法务培训--张羽

法务培训（经理）法务部（西区、南区）法务主管：张羽分机：715手机：[phone]Theonlylimittoourrealizationoftomorrowwillbeourdoubtsoftomorrow.实现明天理想的唯一障碍是今天的疑虑。——罗斯福目录一、五种交易类型二、房地产交易中的相关法律知识三、签订备注及补充协议的注意事项四、案例分享一、五种交易类型有产证正常过户等产证过户使用权转让改底单公证单有产证正常过户1、有产证正常过户：交易房屋已取得房产证，双方正常办理过户手续。2、应签订的合同及提供的资料：房屋买卖居间合同北京市房屋买卖合同自行划转补充协议佣金确认书告知书（审成交时不是必备件，但归档时需要）家庭购房申请表购房承诺书保障服务合同（过2.2%收费标准时必签）承租人放弃优先购买权承诺书（所交易的房屋有承租人的情况下适用）共有权人同意出售证明（所交易的房屋有共有权人的情况下适用）产证复印件全套，如有共有权证或土地使用权证书须将共有权证书及土地使用权证书一并提交有产证正常过户出卖人身份证复印件：（1）居民身份证，或港澳地区通行证（2）外国人需提供护照（3）台湾地区居民需提供台胞证（4）未成年人须提供身份证明或户口本以体现法定监护关系（5）军人需提供居民身份证，无居民身份证的须提供军官证出卖人的代理人身份证复印件（出卖人委托代理人的情况下适用）出卖人的授权委托书（出卖人委托代理人的情况下适用且授权委托书应使用法务部示范版本）买受人身份证复印件（1）居民身份证，或澳港地区通行证（2）外国人需提供护照（3）台湾地区居民需提供台胞证（4）未成年人须提供身份证明或户口本以体现法定监护关系（5）军人需提供居民身份证，无居民身份证的须提供军官证买受人的代理人身份证复印件（买受人委托代理人的情况下适用）买受人的授权委托书（买受人委托代理人的情况下适用且授权委托书应使用公司示范版本）其它因特殊情况需提交的资料签约流程委托出售协议房屋买卖居间合同购房意向书委托看房确认书北京市存量房屋买卖合同自行划转补充协议保障服务合同钱款交付书定金保管书放弃优先购买权声明家庭购房申请表购房承诺书告知书佣金确认书定金转付书定金转佣金协议共有权人同意出售声明等产证过户1、等产证过户：交易房产尚未取得房屋所有权证，或正在办理房屋所有权证，双方需在取得房屋所有权证后办理过户手续。2、应签订的合同及提供的资料：除提供的产权资料与有产证正常过户不同（此时提供购房合同全套、抵押贷款合同或预售合同和首付款发票）以及需要提供等产证补充协议以外，其他与有产证正常过户并无不同。使用权转让1、使用权转让：业主对交易房产仅享有使用权，双方需对使用权人办理变更手续。2、应签订的合同及提供的资料：业主原公有住房租赁合同或公有住房使用权证复印件使用权转让合同（平台下载打印版买卖合同）佣金确认书（单方）服务完结确认书买卖双方身份证明其它因特殊情况需提交的资料改底单1、改底单：交易房产的业主与开发商签订房屋买卖合同后，再通过开发商将此交易房产买卖合同的买受人修改为客户。2、应签订的合同及提供的资料：买卖双方就改底单达成的协议（平台下载打印版买卖合同）佣金确认书（单方）服务完结确认书买卖双方身份证明其它因特殊情况需提交的资料公证单1、公证单：交易房产的业主以委托公证书的形式直接委托客户再行出售交易房产，或因业主的房屋产权证尚未下发而委托客户或客户指定的人办理一手房屋所有权证等后续手续。2、应签订的合同及提供的资料：A、与有产证正常过户提交的资料大体一致，另需签订服务完结确认书。B、注意在合同中不要体现公证的内容。成交审核时风险等级评定的标准：1、高风险：A、承诺由公司承担连带、赔偿、担保等责任，可能导致公司承担不确定的赔偿责任；B、向出卖人或买受人承诺贷款额度、贷款期限、相关税费的具体数额（包含避税或包价的问题），可能导致公司被处罚或负担不确定的额外支出；C、以公司名义承诺出卖人或买受人提供资料的真实性、有效性，可能导致公司承担过错赔偿责任；D、出卖人或买受人委托代理人但未提供有效的授权委托书，可能导致合同无效由公司承担过错赔偿责任；E、改底单、使用权、公证单交易，可能导致公司被处罚；F、其它可能引起公司承担赔偿责任或被处罚的情况。成交审核时风险等级评定的标准：2、中风险：A、约定合同在某种情况下解除或终止、或公司在某种情况下退佣的，可能导致公司退佣的；B、签订房屋买卖居间合同而未签订北京市房屋买卖合同的，可能导致公司无法追佣的；C、交易房产有抵押而未约定解押条款的，可能导致合同无效、公司退佣的；D、合同条款填写存在较重大的瑕疵、或缺少部分必要资料的情况，可能产生纠纷，导致公司涉诉的；E、未能填写或提供出卖人或买受人的有效联系地址，可能导致无法追佣的；F、其它可能导致公司退佣、无法追佣的情况。3、低风险：合同签订较规范，不缺少必要资料。结佣标准正常交易非正常交易租赁单有产证正常过户单一二手联动项目单等产证过户单公证单改底单使用权、小产权结半佣结剩余佣金结佣审核标准成交审核通过,实收实结成交审核通过,过户完成实收实结成交审核通过,应收等于实收.成交审核通过、佣金收齐（应收佣金的一半）提供新产证及契税票（剩余佣金金额）提供出卖人出具的以买受人（或买受人指定的人）为受托人的公证委托书原件（实收佣金额）提供客户与开发商签订的新的房屋买卖合同或以客户为所有权人的新房屋所有权证复印件（实收佣金额）提供以买受人为使用权人的新的公有住房租赁合同或使用权证复印件、提供以买受人为产权人的小产权证明材料（实收佣金额）二、房地产交易中的相关法律知识合同合同的主要条款代理定金和违约金不可抗力职务行为合同1、合同：平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。2、居间合同：居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。3、买卖合同：出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同的主要条款1、合同主体：自然人、法人、其他组织其中自然人包括：A、完全民事行为能力人：可以独立进行民事活动，包括①18周岁以上精神状况正常的成年人②16周岁以上（不满18周岁）有劳动收入的未成年人。