房地产投资国民经济分析

房地产投资分析第六章房地产投资国民经济分析房地产投资分析学习目标通过本章学习，要求学生掌握国民经济分析的基本原理，重点掌握国民经济分析的方法，熟悉国民经济分析的程序，理解国民经济分析与财务分析的区别，了解影子价格在国民经济分析中的重要作用，一般了解影子价格的测算方法。房地产投资分析第一节概述第二节费用与效益的度量与识别第三节国民经济分析的国家参数第四节分析方法和指标体系第六章房地产投资购民经济分析房地产投资分析第一节国民经济分析概论一、国民经济分析的概念国民经济分析是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数计算、分析房地产投资项目对国民经济的净贡献，以分析项目经济合理性的经济分析方法。国民经济分析是房地产投资分析的重要组成部分，是房地产投资决策的重要依据。房地产投资分析二、国民经济分析的必要性在经济分析中，仅仅做财务分析是不够的。财务分析使用现行价格计算项目的效益和成本的，由于种种原因，我国现行价格严重失真，主要表现为比价不合理。另外，财务分析只局限以现行价格计算项目自身的收益和成本，而没有考虑项目建成使用后使国民经济其他部门所产生的效益和付出的代价。也就是说，财务分析只考虑了内部效益和内部费用，而没有考虑项目所带来的外部效益和外部费用。房地产投资分析三、国民经济分析与财务分析的区别项目财务分析国民经济分析目标企业盈利最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的企业国民经济价格现行价格影子价格参数官方汇率或调剂外汇汇率；因行业而异的基准收益率或银行的贷款利率作为折现率。影子汇率；全国统一使用的社会折现率外部性不计计入计算指标财务内部收益率、财务净现值等经济内部收益率、经济净现值等房地产投资分析四、国民经济分析的原理1.费用－效益分析的基本原理和方法费用－效益分析是从国家和整个社会的角度出发，全面地、综合地分析和评价项目的一种科学的方法。基本问题是计算影子价格、影子汇率及项目未来的经济效益和费用，估算对未来效益和费用折现的社会折现率，并对净效益，即每年的经济效益与费用之差进行折现，最后对计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。房地产投资分析基本要求是要以最小的费用取得最大的经济效益。基本指标是经济净现值和经济内部收益率。经济净现值是用社会折现率对各年净效益进行折现而获得的。当经济净现值大于或等于零时，该项目值得实施；经济内部收益率大于或等于社会折现率，该项目方能接受。2.费用与效益国民经济分析中的费用是指因项目建设而使国民经济所付出的代价，包括项目自身的和其他国民经济部门所付出的代价。该费用包括内部费用和外部费用两部分。房地产投资分析内部费用和外部费用内部费用是指用影子价格计算的项目投入物的经济价值。外部费用是指社会为项目付出了代价，而项目本身并不需要支付的那部分费用。项目的费用是用机会成本来度量。显而易见，项目投入物作为一种稀缺的资源，有多种用途，投入到某项目上，就失去了用于别的用途获得效益的机会。机会成本实质上是一种被放弃的效益。用机会成本度量费用，就可以把项目的效益和费用放在一个共同可比的标准上进行度量和分析，即取得的效益与放弃的效益的比较，若前者大于后者，项目可以接受；反之，项目不可以接受。房地产投资分析项目效益和外部效应项目效益是指项目为国民经济做的贡献，分为内部效益和外部效益。内部效益是项目产出物用影子价格计算的经济价值。外部效益是项目为社会做出的贡献，而项目本身并未得到的那部分效益。外部效应就是项目带来的外部费用和效益。项目本身反映不出来，而反映在国民经济的其他部门。外部效益可以是有形的，也可以是无形的；有的可以计量，有的不可以计量。房地产投资分析国家参数国家参数是在项目经济分析中为计算效益和费用，衡量技术经济指标而使用的一些参数。国家参数包括影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等。从原则上讲，国家参数应该对所有部门，地区和项目都是一样的。只有在非常特殊的条件下才可能不一致。