房地产投资管理读书笔记

1第一章房地产投资概述第一节房地产的种类从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型一、土地土地是房地产的一种原始形态，它是房地产中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地。国有土地或规划中可以转化为国有土地的农村集体土地是投资者关注的重点。依据土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间价格差异的主要原因。熟地因缩短了开发周期，减少了投资风险，成为许多投资者愿意的选择方式。二、在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。2三、建成后的物业所谓建成后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建设物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建设物的用途不同这类房地产可分为下列四种形式：1、居住物业：居住物业最具有潜力，投资风险也相对较小，交易量十分巨大。2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益，因涉及的资金数量巨大，常以机构投资为主，位置对于这类物业有着特殊的重要性。3、工业物业：通常是为人类的生产活动提供入住空间，它既有出售的市场，也有出租的市场。4、特殊物业：其经营的内容通常要得到政府的特殊许可。它的市场交易很少，这类投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性3它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是能使开发商通过开发投资获得适当的开发利润；使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。二、寿命周期长房地产投资是一种长期投资。其权益通常在40年以上，还可以依法延长；建筑物及附属物具有很好的耐久性。房地产具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好而使投资者获得几个经济寿命。一般而言，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命为40年；厂房、4普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经济寿命为50年；仓储用房的经济寿命为60年，农村建筑的经济寿命为25年。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。三、适应性房地产的收益只有在使用过程中才能产生。置业投资者及时调整房地产使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租客的吸引力，房地产的这个特性称为适应性。投资的房地产适应性强弱，意味着投资风险的大小。四、不一致性市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值和对房地产投资的经济效果产生影响。5六、对专业管理的依赖性投资房地产就需要管理，无论是房地产开发投资、置业投资都需要进行管理。一般说来，物业管理的费用要占物业租金收入的10%。此外房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。七、相互影响性政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。从经验来看，能够准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者都会获得巨大的成功。第三节房地产投资的形式与利弊一、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。其中开发投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资者则从长远投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。6间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，它不需要直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。二、房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其向市场进行推销，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。它属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产用于出租或经营时短期开发投资就转变成了长期置业投资。（二）房地产置业投资房地产置业投资的对象：一是新建成的物业（增量房地产）；二是二手货（存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资7的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。三、房地产间接投资（一）购买住房抵押支持证券所谓抵押贷款证券化就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券（MBS），然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法就是将银行所持有的个人住房抵押贷款债权汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。（二）购买房地产开发投资企业的债券、股票（三）投资于房地产投资信托基金（REITs）它是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投资者将资金投入到REITs有很多优越性：第一、收益稳定，REITs的投资收益主要来源于其所拥有的物业的经常性租金收入；第二、REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。8第三、投资收益水平通常高于一般的股票收益。四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利房地产投资的一些优点包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益外，还有如下优点：第一、相对较高的收益水平：在寿命周期内获得每年15---20%的股本收益率也是很平常的事。第二、能够得到税收方面的好处：置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。第三、易于获得金融机构的支持；第四、能抵消通货膨胀的影响；讲房地产投资能够增值是从长期投资的角度来讲的，短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性。第五、提高投资者的资信等级。拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。9（二）房地产投资之弊第一、变现性差；第二、投资数额巨大；第三、投资回收周期较长；第四、需要专门的知识和经验。第四节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念（一）风险的定义从房地产投资角度讲，风险可定义为获取预期投资收益的可能性大小，风险是预期未来收益（可能有多种结果）和某一特定结果相互比较形成的。当实际收益超过预期收益时，就称为投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称为投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分常常被称为“风险补偿金”。（二）风险与不确定性变动常常又可用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。如果某件事具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计10其可能性，在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。（三）风险分析的目的进行风险分析的目的是辅助投资决策过程，尤其是要帮助投资回答下列问题：一是预期收益率是多少，出现的可能性有多大？二是相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？三是预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性等四个方面。通常人们把风险划分为无法控制的系统风险和能够控制的个别风险。二、系统风险房地产投资者首先面临的是系统风险，投资者对系统风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。（一）通货膨胀风险也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益11是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。置业投资者以固定长期租金的方式承担了本来应由租客承担的风险。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此项风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低的收益率来减轻该风险对实际收益率的影响程度，但房地产投资的保值性又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准收益率的直接相加。（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性的估计，也就是取决于对未来收益的估计。（三）周期风险12周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。当投资者有偿债或其他原因急于将房地产兑现时，常常蒙受折价损失。（五）利率风险利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是利率升高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。（六）政策风险在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这些风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证13的或有税收优惠政策的项目进行投资。（七）政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。（八）或然损失风险投资者可以将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失转移给保险公司，但并不是保险公司就包罗万象。最好的办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查。三、个别风险（一）收益现金流风险；（二）未来经营费用的风险：这类风险主要是对于置业投资来说的。未来会遇到的经营费用都可能是风险。（三）资本价值风险物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金