房地产金融讲义华东师大管善来房地产,投资,金融,讲义,

管善来课程简介金融——货币资金的融通个人企业政府等机构学习目标1.掌握房地产资金来源的形成规律及筹措方法；2.掌握房地产资金运用规律及其投放方式；3.学习房地产资金市场运行规律及其市场规则；4.学习房地产资金融通的中介服务规律及其服务方式；5.探索房地产资本资产的投资组合及资源有效配置；6.学习具有房地产特色的金融创新工具，掌握房地产金融产品的交易规律7.了解房地产金融的业务体系、组织体系以及监管体系课程安排第一部分第一章房地产金融概论第二章房地产金融业的演进第三章房地产金融市场第四章房地产金融机构第二部分第五章房地产信贷第六章房地产开发经营贷款第七章住房消费信贷第八章住房公积金第三部分第九章房地产保险第十章房地产信托第十一章房地产投资第十二章房地产证券化第十三章国外房地产金融业第十四章房地产金融调控第一章房地产金融概论第一节房地产金融的含义和特点第二节房地产金融的资金运动过程第三节房地产金融的业务种类第四节房地产金融的国民经济效应第一节房地产金融的内涵与特点一、房地产的含义realpropertypersonalproperty房产地产不动产动产实物权益物权所有权地上权永佃权地役权典权抵押权质权留置权权益房地产的特点固定性——不可移动性、难以变现个别性——异质性、多样性有限性——稀缺性耐久性——土地使用权出让年限价值大投资金额大、生产周期长、保值增值性……二、房地产金融（一）概念以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。1.住房金融2.政策性金融3.房地产信贷4.房地产抵押贷款二、房地产金融（二）特征1.中长期性2.规模大3.债权可靠，较为安全矛盾：资金投入的一次性与资金积累的长期性资金运用的收益与风险资金运用的集中性、大额性与资金来源的分散性、小额性房地产企业资金来源05000000010000000015000000020000000025000000030000000035000000019971998199920002001200220032004200520062007200820092010国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源：开发经营环节——筹资渠道：自筹资金30%向金融机构借款20%其它（定金、预收款）50%美国房地产开发资金结构：银行贷款15%大众（退休基金、不动产基金…）70%1、房地产业的发展需要金融业的支持1、房地产业的发展需要金融业的支持流通、消费环节在建资金土地征用、建房支出、设施支出货币资金现金、银行存款储备资金库存材料、库存设备、雇佣工人成品资金现房货币资金开发成本、利润房地产资金循环图三、房地产业与金融业的关系2、金融业的发展需要房地产业的支持金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务例如：房地产抵押贷款房地产贷款在金融机构中长期贷款中的份额三、房地产业与金融业的关系2、金融业的发展需要房地产业的支持金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务例如：房地产抵押贷款金融业需要在房地产业拓展金融服务内容例如：银行表外业务保险信托基金……第二节房地产金融的资金运动过程一、定义房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。在建资金土地征用、建房支出、设施支出货币资金现金、银行存款储备资金库存材料、库存设备、雇佣工人成品资金现房货币资金开发成本、利润房地产资金循环图金融资本G——W………..……W’——G’筹集——使用——收回资金的增值环节G—W〈…P…Wˊ(W+△Wˊ)—Gˊ(G+△G)PMA①②③①购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织劳动力②生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的房地产③售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的使用价值和价值一、房地产资金及运动过程1.筹/融资渠道（1）银行借款政府、企业、个人银行储蓄存款同业拆借、往来、发行金融券、大额存单、国外借款…（2）强制储蓄、住房基金住房公积金、住宅合作社、住房储蓄银行（3）发行证券（有价收益凭证）房地产债券、股票、投资基金（4）委托信托投资公司等房地产信托…一、房地产资金及运动过程2.使用（1）开发商贷款流动资金贷款、项目贷款（2）经营商贷款（3）消费贷款（4）抵押贷款（5）机构投资一、房地产资金及运动过程3.收回（1）销售——收回本金、利息（2）抵押品出卖抵押比率小于70%（3）投资——分享销售利润或股本分红房地产金融机构体系金融机构是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企业和个人。房地产金融机构则是为开办房地产金融业务而建立的，是房地产金融运营的载体。专营机构住房储蓄银行非银行金融机构住房资金管理中心住房信用合作社房地产金融机构体系兼营机构银行非银行金融机构建设银行工商银行农业银行中国银行其他股份制商业银行证券投资公司信托投资公司保险公司第三节房地产金融的业务种类一、住房儲蓄业务住房儲蓄存款：金融机构为支持住房建設提供建房贷款，开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄存款业务。先存后贷、存贷结合、低进低出、长期优惠…烟台蚌埠中德住房储蓄银行第三节房地产金融的业务种类二、住房基金城镇住房基金单位住房基金个人住房基金第三节房地产金融的业务种类三、房地产开发与经营贷款房地产金融机构为支持房地产开发与经营活动而对房地产开发与经营企业发放的各类生产与经营性贷款。房地产企业流动资金贷款房地产开发项目贷款房地产经营贷款第三节房地产金融的业务种类四、房地产抵押贷款抵押人以其合法拥有的房屋所有权或国有土地使用权向抵押权人提供担保，借以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务的法律行为。