安邦房地产投资研究

理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高？【详情】现在的北京，是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型，这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。关键数据北京8月推出新盘45个，均价达到6208元/平米北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%8月上海住宅指数较去年同期下降了51%浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增长39.4%每周要点建设部颁布新规：业主不得擅用共用设施牟利建筑施工许可证未到手，央视新址动土尚须时日北京南中轴路改造工程主体工程已基本完工北京通过“旧房改造保护议案”，四合院交易有望规范化8月上海楼市平均成交价为7550元/每平方米深圳三级市场交易旺盛，二手房价普遍上涨浙江省内权威部门首次发布楼市泡沫预警海口171个停缓建项目将在明年上半年处置完毕2006年广交会将迁址到琶洲举行风险/机会提示机会：南城成为北京二手房交易的新亮点风险：上海二手房成交量增加，外围地区次新房投资蕴含风险安邦服务热线：电话：86-10-67686761传真：86-10-67686760理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高？北京市的交通拥堵总是一个说不完的话题，对于这样的问题似乎是人人都可以有自己的见解，个个都可以发表意见。而认真看待所有这些意见，很容易就可发现，绝大多数只能说是“有几分道理”而已。在这里，安邦集团研究总部城市战略研究小组重点分析的是北京交通的投资效率问题。今年北京政协会议上发表了一份民建北京市委的报告，这个报告指出，北京市对交通基础设施投入，在九五期间达400亿元，占GDP的4.3%；十五期间预计投入838亿元，占GDP的5.15%，这样的投资力度在全世界都是少见的。民建的报告认为，这是国际“都市病”在北京的提前发作而造成的。对于交通问题，北京市也是重视的——北京请来了俄罗斯专家进行会诊。俄罗斯建筑科学院副院长劳夫维奇指出了一个很有意思的问题，中国首都北京与俄罗斯首都莫斯科的城市现状有着惊人的相似，都是“单中心加环线”的模式，所以会造成大量交通堵塞的问题。大家如果上网的话，还可以看到更多的言论和观点，但安邦集团的城市战略研究专家认为，所有这些的说法似乎都有着几分道理，但却都没有说到点上。因为就城市战略角度来研究，现在的北京是一个最典型的单核心城市，而这是最原始的城市形态。与现在相比，我们老祖宗的北京不是这个样子的，那是一个很经典的网络分布型城市结构。因此现在的北京，是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型，这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。需要加以解释的是，在城市战略领域，评估交通状况的时候，有两个常用的指标一个是连结度，一个是通达度，连结度是看每一个地方是否都有路，能否实现交通；而通达度是看最短路径，在北京而言，连结度的实现是很好的，但通达度大成问题，因为北京从一个地方到另一个地方，都要转圈子，连结度必然就会相对较低。做这个分析有两个原因，一个是回答俄罗斯建筑专家说不清楚的问题——为什么单核心城市的交通问题会很严重？另一个是回答北京的交通投资为什么总是很高，但效率又奇低。其实，很简单的道理是，通达度很低的情况下，大量车辆被放置于道路之上，道路利用效率大为降低了；而同样是因为通达度很低，两点之间本来建一个直线最省钱，结果却需要绕圈子，变成了曲线，造价当然会大大上升。很显然，北京的交通投资如果按照现在的方式继续一圈圈的建下去，将会继续是多花钱，少办事的典型代表。事实上，就是现在改起来，也是相当艰难的，因为必须进行整个城市的结构性调整才行。我国规划界的权威吴良镛认为，仅仅凭借交通技术来解决城市发展问题是行不通的，包括交通拥堵在内的大城市病，必须通过城市发展战略的创新予以根本解决。