B、限制民事行为能力人：只可以独立进行部分民事活动，包括①10周岁以上的未成年人②不能完全辨别自己行为的精神病人。C、无民事行为能力人：完全没有进行民事活动的能力，包括①不满10周岁的未成年人②不能辨别自己行为的精神病人。合同的主要条款2、标的物3、总价款及付款方式4、履行期限、地点、方式5、违约责任6、解决争议的办法代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用书面形式，也可采用口头形式。法律规定采用书面形式的，采用书面形式。3、在不动产的交易过程中，若合同双方有代理人，应采用书面委托的形式，授权委托书应载明代理人的姓名或名称、代理事项、代理期限、有无转委托权等，并由委托人签名或盖章。定金和违约金1、定金：合同当事人为了保证合同的履行，依据法律规定或当事人约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的比例（不超过20%）支付给对方。给付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。2、违约金：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担的责任，违约金是违约责任的一种。定金和违约金3、定金和违约金的联系和区别联系：两者都有惩罚、补偿的性质。区别：定金约定不得超过合同标的额的20%，并且以实际支付为准。违约金双方可以自由约定，一般不超过35%。定金和违约金只能选择其一，其由守约方选择。定金和违约金举例甲乙双方约定定金10万，乙方交付甲方定金5万。甲方违约，乙方选择适用定金罚则，只能要求甲方双倍返还定金10万，而不是20万。甲乙双方约定定金10万，违约金30万。乙方交付甲方定金5万，甲方违约，则由守约方乙方选择适用定金或者违约金，此时显然选择违约金更有利于乙方，甲方在赔偿乙方违约金30万的同时还要将收受的定金5万返还乙方。不可抗力1、不可抗力：订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。2、可分为三种情况：自然灾害（地震、台风、洪水等）、政府行为（征收、征用等）、社会异常事件（罢工、骚乱等）。3、不可抗力的免责效力：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。4、无法获得银行贷款不属于不可抗力。职务行为1、工作人员在工作时间、工作范围内所作的行为及承诺由公司承担责任。2、公司承担责任后可向相关人员进行追偿。3、提示：未经公司许可，不得任意向客户作出书面承诺！三、签订备注及补充协议的注意事项1、居间合同备注以及补充协议以约定买卖双方的权利义务为主，一般不涉及居间方的义务，居间合同对于居间方的义务已经有明确条款加以约定，不需要再重复。2、一般情况下居间合同的备注可以约定：屋内家具家电以及附属设施设备，付款方式以及付款时间，过户时间，交房时间等。3、居间合同中不应约定居间方无法做到的条款。4、居间合同中不应约定居间方承担连带责任的条款。5、如签约时客户或业主要求居间方承诺，业务人员应委婉拒绝，为了安慰客户或业主，可以约定“附条件承诺”所谓的“附条件承诺”是指名为承诺，实际上没有约定承诺的内容。举例说明附条件承诺客户要求承诺2009年6月30日之前办理完过户手续，处理方式为：“丙方承诺在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，于2009年6月30日前积极配合双方办理产权过户申请手续，若因任何一方材料不齐或税费不足导致居间方无法为双方办理产权过户申请手续，则该过错方应承担相应责任。”注意：办理产权过户申请手续，而不是办理完毕产权过户手续。举例说明附条件承诺客户要求承诺按照地区“指导价”报税，处理方式为：“本交易过程中产生的税费由买受人承担，居间方承诺在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，协助买受人按照国家法律法规以及北京市政府和国家税务部门的规定办理交易过程中的税费缴纳手续。”举例说明附条件承诺买受人要求承诺房屋权属无瑕疵“甲方承诺：该房地产除抵押给抵押权人外不存在任何权利瑕疵，否则甲方愿意承担由此造成的违约责任。”OR“甲方承诺该房屋没有抵押给任何公司和个人，也不存在其他任何权利瑕疵，否则甲方愿意承担由此造成的违约责任。”举例说明附条件承诺买方市场的情况下,买受人要求保证房屋质量：“乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房屋进行初步验看。双方在此同意甲方将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见物业校验单）按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道、管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。”举例说明附条件承诺买受人要求承诺物业维修基金等费用转让给买受人的：“本合同约定房价款中该款项包含了连同维修基金账面余额、煤气初装费（若有）、电话初装费（若有）、有线电视初装费（若有）等在内的甲方已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行结算。甲方应在本交易完成当日与乙方办理上述事宜之户名变更手续。房屋交接后乙方使用该房屋所产生的费用由乙方自行承担。”举例说明附条件承诺买受人要求承诺户口迁出的“甲方承诺自该房地产权利转移之日起的叁拾日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。”四、案例分享某房产业主为王先生和丁大（丁大系王先生的阿姨），签署合同当日，王先生和其母亲丁小（丁大的妹妹）来签署合同。其二人提供的产证显示：王先生享有99%的产权，丁大享有1%的产权。丁小表示，其有丁大的授权，其可以替丁大签署合同，其在合同“出卖人”一栏直接签署了“丁大”，“代理人”一栏处未填写。其未提供授权委托书和承