国家参数随时间、经济和社会条件的变化而应该不断变化，也就是说它应该是动态的。在不同的时期，国家有不同的经济政策和价值判断，所以应该有不同的国家参数。房地产投资分析五、房地产投资国民经济分析的程序国民经济分析有两种方式：一是在财务分析的基础上进行,二是直接做国民经济分析。（一）在财务分析的基础上进行国民经济分析１.效益和费用范围的调整（１）剔除已计入财务效益和费用的转移支付。（２）识别项目的外部费用和外部效益，对能进行定量的应进行定量计算，对不能或无法进行定量的应做定性描述。房地产投资分析２.效益和费用数值的调整（１）建设投资的调整剔除属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税，并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备价值进行调整；对于国内设备价值则用其影子价格、影子运费和贸易费用进行调整。房地产投资分析•根据建筑工程消耗的人工、三材、电力等，用影子工资、货物和电力影子价格调整建筑费用，或通过建筑工程影子价格换算系数直接调整建筑费用。•若安装工程中的材料费占较大比重或有进口安装材料，也应按材料的影子价格调整安装费用。•用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。•剔除涨价预备费。•调整其他费用。房地产投资分析（2）流动资金的调整调整由于流动资金估算的基础的变动引起的流动资金占用量的变化。（3）经营费用的调整对于出租性房地产投资项目而言，在国民经济分析时，存在对经营费用的调整问题。分析时，可以先用影子价格、影子工资等参数确定经营期的各项费用，然后进行加总。出租性房地产在销售阶段也可以进行经营费用的调整。（4）销售或出租收入的调整先确定房地产出售或出租时的影子价格或影子租金，然后重新计算销售收入。（5）在涉及外汇借款时，要用影子汇率计算外汇本金及其利息。房地产投资分析（二）直接进行国民经济分析•1.识别并计算内部收益率根据一定原则，确定项目产品的影子价格，并计算出项目的内部收益率。•2.进行投资估算用货物的影子价格、土地的影子费用、影子工资、社会折现率等参数直接进行项目的投资估算。•3.流动资金的估算•4.经营费用的估算•5.识别项目的内部效益和外部效益，尽可能地进行定量或定量化估算。•6.编制报表，计算和分析相关指标。房地产投资分析第二节费用和效益的识别与度量正确识别效益和费用是保证国民经济分析正确性的重要条件。识别效益和费用的基本原则是：凡项目对国民经济所做的贡献，均计为项目的效益；凡国民经济为该项目所付出的代价，均计为项目的费用。一、费用的识别与度量识别与度量费用有以下四种情况:房地产投资分析（一）因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量即因为项目大量使用投入物引起国民经济增加生产来满足这种需求。事实上，社会为了满足增加的需要，消耗了有限的资源。项目投入物所带来的费用是为增加社会供给量所消耗的资源的真实成本，也就是作为项目投入物的资源的机会成本。房地产投资分析（二）减少对其他企业的供给即是说，项目投入物是减少对其他企业的供给而转移过来的。在这种情况下，其他企业因减少供给而不能生产的产品用影子价格计算的边际效用即项目的费用。房地产投资分析（三）增加进口或减少出口增加进口是指项目建设使国家不得不增加进口，以满足项目对投入物的需要。项目的费用可看作是国家为增加进口而多支付的外汇。减少出口是指因建设项目使用了国家准备出口的商品作为投入物，从而减少了国家的出口量。项目费用可以看作是国家因减少出口而损失的外汇收入。房地产投资分析（四）外部费用在国民经济分析中所考虑的外部费用主要是房地产项目建设中所产生的环境污染给社会造成的损失。环境污染主要由水污染和施工噪音污染等。对于项目所造成的污染，首先要进行鉴别，并与国家规定的标准进行比较，考察其污染程度，然后对污染的代价尽可能予以量化。房地产投资分析二、效益的识别与度量识别和度量效益，有以下四种情况：（一）项目投产后增加总的供给量也就是说，增加了国内的最终消费品或中间产品。从理论上讲，其效益可用消费者或用户愿支付价格度量。