他的观点是有道理的，符合城市战略的现代理论，可惜对此有了解的人很少，尤其是城市管理者们尚不了解这一点。返回首页行业数据信息北京8月推出新盘45个，均价达到6208元/平米北京楼市8月份新盘个数比上月增加了近一倍，新推出楼盘共有45个，其中商业项目3个，写字楼项目6个，商住项目1个，别墅项目4个，其余30余个为普通住宅。从环线分布来看，在30个普通住宅中，依然是四环附近及四环外的项目占了大多数，四环外项目的比例比前几个月都有所增长。但就是在这样的情况下，普通住宅新盘均价却比前几个月涨幅较大。均价达到6208元/平米，比上月增长了400元/平米左右。据分析，这主要是因为6000元/平方米以下的项目比例降低，6000-8000元/平米的项目比例增加，在本月新盘中，均价在6000元/平米以上的项目占了近40%的比例，而且均价较高的几个项目，规模也比较大，所占权重比较大，使得整体均价有所提升。从方向分布来看，东向的新盘推出量依然是最多的，占了1/3，其次是北向和东北向。可见北京城市开发的热点依然集中在右上角区域。（LSJ）返回首页北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%据北京统计局数据，今年1-8月，各房地产开发企业用于土地开发的投资为11.9亿，同比下降36.5%，房地产开发投资、商品房供应与销售同比依然增长明显。截至8月底，完成土地开发面积161.6万平方米，同比下降56.2%；购置土地面积268.7万平方米，同比下降58.2%。据了解，1-8月北京房地产开发投资累计完成投资733.9亿元，同比增长20.8%。其中，建安工程完成投资449.9亿元，增长18.5%，占开发投资的61.3%；设备购置完成16.3亿元，增长58%；各种费用支出267.8亿元，增长23%。从投资用途看，住宅完成投资397.2亿元，增长16.7%；办公楼完成102.1亿元，商业营业用房完成43.6亿元，分别增长56%和55.7%。此外，到8月底，今年房地产开发到位资金1353.7亿元，占全市今年到位资金的72.6%，与房地产完成投资相比有619.8亿元的顺差，资金到位率148%。在本年到位资金中，受部分新的合资项目进入实质性建设阶段影响，开发到位资金中利用外资情况明显好转，其中外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍。由于资金到位充裕及时，对北京房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用。统计局认为，随着后几个月协议土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京整体开发投资速度将保持适宜的发展水平。（LSJ）返回首页北京CBD二手房仅为一手房价格的45%据“我爱我家”发布的最新统计报告，京城部分热点地区一二手房差价明显，尤其是CBD核心地区，由于一手房价格奇高，其一二手房的价格落差已在北京市位居首位。据了解，在CBD新建的楼盘大多为高档住宅，房价平均在10000-13000元/平米。而该区二手房的价格目前在5000-6000元/平方米左右，仅为该地区一手房价格的45%左右。这是因为CBD地区的土地稀缺性导致地价贵，开发商一般都将其开发成高档公寓或商住两用楼，所以一手房价普遍高得惊人。统计报告同时显示，相对于商品房，CBD地区的一二手公寓之间的差价并不明显，目前CBD地区一手公寓的价格约在10000-14500元/平方米左右，二手公寓的价格则在8000-12000元/平方米左右，约为同区一手公寓的80%左右。而由于大型外资企业集中，该地区租赁市场相对非常稳定：面积在50-70平方米的一居公寓，租赁价格为4000-6000元/月，面积在90-120平方米的二居，租赁价格为7000-9000元/月。有专家称，CBD地区公寓的租金收益和回报率是北京市较高的，稳定的租赁需求以及高额的租赁回报使得该地区的二手公寓仍拥有较大的购买需求。（LSJ）返回首页上海8月44个新盘入市，其中内环线涨幅最为突出近日，据一份权威报告指出，8月上海新盘市场呈持续升温态势，这是至今年内环线新盘供应量最集中的一个月，而上半年环线内新盘供应仅占总量18%。