房地产评估方法--成本法-培训教程PPT

房地产估价方法之三成本法一、概念（一）、成本法，指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格，所以采用成本法评估出来的房地产价格又称积算价格。（二）、成本的含义成本是具有特定含义的成本（cost），具体表现为：１、经济成本是房地产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，并非人们通常所认为的成本，其实质是一种价格。2、估价时点时的价格成本法指的成本并非历史成本或账面成本，也并非总是“现在”，也可能是过去。所以不能总是用现在或过去的成本代替估价时点时的价格。3、消费者的成本成本法中的成本并非指开发商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最终消费者的成本，以这种成本为基础评估出来的价格才能保证其科学性和公正性。二、理论依据成本法的理论依据，从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。三、基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（二）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于旧有房地产的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。基本公式：新开发土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益•对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下：新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。上公式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地面积*100%新建房地产的价格=购置土地价格+建造建筑物价格式中：购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧四、成本法的特点与适用范围（一）特点：1、可以应用于其他方法不适用的对象；2、采用成本法评估的价格只是一种“积算价格”；3、既是估价方法，又可作为投资决策依据（二）适用范围：1、适用于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域；2、适用于既无收益又很少进入市场交易的房地产；3、适用于工业用地的价格评估五、估价步骤（一）搜集整理资料1、收集整理与待估土地价格相关的资料包括：形状、面积、位置、用途、周围环境、土地征用过程中的各项费用、银行存贷款利率、当地各行业正常的投资回报率2、收集整理与待估建筑物价格相关的资料包括：建筑物面积、结构、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等（二）、估算重置价格或重建价格1.概念：重置价格：又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建价格：又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，也是“替代原理的体现。2.重置价格或重建价格的求取思路求取房地的重建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格然后相加。求取土地的重建价格通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法取求土地的重新取得价格，特别适用于城市建成区的土地。求取建筑物的重建价格是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物重新购建价格。（三）、建筑物折旧1、建筑物折旧的内容：（1）、物质折旧（2）、功能折旧（3）、经济折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。包括：自然老化；正常使用造成的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修所造成的损坏功能折旧：又称无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价格损失。经济折旧：又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。2、求取建筑物折旧的方法(1)、年限法(2)、成新法(3)、实际观察法年限法中最主要的是直线法。直线折旧法是确定建筑物折旧的最简单的方法，最普遍。又被称为定额折旧法，定额——每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。Di=D=(C-S)/N=C（1-R）/N式中：Di——建筑物第i年的折旧额D——建筑物每年的折旧额C——建筑物重新建造成本S——估算的建筑物残值N——建筑物耐用年限由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为：（C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N成新折旧法是分析待估建筑物的建成年代，确定成新折扣标准，直接求取建筑物的现值。计算表达式为：建筑物现值（价格）=建筑物重置价格*建筑物成新度实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧。四、求取积算价格运用公式求取房地产的积算价格：房地产积算价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购置价格－建筑物的折旧