XXXX年11月_易居_上半年我国房地产上市公司运营状况_17页

上海易居房地产研究院2010年第33期总第170期上半年我国房地产上市公司运营状况主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年11月1日电话：[phone]地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：[e-mail]欢迎投稿承接研究作者介绍刘卫卫：上海易居房地产研究院发展研究所研究员关键词上市房企特征应对策略目录一、上市房企整体特征简述二、上市房企营业收入前20强典型企业分析三、四月新政后上市房企的应对策略表现特征四、新一轮调控下，未来上市房企如何应对上半年我国房地产上市公司运营状况刘卫卫步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。新政出台后，对房地产企业产生了不小的震动，5-7月份企业拿地热情锐减，销售也进入僵持观望状态。随着8月份房地产上市企业中期报告的不断出炉，发现新政下上市房企的业绩表现依然强劲，但资金需求和资金压力明显增大。本报告根据Wind数据库，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，重点研究中报营业收入前20强的典型企业。一、上市房企整体特征简述1、营业收入和净利润同比增3成以上。截止到2010年6月，沪深两市房地产上市公司总营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元/股，销售毛利率为36.68%。2、资金需求大，长期借债大幅增加。截至2010年6月，房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%。其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。3、经营性现金流由正转负，资金链趋紧。经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元/股，已创近几年同期最大负值。在135家上市公司中，每股经营现金流为负值的增加到88家，而上年同期只有43家。2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。同时，房地产开发公司的存货显著增加，截至2010年6月整体存货为7735亿元，比2009年的6月增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%，二季度市场销售趋淡已对房地产开发公司产生很大影响，对资金的饥渴程度可见一斑。二、上市房企营业收入前20强典型企业分析选取2010年中报营业收入前20强的典型房企为例，重点分析其特征表现。1、营业收入和净利润同比增4成以上，比重约占全部房企的6成左右2010年中报营业收入前20强的企业，营业收入合计约843.9亿元，同比增长40%，占全部上市房企营业收入的比重约为58%。净利润合计约137.4亿元，同比增长44%，占全部上市房企净利润的比重约为61%。表1：2010年中期上市房企营业收入前20强单位：亿元企业简称公司代码营业收入（2010H）营业收入（2009H）同比增幅净利润(2010H)净利润(2009H)同比增幅万科Ａ000002.SZ167.7218.1-23%28.125.211%保利地产600048.SH112.482.936%16.314.017%金地集团600383.SH87.434.9150%12.32.9327%招商地产000024.SZ69.828.8143%10.54.9116%华侨城A000069.SZ63.713.1388%13.54.5198%嘉凯城000918.SZ35.45.1590%4.5-0.6857%首开股份600376.SH34.315.2126%8.83.2174%荣盛发展002146.SZ28.514.1102%4.02.561%阳光股份000608.SZ25.67.3251%4.42.576%新湖中宝600208.SH23.318.327%3.12.716%新城B股900950.SH22.723.2-2%1.62.1-23%华发股份600325.SH22.713.766%2.72.9-4%栖霞建设600533.SH22.69.1149%2.10.8160%北辰实业601588.SH20.431.2-35%1.45.0-72%金融街000402.SZ19.815.032%5.17.6-33%陆家嘴600663.SH18.828.5-34%9.99.62%世茂股份600823.SH18.43.9371%2.80.3707%苏宁环球000718.SZ17.112.833%2.92.81%上实发展600748.SH17.011.647%1.61.063%中国宝安000009.SZ16.317.6-8%1.91.621%20强企业中，营业收入增幅超过100%的有9家，嘉凯城、华侨城、世茂股份、阳光股份、金地集团分列前五位，净利润超过100%的也有7家。营业收入和净利润大增的原因主要是企业的资产重组和资产注入，导致业绩飙升。2、20家中2/3的企业销售毛利润率高于平均水平20家典型上市房企中，有13家企业的主营收入毛利润率高于全部上市公司的平均水平，占到2/3。其中陆家嘴以78.54%名列首位，主要原因是结转土地批租收入，利润率水平较高。首开股份、金融街和华侨城位列其后，主营收入毛利润率也都在50%以上。