房地产投资战略和拓展流程

第1页揭开项目拓展的神秘面纱项目拓展部叶锋第2页PartI从战略到拿地PartII实践及案例3从战略到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取项目†机遇与威胁外部环境分析†机遇与威胁外部环境分析房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业将较长时期处于调控管制过程中房地产行业将较长时期处于调控管制过程中行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性••行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段••人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要••社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求••土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限••人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间威胁威胁11：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中••土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情••资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段••税收及其他税收及其他威胁威胁22：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升威胁威胁33：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式:::127644268政策导向：¾保护耕地：国家将加强对于工业用地、住宅用地的审批力度，而保护耕地则是一个前提性原则（《关于当前进一步从严土地管理紧急通知》、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》等¾规范土地市场：未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化（《关于当前进一步从严土地管理紧急通知》、《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等）¾提高土地利用效率：通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构，平衡供需（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、“国六条”、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等）对行业的影响：¾土地供给有限，价格上升¾土地二手市场交易活跃¾政府对于土地市场的影响方式将更加隐性¾战略性土地、别墅用地将严格控制，经营性土地、中低端用地将逐步增加未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情近期土地政策:::127644268政策导向：¾提升房地产项目投资自有资本比率，项目银行贷款审批进一步严格，控制行业金融风险：¾提高外资进入房地产门槛¾提高个人按揭门槛，抑制投资和投机性需求，稳定市场¾控制整体经济流动性，加息、提高银行准备金率将是一种常用手段对行业的影响：¾行业对于资本的依赖进一步增强，房地产行业进入整合阶段¾房地产投资得到控制，未来供给下调¾住房自住性需求、投资、投机得到抑制，需求下调整体经济流动性过剩将带来持续的资金调控、控制行业金融风险整体经济流动性过剩将带来持续的资金调控、控制行业金融风险金融政策:::127644268税收政策将作为政府直接干涉房地产市场的最直接手段税收政策将作为政府直接干涉房地产市场的最直接手段政策导向：¾严格土地增值税清算办法，加强税收征管《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》¾个人二手住宅交易税：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对行业的影响：¾土地增值税将引导地产盈利模式从重资产运作方式转向轻资产运作方式，房地产企业更加关注自身产品运作效率¾住宅投资、投机进一步收到挤压，住房需求将有所下调，房地产市场将更加理性发展:::127644268¾¾土地土地：：一线房地产企业有着较强的资金、品牌实力，在土地市场上将更有号召力，二线房地产企业将不得不在二线甚至三线城市开展运作。¾¾资金资金：：一线房地产企业凭借规模和品牌、管理等优势，并凭借资本平台，加强对于资金的吸引。二线房地产企业由于缺乏持续的融资平台，发展的持续性难以保障¾¾品牌：品牌：品牌将成为支持房地产企业发展的一个重要基石，房地产产品将赋有更多的服务概念，企业将更关注客服、品牌建设¾¾人力：人力：一线房地产企业凭借规模、品牌、管理等综合优势，对于高端人才的吸引将进一步增强，同时由于管理的深入、业务的细化，人才进一步专业化。