开发区土地集约利用评价培训与总结

开发区土地集约利用评价成果技术要求浙大万维科技有限公司二0一三年二月1、经济开发区的定义及其评价的意义•1.1定义•由国家划定适当的区域,进行必要的基础设施建设,集中兴办一两项产业,同时是给予相应的扶植和优惠待遇,使该区域的经济得以迅速发展。开发区由某一个地方政府规化一个专门的区域，成立开发区管理委员会和开发区投资有限公司，投入资金进行开发区的载体建设，比如《七通一平》，《九通一平》等等。开发区也具有政府职能部门的性质，开发区的主要管理人员经常是当地政府行政管理的高层人员来兼任或专职。•A特定区域；B基础设施；C政策扶植和优惠待遇；D政府职能；E产业带动经济发展。•1、经济技术开发区；•2、高新技术产业开发区；•3、保税区；4、出口加工区；5、边境经济合作区；6、其他类型的国家级开发区；•7、省级经济开发区；•8、省级高新技术产业园区；•9、省级特色工业园区•1.2、中国开发区类型开发区四至范围、界桩坐标点号及开发区边界形状图，可在国土资源部网站（）查询。•浙江省开发区分布图1.3、我国的开发区在经济发展中的重要作用•1.是中国政府重点支持发展的经济区域。•2.是吸收外商投资最集中的经济区域。•3.是经济发展最快的区域。•4.是资金密集型企业和高新技术产业占主导地位的区域。•5.是发展潜力大、区位优势明显的区域。•6.是基础设施先进、支撑体系健全的区域。•7.是符合国际通行规则、对外开放度高的区域。•8.是具有优越的投资政策和良好的法律环境的区域。1.4、开发区评价的内涵与评价目的•开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。•开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查分析、评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，促进土地节约集约利用，为开发区扩区升级审核、动态监管、规划计划管理及有关政策制定提供依据。1.5、开发区评价的衍生意义•1）浙江省统一采用指标权重和理想值，对与同一类型的开发区之间具备可比性，即：综合分值、目标分值和子目标分值都具备可比性。•2）开发区评价前后两期纵向对比；•3）子目标间的横向对比；1.6、开发区土地利用存在的问题（从评价角度）•1.规划和布局缺乏科学性。•1）开发区成立时间早，发展到现在已然是中心城区，以商业用地和住宅用地为主，从一定程度上削弱开发区的土地集约利用因子。•B)有的开发区建设未经很好的科学论证，带有较强的盲目性。•2.开发区总量过大。•各类开发区总量过多、面积过大，不少开发区在建设开发过程中，过分地追求“大而全”，用地上存在着扩张心态，基本上走的是数量扩张的外延开发道路。•3.土地利用率低下。•4.土地资源流失严重。•（1）土地市场价格偏低。•（2）土地出让方式单一。2、开发区评价流程及程序•2.1、工作程序•（1）由市县国土局或开发区国土分局组织召开工作部署会，参会人员包括开发区经发局、招商局、规划建设局、税务局和国土局等部门的业务骨干。首先由开发区管委会和国土分局领导介绍工作目标和任务，进行工作动员，然后由我公司进行调查培训，重点介绍各部门需要提供的资料和要求等。•（2）各部门分别整理相关资料，统一提交到国土分局，并由我公司进行初步核查。在此期间，调查人员要主动与相关部门联系，做好资料的催收和技术答疑工作。•（3）开发区管委会根据评价工作要求确定调查企业和典型企业名单，并组织召开企业培训会或电话通知相关企业提供相关资料，进行填表说明。调查人员对企业提供的资料进行整理和核查，并通过实地踏勘、上门拜访、电话沟通、影像判读等，补充和复核相关资料。•（4）在国土分局相关人员的协助下，整理、核对评价范围内的地块信息，明确每一地块的位置、面积、利用类型、供应方式等，并与企业调查表对应。在此基础上，对照新的调查要求，修改地块调查表和地块分布图，统计各类用地信息并填写相关统计表格。•（5）初步测算评价指标现状值，与上一轮评价结果和周边开发区比较，提交国土分局和开发区管委会确认。2.2、确定评价范围•首先收集开发区审批范围图、审批文件和拐点坐标文件需重新收集，其他开发区已有资料）。审批范围的界线、形状、面积、四至拐点坐标等内容均要与开发区上报国土资源部、省厅备案的资料相一致。•3.6.1评价成果包括报告、图件和基础资料汇编，形成相应的数据库。•3.6.2成果报告和基础资料汇编应提交纸质报告及相应电子文件；成果图件应提交纸质图件以及E00格式或其他可相互转换的通用数据格式的矢量电子图件、JPG格式的电子图件。2.3评价成果•1）开发区土地集约利用评价规程；•2）开发区土地集约利用评价数据库标准；•3）开发区土地集约利用评价成果审核软件帮助文档；•4）浙江省开发区评价指标体系2.4、评价主要依据•1、国土部门提供以下资料：•（1）收集开发区土地利用总体规划文本和图件、地籍图和土地利用现状图、地形图、遥感影像图等；•（2）收集整理开发区自2009年以来的供地项目台帐（包括项目批准文号、批准时间、土地坐落、土地使用者、地类、面积、供地方式等）、批而未供的地块信息（包括地块位置、面积、批次、规划用途等）等，核对上一轮评价的地块调查表和地块分布图，并修改或补充填写；•（3）填报有偿使用土地到期及处置情况调查表、闲置土地处置情况调查表，并协助开发区管委会填报开发区基本信息调查表和开发区用地审批情况调查表；•（4）审核确认开发区土地利用状况统计表（I）——按建设状况划分、土地利用状况统计表（II）——按供应方式划分、高新技术产业用地统计表、建筑工程状况统计表、土地市场化供应情况统计表等；•（5）提供开发区土地集约利用已采取的相关措施、出台的相关文件和规定、实施效果等；•（6）提供开发区范围内的闲置土地处置批文和有偿使用土地到期处置批文复印件；•2.5资料收集•（7）开发区所在市县土地有偿使用、经营性用地招拍挂和工业用地招拍挂相关政策实施的地方性文件；•（8）提供开发区国土分局2009-2011年度工作总结；•（9）收集对“自然、生态保护区土地”进行认定的相关批准文件，对“除江河湖泊泄洪、滞洪区土地和自然、生态保护区土地之外的其他不可建设土地”进行论证的专家论证材料。