(07730)万科金域蓝湾首批次价格策略(内部版本)

万科金域蓝湾首批次价格方案2007年8月前言距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划10栋11栋12栋13栋•本次可取得预售证单位约8.1万平方米。•从资源分布看，临河高端为相对最差楼栋。首批次推售范围此次可售房源中,以90变120平米的套三户型为主类型户型面积套数套数比套二A183.5917020.17%D189.92344.03%B185.87344.03%B383344.03%B282.16344.03%合计30636.30%可变套三A290.7623828.23%A389.88677.95%D286.8688.07%合计37344.25%临河四房临院四房106.73647.59%两翼四房151.41667.83%临河高端170.59344.03%合计16419.45%合计843产品类型供给套数卡类客户需求供求比例水漾卡110甲类2451：2.23乙类1211：1.21合计3661：3.66享院卡437甲类7261：1.66乙类6821：1.56合计14081：3.22城市卡306甲类3101：1.02乙类4721：1.56合计7821：2.58产品分类供应与客户需求关系1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。甲类客户为有效客户中，诚意度较高者；乙类客户为有效办卡客户中犹豫者推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划诚意客户数量通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总量为2655组，A类客户总量为1281组。备注：1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右；2、A类意向客户甄别诚意度标准：1)对本项目表现出比较强烈的关注。2)认可本项目的产品类型。3)能承受项目现在公布的价格口径。4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。5)万科老业主或是品牌追随着。客户来源客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡中城东客户占56.2%。水漾卡客户居住区域01002003004000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%数量3618249635928百分比56.2%12.8%7.6%9.8%9.2%4.4%东南西北中外地享院卡客户居住区域0200400600800100012000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%数量1047186172167141115百分比57.3%10.2%9.4%9.1%7.7%6.3%东南北中西外地城市卡客户居住区域020040060080010000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%数量799159110118117113百分比56.4%11.2%7.8%8.3%8.3%8.0%东南西北中外地客户出价能力备注：1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。2、使用参考系数后客户出价能力调整为：城市卡45万、49万、53万、56万；享院卡74万、90万；水漾卡115万、159万。1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；2、享院卡中，客户对90+30、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万；3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。小结：近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划新特区政策为成都楼市注入新的活力1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。2、6月份以来，成都楼市全线飘红。魅力之城5月成交90套6月成交130套7月170套双水岸5月成交63套6月成交80套7月170套加州湾5月成交18套6月成交19套7月38套朗润园5月开盘量较大，6月成交120套7月110套中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。住宅供销面积（单位：万平方米）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外供给销售供给销售供给销售供给销售供给销售200341.4651.5264.4662.5486.95150.65278.66350.7915.8316.9200442.478.5718.8867.01121.33156.33268.84353.8133.9432.09200548.4160.7216.6921.2776.84111.3385.81376.41165.2106.11200620.6139.9812.2325.581.69106.09534.28485.2258.65207.3507上半年27.2615.3913.749.5928.5439.92322.33305.89114.88126.96二环内项目供需情况•房地产开发集中在二环外区域，二环内区域供应量稀缺；•07年一到二环的土地成交价格涨幅最大,已超过内~一环，仅次于内环内的土地价格。