二线房地产企业则由于管理的细化度不够，对人才的综合要求较高，人才将是制约其发展的关键因素资源的集聚，必然导致行业集中度的提升资源的集聚，必然导致行业集中度的提升行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升:::127644268发达国家经验和领先企业实践都提示着行业集中度的不断增加发达国家经验和领先企业实践都提示着行业集中度的不断增加¾2005年，美国房地产住宅市场25％的份额集中在前10大住宅企业手中，据美国权威机构预测，到2011年前20大住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75％¾2005年以来，Vanke发起的房地产公司股权收购则进一步验证了中国房地产行业集中度的不断提升。美国前60位住宅开发商所占市场份额:::127644268¾投融资：土地和资金成为房地产的两大支柱，一线房地产企业凭借已有规模将会更好的集聚这两项资源，并进一步展开对二线房地产企业的购并。而是否能尽快获取融资平台进而获取发展用地，已经成为二线企业生存的关键。投融资能力已经成为房地产集团公司的核心能力之一¾产品：大型房地产企业凭借已有的规模、人力资源，建立了强大的产品研发能力，研发基础上的产品标准化将成为企业的核心竞争力之一，极大的提升了企业轻资产运营模式¾运营：轻资产运营已经成为行业的共识，企业更关注在研发基础上，尽快的实现产品制造，并把这种能力进一步延伸到了住宅工厂化等领域¾品牌：房地产产品已经超越单纯意义上的住宅，而成为一种商品，一种服务，房地产集团公司的品牌和项目品牌之间行成了良好的互动，品牌已经成为房地产商品的一大组成部分¾人力：一线房地产企业有着很快的发展速度，并借此吸引优秀的人才。而二线房地产企业则会更多的吸引大型房地产企业的人才调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式:::127644268小结：小结：规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！机遇：房地产行业的供需情况决机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性•行业处于调控回升阶段•人口变迁情况决定了对住房的长期需要•社会财富的增加使得需要转变为需求•土地资源的限制导致了行业供给提升有限•人民币进入持续性升值空间威胁威胁11：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中控管制过程中•土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情•资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段•税收及其他威胁威胁22：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升业集中度提升威胁威胁33：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式:::127644268第14页集团五年规划集团五年规划资料来源：根据公司战略规划整理•2008年净利润达到4.6亿元；•2008年主营业务收入达38亿元；•引进战略投资者；•实现IPO。•2011年净利润达17.5亿元；•2011年主营业务收入达138亿元；•覆盖二大经济区,稳固目标二、三线城市业务；•形成多渠道融资平台；•进入第一方阵。2007～2008年2008～2011年时间第一阶段战略目标描述第二阶段战略目标描述成为中国优秀的房地产开发企业之一¾土地储备：未来五年需要新增土地储备约2000万M2，投资额达175亿元¾融资：未来五年需要新增股权融资50亿元，新增银行贷款97亿元:::127644268AnalysisonProfitDeficiencyMillionMillionyuanyuan:::127644268第16页125年投资规划分析框架z使集团的投资区域布局合理z保证集团利润规划目标实现z保证集团未来的发展具有可持续性投资规划目标投资规划实施07年投资安排z把握中国城市化进程中最具增长潜力的区域和城市，并合理分布投资使得投资风险分散:::127644268第17页5年投资规划的目标第17页年度2007年2008年2009年2010年2011年合计规划利润(百万RMB)1405507431,0021,3533,648已有项目利润(百万RMB)（含总部损益）1405224324723411,767新投资产生净利润(百万RMB)0283115311,0121,882新增投资额(百万RMB)8805,0192,1667,9935,53522,373新增土地储备可建面积(百万M2)1.23.515416:::127644268第18页125年投资规划分析框架z如何选择新项目z如何选择目标新城市投资规划目标投资规划实施z我们的投资策略:::127644268第19页我们的投资策略我们的投资扩张为什么聚焦三大经济区1.我们的投资战略方向—聚焦三大经济区立足长三角，向环渤海及珠三角扩张2.我们把握两类机会核心城市扩散——远郊及卫星城镇的机会；重点关注核心城市的远郊及周边由城际快速轨道交通带动的卫星城市；城市群兴起——轨道交通沿线城市把握未来中国特大城市群形成的发展机遇，三大经济区占全国GDP的比例趋势200520102020环渤海8%10%15%长三角18%22%30%珠三角10%15%20%长三角经济区环渤海经济区珠三角经济区中国科学院可持续发展战略研究组：《2005中国可持续发展战略报告7—中国城市发展的三大组团》:::127644268第20页上海常州舟山镇江无锡苏州嘉兴宁波已进入城市拟进入城市11小时交通圈范围