•2、开发区管委会提供以下资料：•（1）提供开发区概况、发展历程、社会经济发展情况、产业特色及规划设想、开发区十一五规划、发展规划图、2009-2011年度工作总结；•（2）提供开发区设立和历次扩区、升级的相关审批文件复印件；•（3）开发区建设范围划定依据（盖章的说明文件）；•（4）本次评价拟调查的企业名录；•（5）按开发区主导产业类型、产值、销售收入较高等原则选定开发区内典型企业；•（6）组织开展开发区企业情况调查和典型企业资料收集。•3、统计部门提供开发区2009－2011年《发展建设情况年报表》和其他统计资料，填写开发区基本情况调查表中的经济统计数据。•4、招商部门提供开发区招商引资材料、项目入区条件和优惠政策、年度工作总结、企业预计总投资等数据。•5、税务部门提供企业总产值、总收入、利税总额等数据。•6、规划和建设部门提供开发区所在城市或区域的城市规划文本和规划图、项目用地分布图、各地块规划用途、规划容积率和规划建筑密度等数据。•7、科技部门提供开发区高新技术企业名录和创新、创业环境用地范围确认说明。•8、开发区企业提供以下资料：•（1）填报开发区企业情况调查表和劳动力状况调查表；•（2）提供企业各地块区域位置示意图，有关复印件：土地证、房产证（无房产证的提供建设工程规划许可证）、总平图等；•（3）属于高新技术企业的，提供高新技术企业认定证书复印件；•（4）选定为典型企业的，提供企业简介（企业宣传材料）、社会和经济的区域贡献情况等，包括吸纳劳动力数量、技术创新情况、历年投资额、工业总产值、销售收入和上缴利税等。2.6、准备工作底图•工作底图应为覆盖评价对象用地范围、能够反映评价时点开发区土地利用状况的地籍图（最好收集“二调”成果图）、地形图（一般在开发区规划部门，叠加了项目用地红线图层）、土地利用现状图、航空遥感影像图等。图件比例一般采用1﹕500～1﹕2000，评价范围较大的开发区图件比例可采用1﹕10000。•工作底图相关资料收集后，编制加工处理。•更新评价，打印上一轮评价的地块分布图（标注地块编号），作为工作底图。2.7开发区土地利用状况分类表（Ⅰ）——按建设状况划分类别编码面积占开发区土地总面积比例开发区土地Z1.已建成城镇建设用地A住宅用地A1工矿仓储用地A2交通运输用地A3#其中：街巷用地A31商服用地A4公共管理与公共服务用地A5#其中：公园与绿地A51其他城镇建设用地A62.未建成城镇建设用地B已建成农村建设用地B1#其中：已建成农村工矿仓储用地B11其他未建成城镇建设用地B2#其中：已达到供地条件的其他土地B21未达到供地条件的其他土地B223.不可建设土地C河湖及其蓄滞洪区土地C1自然、生态保护区土地C2其他不可建设土地C3注：数据为截至评价时点数据。2.8开发区土地利用状况分类表（Ⅱ）——按供应状况划分类别编码面积占开发区土地总面积比例开发区土地Z1.已供应国有建设用地D划拨土地D1有偿使用土地D2#其中：有偿使用且未到期土地D21有偿使用且已到期但未处置土地D222.尚可供应土地E尚可划拨土地E1尚可有偿使用土地E2#其中：尚可供应工矿仓储用地E21其他尚可有偿使用土地E223.不可供应土地F注：数据为截至评价时点数据。•D.2土地利用状况指标定义土地利用状况（A）包含土地利用程度（A1）、用地结构状况（A2）和土地利用强度（A3）等三个子目标，子目标下的指标均反映评价时点的开发区土地利用现状情况。D.2.1土地利用程度（A1）涉及土地供应率（A11）和土地建成率（A12）。D.2.1.1土地供应率（A11）是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比，单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。D.2.1.2土地建成率（A12）是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已供应国有建设用地的建成状况。•2.9土地利用状况指标定义D.2.2用地结构状况（A2）涉及工业用地率（A21）和高新技术产业用地率（A22）。D.2.2.1工业用地率（A21）是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重。D.2.2.2高新技术产业用地率（A22）是指已建成城镇建设用地范围内的高新技术产业用地面积与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。反映高新技术产业开发区和省级高新技术产业园区已建成城镇建设用地中高新技术产业用地的比重。D.2.3土地利用强度（A3）涉及综合容积率（A31）、建筑密度（A32）、工业用地综合容积率（A33）、工业用地建筑系数（A34）。D.2.3.1综合容积率（A31）是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，无量纲。反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用强度。D.2.3.2建筑密度（A32）是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地的平面利用状况。D.2.3.3工业用地综合容积率（A33）是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比，无量纲。反映开发区工矿仓储用地的综合利用强度。D.2.3.4工业用地建筑系数（A34）是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比，单位为%。反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况。2.10用地效益指标定义用地效益（B）包含产业用地投入产出效益（B1）子目标。反映评价时点的开发区工矿仓储用地、高新技术产业用地的投入和产出状况。•D.3.1产业用地投入产出效益（B1）涉