表2：2010年中期上市房企主营收入毛利润率排序企业简称公司代码主营收入毛利润率营业利润率陆家嘴600663.SH78.54%66%首开股份600376.SH55.63%34%金融街000402.SZ52.30%25%华侨城A000069.SZ51.27%29%上实发展600748.SH46.90%23%北辰实业601588.SH44.09%14%中国宝安000009.SZ43.27%20%阳光股份000608.SZ42.47%24%世茂股份600823.SH42.33%29%招商地产000024.SZ40.88%26%万科Ａ000002.SZ38.93%25%嘉凯城000918.SZ37.93%22%苏宁环球000718.SZ37.31%24%保利地产600048.SH34.50%22%金地集团600383.SH34.24%21%华发股份600325.SH33.91%17%栖霞建设600533.SH32.20%19%荣盛发展002146.SZ31.54%20%新湖中宝600208.SH29.82%19%新城B股900950.SH23.10%10%3、经营性现金流净额16家为负，17家同比减少在营业收入前20强上市房企中，经营性现金流净额有16家为负值，仅新湖中宝、栖霞建设、北辰实业和华发股份4家的经营性现金流净额为正值，且前三家相比去年同期也是处于减少态势。相比之下，去年同期仅有5家为负值。在20家企业中，有17家企业的经营性现金流净额同比处于减少态势。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元，可见上市房企资金流出之大。表32010年中期上市房企经营性活动现金流净额排序单位：亿元企业简称公司代码2010H2009H增减变化额保利地产600048.SH-233.4854.53-288.01万科Ａ000002.SZ-95.1498.22-193.36金融街000402.SZ-67.74-10.16-57.58华侨城A000069.SZ-58.5812.54-71.13金地集团600383.SH-45.3626.43-71.80首开股份600376.SH-29.064.18-33.24新城B股900950.SH-24.697.95-32.64嘉凯城000918.SZ-22.21-0.27-21.94招商地产000024.SZ-19.9931.46-51.45世茂股份600823.SH-16.64-5.08-11.56荣盛发展002146.SZ-15.264.97-20.23陆家嘴600663.SH-7.13-15.508.37阳光股份000608.SZ-3.905.91-9.81上实发展600748.SH-1.96-2.440.48中国宝安000009.SZ-1.606.80-8.40苏宁环球000718.SZ-0.134.98-5.11新湖中宝600208.SH0.376.01-5.63栖霞建设600533.SH0.925.18-4.27北辰实业601588.SH4.324.71-0.39华发股份600325.SH26.7614.6112.15在每股经营性现金流净额上，保利、金融街、首开股份位列前三，说明这三家企业上半年经营活动流出的资金远大于流入的资金，企业对资金的需求压力非常大。表42010年中期上市房企每股经营活动产生的现金流量净额排序单位：元企业简称公司代码2010H2009H增减变化保利地产600048.SH-5.101.71-6.81金融街000402.SZ-2.73-0.41-2.32首开股份600376.SH-2.530.52-3.05新城B股900950.SH-2.320.75-3.07华侨城A000069.SZ-1.890.48-2.36世茂股份600823.SH-1.42-0.43-0.99嘉凯城000918.SZ-1.23-0.10-1.13招商地产000024.SZ-1.161.83-2.99荣盛发展002146.SZ-1.060.62-1.68金地集团600383.SH-1.011.21-2.22万科Ａ000002.SZ-0.870.89-1.76阳光股份000608.SZ-0.521.1-1.62陆家嘴600663.SH-0.38-0.830.45上实发展600748.SH-0.18-0.220.04中国宝安000009.SZ-0.150.65-0.80苏宁环球000718.SZ-0.010.29-0.30新湖中宝600208.SH0.010.21-0.21栖霞建设600533.SH0.090.49-0.41北辰实业601588.SH0.130.14-0.01华发股份600325.SH3.281.791.494、筹资性现金流量大增，企业借款大幅上升上半年20家上市房企，筹资性活动大幅增加。筹资性活动产生的现金流合计约1080.3亿元，超过其上半年的营业收入之和。筹资活动产生的现金流量净额约为629.1亿元，反映出企业开工规模和土地储备的扩大而对借款需求大幅增加的态势。表5：2010年中期上市房企筹资活动产生的现金流量净额排序单位：亿元企业简称公司代码现金流入现金流出2010H净额2009H净额同比增减保利地产600048.SH269.862.6207.2-16.6223.8华侨城A000069.SZ125.040.884.2-5.689.9万科Ａ000002.SZ130.569.560.9-30.891.7金地集团600383.SH58.314.343.9-19.263.1招商地产000024.SZ62.126.335.8-19.955.7金融街000402.SZ56.927.329.620.79.0嘉凯城000918.SZ39.614.624.92.222.7首开股份600376.SH50.526.124.455.9-31.5世茂股份600823.SH41.117.723.421.91.5陆家嘴600663.SH30.88