房地产投融资实务-开发项目贷款评估（中国房地产培训网）

房地产投融资实务房地产投融资实务中国房地产培训网://www.chinarec.com.cn://www.chinarec.com.cn房地产全业务模块实战培训房地产全业务模块实战培训2序　言序　言Δ本讲义供房地产开发企业和房地产金融业的高级经理人员培训参考。Δ本讲义从房地产开发项目贷款评估角度讲述房地产投融资的基本条件、基本程序和基本要求。Δ本人多年从事房地产投融资的实务研究，拥有多项职务发明，是多项房地产信贷规章制度的起草和推行者，主要成果见《房地产投融资实务新编》。3内容提要内容提要第一部分　房地产投融资顾问策划第二部分　房地产开发项目贷款评估第三部分　房地产开发项目融资案例4第一部分　房地产投融资顾问策划第一部分　房地产投融资顾问策划一、房地产投融资顾问二、房地产融资方案策划三、房地产贷款融资策划5一、房地产投融资顾问一、房地产投融资顾问1.1.1.1.注重房地产业融资环境研究2.2.2.2.注重房地产企业关系战略研究3.3.3.3.注重发展房地产投融资顾问业务61.1.1.1.1.1.1.1.注重房地产业融资环境研究注重房地产业融资环境研究72.2.2.2.2.2.2.2.注重房地产企业关系战略研究注重房地产企业关系战略研究企业、银行、客户关系战略的调整内容可以从以下几个方面考虑：����企业调整————————房地产开发企业对内完善专家经营管理机制；对外建立战略伙伴关系，可采取投融资顾问管理方式。����银行调整————————商业银行的房地产融资要控制总量，调整结构，择优限劣，全面落实差别化经营管理。防范房地产信贷风险，主要是防假贷款、真欺诈。����客户调整————————城镇居民要正视““““居者有其屋””””，应量力而行，就是量人、量财、量房、量质而行，不可能短时期内达到人人都买房住，可聘请理财顾问设计分别解决方案。83.3.3.3.3.3.3.3.注重发展房地产投融资顾问业务注重发展房地产投融资顾问业务受理协调诊断开发项目诊断企业财务初步诊断与建议策划与评估企业贷款和按揭方案阶段诊断与建设整理专案材料向商业银行推荐存档︵保密︶可行不可行落实未落实9二、房地产融资方案策划二、房地产融资方案策划1.1.1.1.房地产融资方式与风险2.2.2.2.房地产融资方式与操作101.1.1.1.1.1.1.1.房地产融资方式与风险房地产融资方式与风险1111一般企业融资方式2222房地产企业融资方式1111111111一般企业融资方式一般企业融资方式1222222222房地产企业融资方式房地产企业融资方式ⅰ....企业内部融资ⅱ....企业外部融资13ⅰ....企业内部融资企业内部融资内部融资现金应收账款其他速动资产预　收　款14ⅱ....企业外部融资企业外部融资外部融资主权性融资债务性融资上市融资合作开发融资房地产投资信托首次发行上市上市后在融资买卖上市合　　资前沿货币合约房地产辛迪加直接债务融资间接债务融资工程承包融资租赁融资回租回买企业债券银行贷款夹层融资其他融资机构贷款出租人的房地产承租人的房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司152.2.2.2.2.2.2.2.房地产融资方式与操作房地产融资方式与操作16三、房地产贷款融资策划三、房地产贷款融资策划1.1.1.1.贷款融资的主体资格2.2.2.2.贷款融资的基本条件3.3.3.3.贷款融资的基本材料4.4.4.4.贷款融资程序与时机171.1.1.1.1.1.1.1.贷款融资的主体资格贷款融资的主体资格①企（事）业法人：凡经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的单位。②房地产开发企业应具备以下条件：����应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担房地产项目开发建设资格；����实行独立核算，有健全的管理机构；　　　(见下页）18（接上页）����按规定办理年检合格手续；����如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设项目合同。③事业法人单位：经主管机关核准登记，具有事业法人资格；实行独立核算，有健全的管理机构；按规定办理年检合格手续。192.2.2.2.2.2.2.2.贷款融资的基本条件贷款融资的基本条件1111贷款融资的基本要求2222贷款融资的企业条件3333贷款融资的项目条件201111贷款融资的基本要求贷款融资的基本要求����产品有市场；����市场经营有效益；����不挤占挪用信贷资金；����恪守信用等基本条件。212222贷款融资的企业条件贷款融资的企业条件����有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；����以开立基本帐户或一般存款帐户；����提供真实的、全面的（经过审计的）财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；����除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50％；����申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。223333贷款融资的项目条件贷款融资的项目条件����贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；����贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；����贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；����贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；����贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用；����贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30％；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30％以上，并已存入银行专户。