【房地产】高纬国际：沈阳太原街综合体项目

沈阳项目初步定位与特色建议1.0沈阳整体概况及未来规划图1.1：沈阳在中国的地理位置1.1城市概况沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹；沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾经面临挑战。随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨道；沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。“东北亚经济圈”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳获得了更大的市场发展空间；沈阳行政辖区面积为12,980平方公里，其中市区3,495平方公里，包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区；河西新区东北地区图1.2：沈阳的行政区划1.0沈阳整体概况及未来规划图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测1.2宏观经济1.2.1人口情况自2004年以后沈阳市人口快速增加，到2006年底，沈阳户籍总人口达到703.6万人，比上年末增加约5万人。其中，市区人口499.9万人，占总人口的71%；进入21世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在0.7-0.8‰的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力；从右图1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在2010年达到999.8万人，2015年达到1197.8万人，成为一个真正的大都市；未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力；河西新区703.6572.1980.3745.21197.60200400600800100012001400沈阳大连哈尔滨长春北京（万人）图1.4：沈阳市人口与其他城市对比（2006年）预测年份总人口数户籍人口流动人口2007881752.31292008920.6768.11532009960.2783.91762010999.8799.720020151197.8878.7319表1.1：沈阳市人口未来总量预测单位：万人资料来源：沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会689.3688.9689.1693.9698.6703.6752.3768.1783.9799.7815.56206406606807007207407607808008208402001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F（万人）-1-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.81（‰）户籍总人口自然增长率1.0沈阳整体概况及未来规划1.2.2GDP情况GDP沈阳GDP持续快速增长，增长率高于北京水平，2006年为16.5%，实现GDP2483亿元；虽然目前沈阳GDP仅相当于北京8年前的水平，但其将持续强劲的增长势头，预计到2011年，其GDP将接近北京2005年的水平（北京GDP在2005年增加了一些第三产业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市的行列从右图1.6可以看出，2006年沈阳GDP水平在五个北方城市中处在第三位，仅次于大连；GDP增长率与大连一样，增长最快，沈阳在东北三省的发展位置位列前名；河西新区2482.52569.72094.11741.37720.316.5%16.5%13.5%15.0%12.0%0100020003000400050006000700080009000沈阳大连哈尔滨长春北京0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP(亿元)GDP增长率图1.6：沈阳GDP与其他城市对比（2006年）图1.5：沈阳与北京市GDP增长对比及预测02500500075001000012500150002001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F(亿元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%北京GDP沈阳GDP北京增长率沈阳增长率1.0沈阳整体概况及未来规划图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比人均GDP虽然，目前沈阳的GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2006年已经超过北京2003年的水平；随着“振兴东北”政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后五年中将维持高速发展的势头；预计到2011年，沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到大城市的人均GDP水平河西新区0200004000060000800001000002001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F(元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%北京人均GDP沈阳人均GDP北京增长率沈阳增长率1.0沈阳整体概况及未来规划图1.9：沈阳固定资产投资1.2.3固定资产投资情况沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长；房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比例也较大。