XXXX年5月全国房地产市场月报

51本月视点国五条后市场有五大惊喜，调控加码压力快速积聚6月份过半，我们对今年上半年房地产市场做总结，总体上讲，2013年至今的市场走势以国五条出台为界大致可分为两个阶段，如果1-2月份的红火行情是预料之中的事情，那么3月份之后的市场则完全可以用惊喜来形容，在我们看来，主要有五大方面的惊喜。其一，城市交易量延续高位。从数据上看，一线城市当前交易量延续高位，北京、上海月度成交都维持在100万平方米左右的水平，二线城市表现则更为突出，由于政策环境更为偏松、需求结构中刚需比例更大，因此市场上行动力更加充足。其二，各档次项目百花齐放。纵观当前全国各重点城市的项目销售情况，几乎呈现百花齐放的状态，无论是低端刚需、中端改善还是高端豪宅类项目，都不乏热销案例，另外，开盘当天“日光”、甚至“时光”的楼盘也再度频繁出现在各类媒体中，这势必将给予市场强烈的心理暗示。其三，新开盘项目价格普涨。如果说去年下半年各地新开楼盘价格仅仅是企稳略升的话，那么当前这个时间点上，相当一部分城市房价已经出现普涨征兆，根据我们之前对全国机构的调研，北京、上海、深圳等地当前已有20%的在售项目价格出现了不同程度的上涨，而即使如杭州、厦门、沈阳这样涨价相对较少的城市，也已经有局部板块、个别项目开始尝试涨价了，更值得关注的是，这些涨价项目在销售端并未受到明显的影响，那么，我们可以判定这些项目的试水已经基本成功。其四，典型房企业绩持续走高。2013年以来品牌房企销售业绩同比全线增长，万科前5个月的总销金额已经达到680亿元，同比增幅达到38%；保利、华润等央企同比增幅大致将达到50%左右，民企中近几年表现突出的恒大、碧桂园今年以来虽然相对谨慎，但也都能保持20%以上的增长，而融创自和绿城联手之后，版图正迅速扩张，前5个月销售额相比去年同期已然翻倍。其五，土地市场疯狂依旧。自去年四季度开始出现的企业拿地热潮愈演愈烈，近期随着北京、上海、广州等一线城市市中心地段地块集中入市，各类地王项目更是层出不穷，典型如上海，4月份当唐镇地块以37.75亿元夺总价地王、虹桥地块以30244元/平夺单价地王时，外界即连声惊呼，但短短1个月后，记录已被刷新，5月份新华路地块和世博地块分别把总价、单价最高拉高至46亿元和40079元/平。由于以上五大方面的特征表现，我们认为今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧，尤其是房价上涨等具有强烈信号意义的事件，经过媒体舆论的反复炒作，势必将使得中央再度面临巨大的“民意”压力。回顾过去两三年以来的调控历程，与其说是政府调控在主导市场走势，还不如说是媒体舆论正在左右房地产行业环境。当然，我们无意去评价这个行业“机制”的合理与否，我们想要的强调的是，看到当前外界充斥着涨价、地王、日光盘等字眼的宣传论调，所有的房地产企业都应该警觉，至于应对措施，我们建议抓住上半年的尾巴——6月份，在政策面再变之前，扎实地将今年的销售业绩做实。2本月导读政策：行业进入政策空档期，广州有望率先推进户籍制度改革随着“国五条”调控热潮的逐渐“淡去”，目前为止整个行业仍处于政策空档期，但是平静之中仍蕴含着风波。在我们看来，本月值得关注的政策有以下两个：其一，户籍制度改革是新型城镇化推进的过程中必不可少的一个环节，而广州积极推进户籍制度改革对于新型城镇化的发展具有重要意义；其二，保障房的大规模推进有望分流中低端市场需求。详情请见P8全国：房地产开发投资额稳步回升，新开工面积逐月增长2013年5月全国市场惊喜不断，房地产开发投资额仅次于去年6月，达到一年以来的第二高位，为7618亿元，而单月商品房新开工面积也稳步逐月增长，同时，5月商品房销售面积环比4月上涨5.57%。详情请见P10城市：5月市场惊喜不断，中央未来调控压力较大2013年5月，各线城市市场惊喜不断，一线城市房价全线上涨，二线城市供求均有所上涨，且较一线城市表现更好，而三四线城市市场基本保持稳步增长。5月市场所带来的惊喜是的今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧，尤其是房价上涨等具有强烈信号意义的事件，经过媒体舆论的反复炒作，势必将使得中央再度面临巨大的“民意”压力。详情请见P12项目：区域潜力加码产品竞争力，稀缺豪宅依然受市场认可2013年5月，与去年同期相比，TOP20商品住宅项目不管是在成交金额还是成交面积上均有较大涨幅。金额方面，5月份，销售金额全国排名前二十的项目销售151.73亿元，同比增长了159%，项目总体销售情况好于去年，以榜首合正侨香花园为例，当月实现销售金额11.29亿元，较去年5月份销售冠军绿地滨江国际中心高出5.49亿元；面积方面，销售面积排名前二十的项目，共计销售128.73万方，较去年增长了441%，其中，贵阳花果园项目以24.91亿元居第一位，甚至高出去年同期TOP20项目销售面积总和。详情请见P223本月数据5月份主要城市商品住宅市场成交情况表（单位：万平方米）城市能级城市供应成交成交均价供应环比同比成交环比同比1-5月成交同比均价同比一线北京50-21%-1%929%-22%54358%2400818%上海13461%68%945%17%49274%234484%广州57-38%0%8622%-21%50840%1358512%深圳25-69%20%4929%35%20467%2280525%南京894%55%81-21%37%41573%118396%杭州——————28874%——苏州80-8%91%65-9%14%30347%114904%天津12815%-13%1025%23%44866%102612%武汉133-13%-16%106-18%12%53861%70291%成都16190%48%994%32%45247%76775%重庆21615%83%188-27%1%93440%69426%二线无锡6530%-24%4810%-22%2105%81267%宁波28127%22%22-7%-6%11669%1313614%合肥94-29