话，岂不是要引发一系列的“退房潮”？政策至少应该有个“缓冲期”吧。有买房人也表示，“限购令”