•一环至二环内房源供不应求。无论是宏观面，还是个案表现，新特区后，成都楼市提前步入“上万”通道。周边竞品市场节点5.27首创一批次开盘6.2龙湖一期开盘6.4首创二批次开盘6.7高地一期开盘6.10首创三批次开盘7.14浅水半岛二期首批次开盘7.29日龙湖二期首批次开盘8月花郡三期开盘7-8月浅水半岛二期二批次开盘8-9月龙湖二期剩余房源推出9-10月二十四城首批次开盘6月7月8月9月8月底金域蓝湾一期开盘7.28颐和家园四期开盘5月以来，周边竞品集中放量，销售火爆。区域内重点项目动作及价格提升首创一期首批次——三批次价格提升5250（推500套）—5634（推184套）--6462（推627套）目前销售情况：网上查到剩余497套，主要为136-137的套三（总价87万左右）以及87-88的套二（总价56万）。高地一期:5500元（推550套）全部售罄二期预计10月开盘浅水一期到二期一批次:4800—5400（推700多套）基本售罄龙湖一期到二期一批次:5200（推872套）--6200（推302套）龙湖一期到二期，短短2个月不到时间，个案均价涨幅近1000元/平米。龙湖二期首批次302套房收取诚意金1600多个（含虚号）。备注：龙湖二期诚意金可保留方式：通过这一批次交纳诚意金参加下批次摇号。花郡：预计8月开盘5500-6000元，130平米左右三房总价68-77万。颐和家园一期到四期：4000-6400开盘468套销售87套，套二总价为57万，套三总价为78-92万。二十四城：示范区开放，预计8月中旬举行产品品鉴会，公布价格口径，9-10月开盘。预计套三5800元，总价68-73万，套四6500-7000元，总价93-102万。07年新增供应量(万平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月首创18.34.386龙湖15.67.38.3二十四城1688高地12.16.16颐和家园6.51.55浅水半岛17.37.310花郡18.81.88.58.5104.61.801.504.321.412.316.8201088.5区域重点项目推售时间表1、区域内部客户旺盛的购买力，再次印证了市场的空缺。（2006年区域供应量为18.6万平米，2007年区域供应量为104.6万平米）。2、区域6-9月新推量较大，7月底开始三房供应比例增大。重点竞品分析：龙湖三千里环域同质项目分析：中海龙湾半岛、华润翡翠城•同区域内，从销售期、客户关注、产品等方面考虑，本项目城市、享院系列与龙湖表现出明显的竞争态势；•本项目最高端的水漾系列在区域内由于资源的稀缺，没有竞争对手，故应放大竞争圈层，对相同环域下，且拥有稀缺自然资源的项目进行比较：中海龙湾半岛、华润翡翠城。定位：G2VSG3；规模相似：26万VS28万；规划：三千里被市政规划路分隔，但不临主干道VS金域蓝湾为大围合规划，略胜；容积率相似：5.0VS5.0；地段相似：金域蓝湾在二环内；金域蓝湾VS三千里品牌：同为品牌开发商，万科在成都8年VS龙湖连续开发3个项目均为市场明星楼盘；现场：简洁大气现代VS精致典雅；价格：低价入市VS价格标杆；产品：高端产品稀有，改善性居住产品高实用率；入市时机：龙湖抢先入市。龙湖三千里同一区域在相近时间争夺话语权和中端客户群体；金域蓝湾优势在于项目定位高端、现场、产品的高性价比、万科品牌和服务。33-34F高层电梯公寓•板式点式布局•南北通透•未直接临二环路规划特点•采用蝶形点式布局•地块被规划道路隔断，以一条水景轴线连接经济技术指标建筑总占地82.6亩住宅建筑面积约26万m2商业建筑面积约1.5万m2总户数2697户绿地率25%建筑密度25%容积率5面积区间70-93m2(一期)80-160m2(二期)一期二期N竞品分析—龙湖三千里竞品分析—龙湖三千里二期一期总户数1827建筑形态33F-34F梯户比2梯4户、2梯5户、3梯6户面积区间80-160m2层高2.9m公摊19%容积率5车位比1:0.6物管公司龙湖物管物管费用2元/平米户型配比基础数据户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827二期三房、四房比例占到38，64%，共706套。可改小三房比例占到41%，共537套。物业档次差相对较小，居住氛围更纯粹•规划道路将小区分为两块，破坏了小区的整体性•受90/70限制，多为小户型，属经济实用档次小户型（90平方米）84（临路不看院）90（临路看院或看河）90（朝向内院）90（多层位于内院）大户型（112，147及168平方米）168（临河）150*2（临河临院）105*2（朝向内院）一期二期规划道路水景轴线N小区规划200m30m86m111m城市内项目稀有的大空间内庭•点式布局导致内庭空间小•户型均好性差，大部分户型观景空间有限N景观规划绝对的河景优势N无河景优势金域蓝湾河景自然资源二期户型配比分布临路80-90套二不临路80-88套二临路93-103小套三不临路93-103小套三临院125-137套三临院160套四临院106小套四临院145小套四户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827临路产品的对比中，本项目主要在周边配套、噪音、房间尺寸等方面呈现劣势；不临路套二、临院套三呈现优势，不临路套三和临路套四在房间尺寸、采光通风