%93%108-8%83%537148%6227-4%长春72-22%76%65-6%42%29884%64206%青岛9827%34%922%50%428114%79627%大连1849%8%596%50%265139%101863%济南129429%428%5731%39%27579%776013%厦门49-17%75%4923%-10%26170%1601427%长沙86-22%190%89-3%11%43064%66293%南昌3737%24%29-9%-25%16926%892534%郑州7520%-43%5812%-14%27525%785721%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统全国主要城市商品住宅2013年5月销售排行榜排名项目名称城市成交金额排名项目名称城市成交面积1合正侨香花园深圳11.291花果园贵阳24.912花果园贵阳10.732北城世纪城合肥10.853金第万科·朗润园北京10.093绿地国际生态城西安8.164莱蒙水榭春天深圳9.394香汐香河7.205香堤绿洲家园深圳9.245龙湖嘉屿城厦门6.156中国铁建国际城北京9.016龙湖·枫香庭西安5.937龙华中航城深圳8.567阳光城翡丽湾厦门5.798信和中央公园厦门7.598蓝光幸福满庭成都5.649珺悦中心北京7.149中海国际社区济南5.4110水榭春天花园南京7.1310孔雀·英国宫固安5.25资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4正文目录本月视点.........................................................................................................................................................1本月导读.........................................................................................................................................................2正文目录.........................................................................................................................................................4表格目录...................................................................................................................................................5一、政策——行业进入政策空档期，广州有望率先推进户籍制度改革............................................71、广州有望率先落实户籍制度改革，配合新型城镇化将成为房地产长期利好.....................72、住房双轨制将成未来主流，保障房大规模推进将分流中低端市场需求..............................8二、全国——前五个月销售同比增长超30%，新开工增速回升相对滞后........................................91、房地产开发投资额：仅次于去年6月，达一年以来第二高位..............................................92、商品房新开工：单月新开工面积稳步增长，增速仍处于历史低位......................................93、商品房销售：前5月累计同比增速超过30%，今年全年销售规模继续看好..................10三、城市——5月市场惊喜不断，一二线城市交易量全面处于高位................................................111、一线城市：5月总体成交较乐观，房价全线上涨致使中央压力增大.................................11广州：限价令未遏止房价上涨趋势，5月市场供求比延续失衡.......................................13南京：连续两个月成交破百万平之后，5月市场交易规模继续高位.............................142、二线城市：5月供应成交均有所上涨，多数城市较一线表现更好.....................................15青岛：行政区划调整激活局部市场，2013年市场走势继续看好...................................17郑州：城市更新释放大量刚需，供求矛盾近两年来难以调节.........................................183、三线城市：市场基本保持稳定，个别城市风险凸显.............................................................19晋江：民营经济发达推高当地购买力，房地产市场发展潜力巨大..................................20四、项目——区域潜力加码产品竞争力，稀缺豪宅依然受市场认可...............................................211、深圳莱蒙水榭春天：优良区域、平价策略及合理推案促成热销........................................222、西安龙湖