报告显示，8月新盘供应量再次突破40例大关，共有44例新盘集中入市，是去年同期的两倍。值得关注的是，8月内环线以内新盘供应量较前几个月大幅上升，共有13例新盘位于内环线以内，占新盘总量的近1/3，与内外环间新盘所占比重持平；而这个数字与上月相比增幅为12%。其中，市中心新盘量增至9%，在很大程度上缓解了前一段时间以来中心城区新盘供应相对短缺的局面。但内环线内新盘的集中上市也带动了中高价物业的比重增加。8月里每平米7000-10000元的中高价位物业为15例，占新盘总量的34%，已经成为所占比例最大的一个价格区间；而8月每平米7000元以上的中高价位物业则总共推出28例，占新盘总量的7成以上。业内分析师指出：本月内环线内新盘放量主要得益于超级大盘的带动，但在期房限转后大量现房可以入市之时，二手房市场的回暖必然会对新房市场形成一定压力，中高价新盘大量供应尽管有一定需求支撑，但完全消化需要时间。（RSL）返回首页8月上海住宅指数较去年同期下降了51%中房上海指数办公室发布最新调查显示，8月中房上海住宅指数为1233点，较上月上涨14点，涨幅仅为1.1%，今年1-8月累计上涨110点，涨幅为9.8%，与去年同期上涨20%相比，涨幅下降了51%。其中将近8成的楼盘房价平稳，房价下跌和高涨的楼盘累加起来只有3个。从中房调查样本分析，77%的样本楼盘保持价格平稳。住宅类上涨个案33个，较上月明显增加，但平均增幅保持在5.5%左右的缓涨水平，较上月有所下降，而涨幅达到10%的个案仅是地处老西门成熟地段的一个楼盘，较上月减少3个；相对的，价格下降楼盘也只有2个，比上月大幅减少，降幅则分别为1%和5%。从市场基本态势来分析，宏观调控对房市的作用不容忽视，投机性和投资性需求已得到较大抑制——房价保持高位运行，但涨幅已明显放缓，购房的急躁心态得到舒缓。房价的涨跌取决于供求关系，其背后是住房消费者资金规模的多与寡，因为利率的高低变化将直接导致资金多与寡的相互转换及转换程度，现在宏观调控让这种风险被更多的消费者认识了。（LSJ）返回首页浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增长39.4%浙江省统计局最新公布的数字显示，今年1-8月全省房地产开发完成投资691.19亿元，比上年同期增长39.4%。该局分析认为，浙江省房地产开发投资增幅自年初以来呈逐月回落态势，且当前回落幅度逐步减小，已经显示平稳。相关统计数字显示，1-8月，浙江省商品房施工面积10957.35万平方米，其中住宅8552.07万平方米，分别增长35.0%和34.7%。商品房销售面积1032.79万平方米，其中住宅879.50万平方米，分别增长2.2%、4.1%；预售面积2027.84万平方米，其中住宅1739.86万平方米，分别增长30.5%、30.5%。（LSJ）返回首页市场动态业界认为，港资近期不会大举进入内地房产市场日前，作为一位长期研究跟踪香港及海外资金进入内地城市开发投资进程的中原专业顾问有限公司研究部高级经理关志康认为：近期内香港本土大财团不会大幅调整其投资策略，再次大举进入内地房地产市场。关认为，尽管港资财团近期在内地一些城市有增加地产投资的迹象，今年市场上真正唱主角的，却是以国际著名投行摩根斯丹利及荷兰ING集团等为首的海外资本，它们不仅取代了前几年颇为活跃的新加坡资金成为外资的新势力。近期在内地比较抢眼港资地产商一类是瑞安、信和等公司，它们属于香港的二线地产商。有消息披露，瑞安集团日前把旗下三个内地地产项目注入瑞安房地产，使其在内地可建的总楼面面积达710万平方米，土地储备足够未来十年开发，全部发展的总投资将达80亿美元；第二类港资企业，是中海、招商等所谓红筹国企，它们以香港为融资平台，同时在内地拥有强大的政府资源；至于和黄、新鸿基、恒基等本土顶级地产商，从整体上说将持保守的投资态度。根据关志康的分析，香港地产商习惯于到市中心拿地开发，一来可做中高档产品；二来可做长线持有物业，但京沪穗深等内地发达城市目前公开出让的土地，基本都位于城市外围甚至郊区，只适合开发中低价的住宅出售。此外，不少香港财团近年来增加海外投资及跨行业投资，既获得新的盈利机会，又能分散投资风险，某种程度上也减缓了他