从下图1.5可以看出，2006年沈阳房地产开发占固定资产投资的30%，在前十大行业的第二位，仅次于制造业，可见房地产业在沈阳市发展中的地位；另外，住宿餐饮和文化娱乐业也分别进入前十大投资行业从右图1.10可以看出，2006年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势；河西新区302.8402.5582.6971.41363.21790.40500100015002000200120022003200420052006（亿元）01020304050607080(%)固定资产投资增长率1790.31469.5810950.13371.531.3%32.3%26.7%46.1%19.3%05001000150020002500300035004000沈阳大连哈尔滨长春北京0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固定资产投资(亿元)固定资产投资增长率图1.10：沈阳市固定资产与其他城市对比（2006年）制造业房地产业水利环境和公共设施业批发和零售业交通运输业电力燃气供应业教育住宿餐饮业文化体育娱乐业租赁商务服务业图1.8：沈阳固定资产投资各主要行业比例1.0沈阳整体概况及未来规划图1.12：沈阳与北京实际利用外资增长对比1.2.4外资利用情况在“振兴东北”政策的背景下，从2003年到2006年沈阳实际利用外商直接投资总额维持在20亿美元以上的水平。2006年实际利用外商直接投资更是突破30亿美元，是2001年的3.5倍。其中外商投资的重点行业在制造业和房地产上，分别占利用外资总额的51%和33%；从右图1.13可以看出，2006年沈阳实际利用外商直接投资仅次与北京，而且超过了东北的延海城市大连，在东北三省的城市中处在首位，这又充分显示了其在东北地区的发展潜力和被关注程度；沈阳对外资的强烈吸引力，有利于进一步促进沈阳经济的发展，并直接促进写字楼、酒店、服务式公寓的需求河西新区14.122.48.524.221.230.401020304050200120022003200420052006(亿美元)北京沈阳30.422.454.0314.145.505101520253035404550沈阳大连哈尔滨长春北京(亿美元)图1.13：沈阳市实际利用外资与其他城市对比（2006年）51%33%制造业房地产业信息计算机软件业交通运输业租赁商务服务业电力燃气供应业住宿餐饮业建筑业批发和零售业水利环境和公共设施业文化体育娱乐业其他图1.11：沈阳实际利用外资各主要行业比例1.0沈阳整体概况及未来规划图1.14：沈阳与北京人均可支配收入增长对比1.2.5人均可支配收入情况自2001年以来，沈阳城市居民人均可支配收入一直保持缓慢增长，2006年为11651元，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京2001年的居民人均可支配收入水平；从右图1.15可以看出，2006年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，平均可支配收入水平表现一般；虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低，但其2006年比2005年可支配收入增加了15%，预计未来增长率还将会持续在15%以上，到2011年，沈阳的人均可支配收入将达到24471元，超过北京目前水平，居民生活将进一步提高；预计在经济强劲增长的支持下，沈阳居民收入在未来有较大的上升空间河西新区图1.15：沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2006年）11651133501123011350199780500010000150002000025000沈阳大连哈尔滨长春北京(元）6,3867,0507,9618,92410,09811,65113,51515,67818,18621,09624,4715,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F（元)北京沈阳1.0沈阳整体概况及未来规划图1.17：沈阳与北京人均消费性支出增长对比及预测1.2.6人均消费性支出情况2006年，沈阳人均消费性支出为8670元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中也不是很高，低于大连和长春，略高于哈尔滨，消费能力表现一般；从下图1.16可以看出，沈阳人均可支配收入的增长要高于消费性支出的增长水平；虽然目前沈阳的消费水平不高，但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，预计到2010年，沈阳人均消费性支出将达到北京目前的水平，从而促进商业的发展；河西新区86701053485158881148250200040006000800010000120001400016000沈阳大连哈尔滨长春北京(元）图1.18：沈阳市人均消费性支出与其他城市对比（2006年）-1,0001,0003,0005,0007,0009,00011,00013,000200120022003200420052006(元）沈阳人均可支配收入沈阳人均消费性支出图1.16：沈阳人均可支配收入和消费性支出增长情况5,5156,0746,6907,2137,8638,6709,79711,16912,84414,77116,9864,0008,00012,00016,00020,00024,00028,0002001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F(元)北京沈阳1.0沈阳整体概况及未来规划1.2.7社会消费品零售总额情况沈阳社会消费品零售总额与北京相比较低，2006年为1048.7亿元，仅是北京10年以前的水平，但沈阳的人口总数也要比北京少，所以实际平均到每个人头上的社会消费品零售额为14905元，基本达到北京2000年的人均社会消费品零售水平；虽然沈阳的社会消费品零售总额无法与北京相提并论，但其最近两年的增长率水平都比北京高，并且未来将会继续增长，预计到2011年人均消费品零售总额将达到25608元，达到北京2005-2006年之间的水平从右图1.20可以看出，2006年，虽然沈阳的社会消费品零售总额与北京无法相对，但在东北三省的主要几个城市中位居首位，可见沈阳的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地；预计未来随着沈阳居民收入水平的提高和预期的改善，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求河西新区1048.7839.3894.5670.33275.20500100015002000250030003500沈阳大连哈尔滨长春北京(亿元)图1.20：沈阳市