房地产操盘实战攻略培训

房地产操盘实战房地产操盘实战房地产操盘实战房地产操盘实战攻略培训攻略培训攻略培训攻略培训众策纵横内部学习(基础类)文件NO.:A0015情况是在不断的变化，要使自己的思想适情况是在不断的变化，要使自己的思想适情况是在不断的变化，要使自己的思想适情况是在不断的变化，要使自己的思想适应新的情况，就得学习。应新的情况，就得学习。应新的情况，就得学习。应新的情况，就得学习。————————毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》目目目目录录录录ContentsContentsContentsContents房地产运作的关键房地产运作的关键房地产运作的关键房地产运作的关键产品定位及产品魅力化策划产品定位及产品魅力化策划产品定位及产品魅力化策划产品定位及产品魅力化策划整合营销传播整合营销传播整合营销传播整合营销传播目目目目录录录录市场调查及市场定位市场调查及市场定位市场调查及市场定位市场调查及市场定位战略定位及形象定位战略定位及形象定位战略定位及形象定位战略定位及形象定位谋略在前谋略在前谋略在前谋略在前赢在执行赢在执行赢在执行赢在执行谋略篇之一谋略篇之一谋略篇之一谋略篇之一PartPartPartPart1111市场调研市场调查市场调查市场调查市场调查及市场定位及市场定位及市场定位及市场定位市场调研目的：市场调研目的：市场调研目的：市场调研目的：客群客群客群客群定位定位定位定位产品产品产品产品定位定位定位定位价格价格价格价格定位定位定位定位推盘推盘推盘推盘时序时序时序时序PartPartPartPart1111市场调研总总总总体体体体思思思思路路路路计算市场容量计算市场容量计算市场容量计算市场容量分析产品需求分析产品需求分析产品需求分析产品需求预测销售价格预测销售价格预测销售价格预测销售价格确定推盘时序确定推盘时序确定推盘时序确定推盘时序PartPartPartPart1111市场调研城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及基地条件及基地条件及SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析�城市概况城市概况城市概况城市概况�城市经济城市经济城市经济城市经济�居民生活居民生活居民生活居民生活�城市规划城市规划城市规划城市规划锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及基地条件及基地条件及SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析�近几年房地产运行情况分析近几年房地产运行情况分析近几年房地产运行情况分析近几年房地产运行情况分析�近期房地产市场运行情况分析近期房地产市场运行情况分析近期房地产市场运行情况分析近期房地产市场运行情况分析�各区域房地产市场概况简析各区域房地产市场概况简析各区域房地产市场概况简析各区域房地产市场概况简析�房地产市场未来走势分析房地产市场未来走势分析房地产市场未来走势分析房地产市场未来走势分析锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及基地条件及基地条件及SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析�区域房地产市场发展沿革区域房地产市场发展沿革区域房地产市场发展沿革区域房地产市场发展沿革�区域房地产市场运行状况分析区域房地产市场运行状况分析区域房地产市场运行状况分析区域房地产市场运行状况分析�区域在售项目调研区域在售项目调研区域在售项目调研区域在售项目调研�区域房地产市场未来总体走势分析区域房地产市场未来总体走势分析区域房地产市场未来总体走势分析区域房地产市场未来总体走势分析锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及基地条件及基地条件及SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：分类需求预测法方法二：分类需求预测法方法二：分类需求预测法方法二：分类需求预测法自动需求：新增人口的居住性需求自动需求：新增人口的居住性需求自动需求：新增人口的居住性需求自动需求：新增人口的居住性需求城市化发展需求城市化发展需求城市化发展需求城市化发展需求主动需求：居民换房的需求主动需求：居民换房的需求主动需求：居民换房的需求主动需求：居民换房的需求被动需求：拆迁户的需求被动需求：拆迁户的需求被动需求：拆迁户的需求被动需求：拆迁户的需求方法三：方法三：方法三：方法三：…………………………………………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该城市未来市场容量该城市未来市场容量该城市未来市场容量该城市未来市场容量总体市场容量总体市场容量总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研方法一：历年比例分析法方法一：历年比例分析法方法一：历年比例分析法方法一：历年比例分析法区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量××××该区域购房比例该区域购房比例该区域购房比例该区域购房比例（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）方法二：问卷比例分析法方法二：问卷比例分析法方法二：问卷比例分析法方法二：问卷比例分析法区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量区域需求量＝城市需求量××××该区域购房意向比例该区域购房意向比例该区域购房意向比例该区域购房意向比例（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）方法三：方法三：方法三：方法三：方法四：方法四：方法四：方法四：…………………………………………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该区域未来市场容量该区域未来市场容量该区域未来市场容量该区域未来市场容量总体市场容量总体市场容量总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研供需对比供需对比供需对比供需对比供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量供过于求：判断本案未来销售基本底线供过于求：判断本案未来销售基本底线供过于求：判断本案未来销售基本底线供过于求：判断本案未来销售基本底线总体市场容量总体市场容量总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研产品供需变化历程（各户型市场供给产品供需变化历程（各户型市场供给产品供需变化历程（各户型市场供给产品供需变化历程（各户型市场供给////各户型市场需求）各户型市场需求）各户型市场需求）各户型市场需求）目前产品供需分析（各户型市场供给目前产品供需分析（各户型市场供给目前产品供需分析（各户型市场供给目前产品供需分析（各户型市场供给////各户型市场需求）各户型市场需求）各户型市场需求）各户型市场需求）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研�产品类型偏好产品类型偏好产品类型偏好产品类型偏好�户型偏好户型偏好户型偏好户型偏好�面积选择面积选择面积选择面积选择各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研�产品总体选择产品总体选择产品总体选择产品总体选择�户型配比户型配比户型配比户型配比�面积设置面积设置面积设置面积设置�户型设计注意点户型设计注意点户型设计注意点户型设计注意点�…………………………………………各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层锁定购房阶层PartPartPartPart1111市场调研依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销售状况及原因；售状况及原因；售状况及原因；售状况及原因；依据三：市场比较法：选取项目依据三：市场比较法：选取项目依据三：市场比较法：选取项目依据三：市场比较法：选取项目3333－－－－5555个个个个依据四：问卷调查法依据四：问卷调查法依据四：问卷调查法依据四：问卷调查法依据五：成本定价法依据五：成本定价法依据五：成本定价法依据五：成本定价法依据六：依据六：依据六：依据六：…………………………………………项目现可售均价项目现可售均价项目现可售均价项目现可售均价未