第三节房地产金融的业务种类五、房地产股票六、房地产债券七、房地产信托八、房地产保险第四节房地产金融的国民经济效应房地产业与宏观经济——国民经济支柱产业、提供就业岗位、影响物价平均指数、调节国民经济结构金融——宏观经济的“晴雨表”——宏观调控重要手段繁荣时期（居民收入水平上升，房价增长快，投资旺盛）——中央银行可限制货币流通数量，提高利率水平→使住宅消费资金的供给不会随经济增长而迅速拉大，减缓社会总需求的扩张→防止经济过热萧条时期（房价趋于下降，利率降低）——信贷成本降低，拉动住房消费和投资；放松银根，扩大资金供给规模，促进经济复苏一、配置收入效应1.定义在房地产金融的干预下，房地产金融活动在一定程度上能够调整国民收入在不同阶层的分配。一、配置收入效应2.配置过程直接干预：政府直接给予补贴，如发放住房补贴、公租房…间接干预：通过中央银行利率调整、住房公积金；公开市场操作、存款准备金率和再贴现率，窗口指导…中央银行直接干预（转移支付）国民收入个人单位政府金融机构中等收入低收入高收入存款贷款利率一、配置收入效应3.配置结果资金流向高收入者：符合资本增值原则，但会激化社会矛盾，加大贫富差距资金流向中低收入者：有悖于资本增值原则，但可缓和社会矛盾二、调节国民经济结构住房公积金：强制储蓄→强制消费→改变消费结构→投资结构住宅合作社住房储蓄银行……国民收入流程企业居民工资、利息、地租、利润的支付居民消费支出银行或其他金融机构企业发行的有价证券投资储蓄三、抑制通货膨胀强制储蓄对国民经济的作用——经济“稳定器”经济繁荣时期——失业率下降，居民收入增加→参加储蓄的人数和居民平均收入水平的增加使储蓄存款增加→将一部分消费资金转变为长期的流速较慢的资金→降低国民收入乘数，抑制社会总需求→防止经济过热或通货膨胀经济萧条时期——失业率增加，居民收入下降→储蓄自动收缩，而相对增加居民的可支配收入→缩小居民可支配收入下降幅度→减少了社会总需求的下降→抑制经济衰退合同储蓄货币政策手段四、房地产泡沫与金融危机第三章房地产金融市场第一节房地产金融市场要素第二节房地产金融市场模式房地产金融市场以各种房地产金融工具为对象而发生的交易资金的筹措资金的使用资金的融通政府对市场的调控收入盈余单位个人企业政府金融中介•商业银行•互助储蓄银行信用合作社•人寿保险公司•投资公司互助基金REITS•养老基金收入赤字单位•个人•企业•政府间接融资储蓄、存款贷款、票据等经纪人直接融资二级抵押贷款市场货币资金直接融资工具间接融资工具间接融资工具货币资金货币资金房地产金融市场以各种房地产金融工具为对象而发生的交易资金的筹措资金的使用资金的融通政府对市场的调控2010~各类房地产投资资金累计同比增速2010~房地产开发投资资金累计同比增速收入盈余单位个人企业政府金融中介•商业银行•互助储蓄银行信用合作社•人寿保险公司•投资公司互助基金REITS•养老基金收入赤字单位•个人•企业•政府间接融资储蓄、存款贷款、票据等经纪人直接融资二级抵押贷款市场货币资金直接融资工具间接融资工具间接融资工具货币资金货币资金第四章房地产金融机构第一节房地产金融机构的设置第二节房地产金融机构的经营金融机构金融机构是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企业和个人。以信用为基础经营货币资金接受银监会监管金融机构的产生与存在的必要性商品生产和交换发展中的支付需求；经济社会活动中的投融资需求；风险转移与风险管理需求；经济和金融活动的扩大对金融信息的需求我国现行的是多元化的金融机构体系以中央银行为核心，政策性金融与商业性金融分离，以国有商业银行为主体，多种金融机构并存的金融机构体系总资产（万亿元）92,91%2.51,2%2.24,2%4.9,5%银行业金融机构证券公司基金公司保险业2010年底金融机构资产比重图商业银行体系市场集中度示意图87%10%3%国有商业银行其他商业银行城市商业银行房地产金融机构房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。金融性企业性专业性第一节房地产金融机构的设置一、中国银行业监督管理委员会通过审慎有效的监管,保护广大存款人和消费者的利益;通过审慎有效的监管,增进市场信心;通过宣传教育工作和相关信息披露,增进公众对现代金融的了解;努力减少金融犯罪。第一节房地产金融机构的设置二、全国性商业银行的房地产金融机构商业银行中国建设银行中国工商银行中国农业银行中国银行其他股份制商业银行第一节房地产金融机构的设置三、住房储蓄银行１９８７烟台１９８８蚌埠股份制金融企业职能资金来源业务范围第一节房地产金融机构的设置四、非银行房地产金融机构保险公司信托投资公司住房合作社房地产投资公司互助性住房储蓄协会典当行…房地产信托房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。3.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。房地产信托在我国的发展中国现代信托业开始–1918年浙江兴业银行开办具有信托性质的出租保管箱业务；–1919年聚兴城银行上海分行成立的信托部；–1922年上海商业储蓄银行将保管部改为信托部并开办个人信托存款业务信托业的恢复–中国国际信托投资公司（1979）信托业的五次整顿第一次整顿：1982年。当时的基建投入规模过大，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。第二次整顿：1985年，起因是1984年以前大量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不明朗，容易造成金融信贷过快增长而造成失控。因此，中国人民银行发布《金融信托投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金来源。第三次整顿：1988年，此前信托投资公司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境。第四次整顿：1995年，原因主要是信托公司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中农信”199