【房地产】本项目具体分析

本项目具体分析:1、房地产开发的最终目的是为了成功获利和成功避险。获利是建立在成功避险的基础之上。那么为了获取最后的成功，我们就要认真分析市场风险有哪些？主要体现在什么地方？如果出现这些风险能否有针对性的解决方案和措施？目前，本案开发所面临和未来可能面临的问题主要有以下几个方面：A、沙河整治的最终效果不明确，可能带来的市场风险问题。沙河整治现在可以说是人人皆知，媒体报道推波助澜，各级政府也相当重视，社会对该项工程寄予厚望，广大市民和开发商对该项工程的期望值很高。但是由于内地政府所特有的“雷声大，雨点小”的机关作风，再加上一些不确定的市场因素，沙河改造的最终效果能否令人满意还是值得怀疑的。那么，为了回避这个风险，我们可以把项目的推盘时间提前，与沙河改造的时间同步，借改造的春风，享受各级政策优惠，享受媒体报道所带来的好处。事半功倍，轻松的达到成功的彼岸。B、沙河整治的最终完成时间较长（估计为6年），可能带来的负面影响的问题。由于沙河改造的完工时间长达6年，在这么长的时间内，各类风险层出不穷：市场变化风险，房地产市场波峰波谷的变化，政策导向变化，国际宏观面的变化等，这些都是开发商难以把握和事先预知的，而一旦出现该类风险，对项目的打击是致命的。所谓“把握现在，展望未来”就告诉我们，应该认真分析当今市场是否是房产开发的良机，未来市场的开拓是建立在我们对当今市场的准确把握和成功开发。综上所述，我们认为本项目应该抓紧时机：开发时机和市场世时机，尽快推向市场，取得沙河房地产开发的桥头堡，成功的树立起公司与项目的形象。C、沙河整治所带来的房地产开发高潮，带来的市场竞争过度，造成房地产销售困难的问题。沙河改造牵动本市众多开发商的神经，众商家对此处的开发都虎视眈眈，都想吞下这块肥肉。“两虎相争，必有一伤”何况是如此之多的老虎呢？而泰丰公司作为房地产界的一位新岳，无论从各个方面来讲，都处于明显的下风：没有成功楼盘的经验，众人称赞的楼盘形象，令人信服的公司形象等，又怎么能轻易逃出“虎口”，而独树一帜，发展壮大呢？为了避开激烈的市场竞争，我们应该避开竞争的主要冲突和认真分析其他开发商可能契入市场的时候，抓住市场时机空白点，利用有利条件，胜利突围，取得成功。综合分析，众多开发商都把进入市场的时机放在沙河改造进行到一定的阶段，有一个较好的环境和氛围时，简单的看，好像是房产开发的外部时机较好，各方面外围条件较具备，但是，他们可能忽略了竞争对手的存在，或者说是自认为强大，并不把对手放在眼里，实际上是相当危险的。所以，本项目应回避以上问题，抓住机会，第一时机进入市场。D、如果沙河整治最终不能达到预期的效果，所带来的负面效应问题。一旦沙河整治的实际效果出乎人们的想像，达不到市民的要求，那么，房产开发将无从谈起，市场需求将大幅度下降，相对而言，供将远远大于求，市场处于绝对的失衡状态，不得不防啊！所以，我们认为开发宜早不宜迟。2、房地产开发的前瞻性。（1）、房地产产品不是一次性商品，它要能经受一定时间的检验，无论其产品的质量，以及建筑的风格都要经得起历史的评述。另外，房地产开发是一个长期投资，一个完整的开发周期要好几年。本案的开发周期大概为3年，那么，至少要求本项目在3年的时间周期内不能落伍，只有这样，项目开发的成功才有把握。如果项目在十年内都有口皆碑，这就是一个成功的楼盘。从上述可以得出，房地产产品需要前瞻性。不但是产品要有，观念要有，而且还要从市场需求的角度去分析需求的前瞻性。（2）、把握时机，早契入市场，树立形象，为后期项目的运作创造条件。因为现阶段沙河沿线无有名楼盘，是房地产开发的一个空挡，一片未开垦的处女地，如何尽快契入市场，树立起项目及公司形象是一个值得认真考虑的问题。如果我们抓住时机，不以赚取超额利润为前提而是以培养市场，引导市场，树立项目形象为目的，从这方面去更好地创造未来市场，为项目的二、三期开发创造有利条件，获取更高地利润空间。犹如置信公司在双楠初期创业时，开发的“双楠谊苑”一般，不可谓不成功；从单个项目看，它可能并没有获得较其他同区域项目的利润多，但是其后期的影响是大家有目共睹的：“培育了市场，规避了风险，创造了牌子，提升了形象。”置信的后期项目的价格不可谓低，但是市场依然强烈地接受，靠的就是它带给客户的信心。所以，我们也可以参考和学习他们的先进操盘经验。从而以最低风险去博取最大利润。3、分期开发建议由于沙河改造还未全面启动和对未来市场的良好期望，我们认为，本项目可以分为二至三期开发，原因如下：第一、通过一期的开发，建立品牌形象，树立客户信心。现沙河沿线（本项目周边）还没有多少较佳的楼盘，房地产开发处于一个空白点。但是，客户市场还是存在的。如果，本项目一期拿出30亩左右的土地来搞开发，做出一个有环境，户型优，外立面有特色的楼盘，不以赚取利润为目的，而是一建立品牌形象，树立客户信心为目的，达到极好的口碑效应，取得房地产开发的制高点，形成本区域房产的龙头形象。如果达到这样的目的，随着沙河的改造推进和本区域客户的认可，通过对二、三期的运作，达到赚取最大利润的目的。第二、结合市场，综合分析，确定二、三期的开发。通过开发商对一期的成功运作，达到良好的效应，形成极广的客户层面，使他们对二、三期翘首以待。另外，随着沙河改造的推进和周边环境的大为改善，再结合当时市场的相关因素，确定最佳开发时机，一旦时机成熟，开发成热火朝天的局面之时，建议二、三期合并开发，一次性入市。若市场较为客观，则二、三期还是分开开发为佳。4、定量分析A、现对建议开发的一期作定量分析，供参考：土地成本80万/亩*30亩=2400万容积率1.5建筑面积29970M2土建成本1150元/M2土地成本2400万÷29970M2=800元/M2房屋成本为1150元/M2+800元/M2=1950元/M2B、建议（1）、总平一次性设计完成（2）、一期的开发主要为多层（6跃7层）（3）、一期的售价为2200元/M2——2400元M2，根据市场的具体情况，最后确认。（4）、套型面积建议：80——100M二室一厅一卫25%100——120M三室两厅两卫50%120——140M三室两厅两卫25%（5）、开盘时机建议：2002年9月初（6）、销售完成安排：时间销售完成比（%）2002年9月——2002年12月302002年12月——2003年3月502002年3月——2003年6月20