在当前条件下，这种消费者或用户愿意支付的价格是不易确定的，但可以用依据调价方法调整后的价格度量。房地产投资分析（二）项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量从整个社会来讲，在一定时期内，没有增加房地产数量，只是项目竣工验收后，代替了其他房地产开发企业的等量房地产供给。从理论上讲，这种情况下的项目效益是被代替房地产开发企业因为停产或减少开工而节省下来的资源价值。这些资源价值用原支付价格度量。（三）增加出口对房地产项目而言，增加出口是指项目竣工验收、交付使用后，增加外销房的数量，项目效益是增加的外汇收入。房地产投资分析（四）外部效益外部效益的表现形式多种多样，在国民经济分析中所考虑的外部效益主要包括以下几个方面：1.技术进步这种效益大部分被项目吸收，但由于人员流动、技术的交流，这些技术可能给整个地区的经济发展带来好处。这部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。2.项目带来的关联效应房地产项目的实施将给其“上游”和“下游”企业带来效益，称之为关联效应。“上游”企业是为项目提供建材、设备及其它各种服务的企业；“下游”企业是项目为其提供原料或半成品的企业。关联是一个部门（或项目）在投入或产出上与其他部门（或项目）之间的联系。房地产投资分析三、转移支付在识别与度量效益与费用时，要剔除转移支付。所谓转移支付，是指那些既不需要消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种归属权转让的款项，包括税金、补贴和国内贷款利息等。（一）税金在项目财务分析中，税金是一项财务支出。项目上缴税金就要减少其净效益，但是项目纳税并未减少国民收入，也未产生社会资源的变动，只不过将项目的这笔货币转移到政府手中。从整个国家角度看，税金并不是经济费用。国民经济分析是从社会资源增减角度考察项目的效益和费用，税金并不反映资源的变动，因此不应把税金作为项目国民经济分析的效益或费用。房地产投资分析（二）补贴补贴是一种货币流动方向与税金相反的转移支付。从社会资源变化的角度分析，可以看出，补贴既未增加社会资源，也未减少社会资源，只是货币在项目和政府间的转移。所以不应把补贴作为项目国民经济分析的效益或费用。（三）国内贷款利息项目的国内贷款利息也是一种转移支付。在财务分析中，它是作为项目的费用来处理的，但从国民经济角度考察项目，它是由项目拿出一部分款项转付给金融机构。这种转付并没有增加国民经济的收入或增加国民经济的资源消耗。房地产投资分析第三节国民经济分析中的国家参数（一）影子价格影子价格是指当社会经济处于某种最优状态时，能够反映社会劳动的消耗，资源稀缺程度和最终产品需求情况的价格。即是说，影子价格是人为确定的，但比交换价格更为合理。所谓合理，从定价原则看，它应该能更好地反映产品的价值，反映市场供需状况，反映资源稀缺程度；从价格产出的效果看，应该能使资源配置向最优化方向发展。影子价格反映在项目的产出上是一种消费者支付意愿或愿付原则；影子价格反映在项目的投入上，是资源不投入到该项目上，而投入到其他经济活动中所带来的效益，经济学上称为机会成本。房地产投资分析（二）影子价格的确定方法影子价格属于重要的国家参数，一般应由国家有关权威机构测算并颁发。但由于可以作为投入物和产出物的种类繁多，受各方条件的制约，大部分需要项目投资分析人员进行测算。1.外贸货物影子价格的确定方法由于房地产的特性，一般只需要确定投入物的影子价格。（1）直接进口的投入物=*+（2）间接进口的投入物=*+－＋到岸价格影子汇率口岸到拟开发项目地点的运输费用及贸易费用影子价格到岸价格口岸到原用户的运输费用及贸易费用供应厂到原用户的运输费用及贸易费用供应厂到拟开发项目运费及贸易费用影子汇率影子价格房地产投资分析2.非外贸货物影子价格的确定方法(1)产出物①增加供应数量、满足国内消费的产出物。供求均衡的，按财务价格定价；供不应求的，参照国内市场价格并考虑价格变化趋势定价；无法判断供求情况的，取上述价格中较低的。②不增加国内供应数量，只是替代同类产品，致使被替代企业减少或停止生产产品的。质量与被替代物相同的，原则上应按被替代物的可变成本分解定价；质