233.3.3.3.3.3.3.3.贷款融资的基本材料贷款融资的基本材料①资格类材料②财务类材料③项目类材料24①①资格类材料：资格类材料：����营业执照����法人代码证书����法定代表人身份证����贷款证（卡）����企业资质证书����项目批准文件����公司合同或章程����授权委托书、董事会决议及主要负责人签字样本25②②财务类材料财务类材料：：����最近的财务报表及财政、会计（审计）师事务所核准的前3个年度及上个月财务报表和审计报告。成立不足三年的企业提交自成立以来的年度和近期报表；����建设项目的自有资金落实的证明文件、资料；����项目租售方案及有效收益分配协议；����如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明；����申请政策性房地产开发类贷款的企事业法人，还应提供住房资金管理中心出具的给贷款银行的委托贷款通知书。26③③项目类材料：项目类材料：����项目建议书����可行性研究报告及批准文件����项目年度投资计划����扩初设计及批准文件����项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房销（预）售许可证》等文件274.4.4.4.4.4.4.4.贷款融资程序与时机贷款融资程序与时机1111企事业法人申请贷款→商业银行受理→商业银行调查评价→商业银行审批授信→商业银行发放贷款→企事业法人按规定用款→企事业法人按计划还款。2222为加快项目建设进度，在前期工程阶段（七通一平）到房屋建设阶段（主体结构封顶）之间选择融资（贷款）进入时间，把握最佳时机，尽量压缩融资（贷款）成本，提高投融资效益。28第二部分　房地产开发项目贷款评估第二部分　房地产开发项目贷款评估一、房地产贷款项目评估简介二、借款人资信评估三、项目概况和建设情况评估四、项目市场情况评估五、项目财务效益评估六、银行效益与风险评估七、项目评估结论与贷款建议29一、房地产贷款项目评估简介一、房地产贷款项目评估简介房地产贷款项目评估是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。（见下页）30房地产贷款项目评估原则：客观、公正、科学。房地产贷款项目评估内容及步骤：借款人资信评估－项目概况和建设情况评估－项目市场情况评估－项目财务效益评估－银行效益与风险防范措施评估－评估结论及贷款建议。（接上页）31二、借款人资信评估二、借款人资信评估1.1.1.1.借款人基本情况2.2.2.2.借款人经营情况3.3.3.3.借款人财务状况4.4.4.4.借款人融资记录321.1.1.1.1.1.1.1.借款人基本情况借款人基本情况借款人名称；法定代表人；经营范围；开发资质；信用等级；注册资本；各股东单位投资等基本情况。332.2.2.2.2.2.2.2.借款人经营情况借款人经营情况单位：万元、平方米项目名称总投资建筑面积开发时间可销售面积已销售面积回笼资金123…………借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表·借款人近三年主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况）；·逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。343.3.3.3.3.3.3.3.借款人财务状况借款人财务状况单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元财务指标财务指标财务指标财务指标上二上二上二上二年末年末年末年末上年上年上年上年末末末末目前目前目前目前财务指标财务指标财务指标财务指标上二上二上二上二年末年末年末年末上年上年上年上年末末末末目前目前目前目前流动资产流动资产流动资产流动资产长期借款长期借款长期借款长期借款货币资金货币资金货币资金货币资金负债总额负债总额负债总额负债总额应收帐款净值应收帐款净值应收帐款净值应收帐款净值所有者权益所有者权益所有者权益所有者权益预付货款预付货款预付货款预付货款实收资本实收资本实收资本实收资本存货存货存货存货资本公积资本公积资本公积资本公积长期投资长期投资长期投资长期投资经营收入经营收入经营收入经营收入固定资产净值固定资产净值固定资产净值固定资产净值利润总额利润总额利润总额利润总额资产总额资产总额资产总额资产总额净利润净利润净利润净利润流动负债流动负债流动负债流动负债资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率短期借款短期借款短期借款短期借款流动比率流动比率流动比率流动比率应付帐款应付帐款应付帐款应付帐款速动比率速动比率速动比率速动比率其他应收款其他应收款其他应收款其他应收款销售利润率销售利润率销售利润率销售利润率预收货款预收货款预收货款预收货款·借款人近三年的财务状况35·对借款人财务报表进行分析����资产：说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力。����负债：负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付账款、其他应收款的情况，重点是这些商业负债的支付压力。����有关财务指标：分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断。（接上页）364.4.4.4.4.4.4.4.借款人融资记录借款人融资记录单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元贷款行贷款行贷款行贷款行起止时间起止时间起止时间起止时间金额金额金额金额余额余额余额余额利率利率利率利率贷款形态贷款形态贷款形态贷款形态担保方式担保方式担保方式担保方式借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表·分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉。37三、项目概况和建设情况评估三、项目概况和建设情况评估1.1.1.1.项目基本情况2.2.2.2.项目建设条件评估3.3.3.3.项目建设进程评估4.