目前我国房地产投资信托发展中的问题及对策

城市建设2009年总第33期CONSTRUCTION三、科学的项目管理组织工程项目管理组织即项目经理部,是项目管理的工作班子,置于项目经理的领导之下。项目管理组织设置的根本目的是为了充分发挥项目管理职能,提高项目整体管理水平,从而达到项目管理目标。因此,创建合理的组织机构,组建相应的组织系统,不仅是管理创新、管理科学的任务,而且是企业实施高效管理,实现管理科学化的基础。组建组织系统时应当尽量简化生产关系，减少管理层次，变金字塔式的管理为扁平式管理，以提高工作效率。四、科学的项目管理方法工程项目管理的任务,集中在实现质量、进度、成本和安全这四个具体目标上。这四个目标的特点不一样,就必须有针对性地采用相应的管理方法。质量目标控制的主要方法是“全面质量管理方法”、进度目标控制的主要方法是“网络计划方法”、成本目标控制的主要方法是“可控责任成本方法”、安全目标控制的主要方法是“安全生产责任制”。1、目标管理方法是项目管理的基本方法目标管理是指集体中的成员亲自参加工作目标的制定,在实施中运用现代管理技术和行为科学,借助人们的事业感、能力、自信和自尊等,进行自我控制,努力实现目标。目标管理的精髓是“以目标指导行动”,目标管理是面向未来的管理,是主动的、系统整体的管理,是一种重视人的主观能动性、参与性和自主性的管理。由于它确定了人们的努力方向,因此是一种可以获得显著绩效的管理。2、全面质量管理方法是质量控制的主要方法全面质量管理作为一种现代项目管理理论在工程项目质量控制方面的地位是不可替代的,它具有丰富的内涵,尤其包含了企业长期的经营管理战略,其核心思想是,企业的一切活动都围绕着质量来进行,它要求从企业最高决策者到一般员工均应参加到质量管理过程中。因此,全面质量管理是一种全员参加、全过程、全面运用一切有效方法、全面控制质量因素、力求全面提高经济效益的管理模式。3、网络计划方法是进度控制的主要方法在进度控制上目前最常用的方法是网络图法，根据网络图画出关键线路，进行进度控制。利用网络图还可以对项目进行分析计算、控制和优化,使其达到要求的目标。随着网络计划应用全过程计算机化的普及,它将在项目管理的进度控制方面发挥越来越大的作用。4、可控责任成本方法是成本控制的主要方法成本是工程项目各种消耗的综合价值体现,是消耗指标的全面代表。工程项目成本控制,就是在其施工过程中,运用必要的技术与管理手段对物化劳动和活劳动进行严格组织和监督的一个系统过程。建筑企业应以成本控制为中心,将成本责任分解落实到各个岗位、落实到专人,对成本进行全过程、全员和动态管理。形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系。可控责任成本方法就是通过明确每个职工的可控责任成本目标而达到对每项生产要素进行成本控制以最终导致项目总成本得以控制的方法。可控责任成本方法本质上是成本控制的责任制,也是“目标管理方法”责任目标落实的方法。5、安全生产责任制是安全控制的主要方法正所谓“安全无小事”安全管理是一项综合性管理,是工程项目管理的重要组成部分,它是唯一涉及生产人员人身安全的目标管理,应给予高度重视。安全生产责任制是以制度的形式明确企业各级领导、各职能部门、各类人员在施工生产活动中应负的安全职责,是最基本的一项安全管理制度。通过制定安全生产责任制,做到安全生产“安全无小事”。每个工程项目应根据项目的性质、规模和特点,成立以项目经理为主的安全生产委员会或领导小组,同时配备规定数量的专职和兼职安全管理员,保证工程项目管理顺利进行。五、结束语总之,只有选用素质全面、具有现代化的项目管理观念的项目经理,同时组建切合项目特点、精干高效的项目管理组织,善于学习和运用先进的、科学的项目管理方法,才能实现工程项目管理的高水平。房地产投资信托（简称REITｓ）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，，主要以有经常性收入的房地产项目为投资和经营对象，包括公寓、购物中心、写字楼、宾馆、仓库和健康护理中心等，由专门投资机构进行投资经营管理，并至少将95%以上的应纳税所得分配给投资人的一种信托基金制度。它的实质是一种权益性的融资。所以，REITS准确地应该称为“房地产投资基金”。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的，90年代以来REITｓ的美国市场非常发达。REITｓ作为一种金融工具，将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效率低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免房地产商直接投资于单一化房地产资产带来的高风险；REITｓ为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。2002底上海国投发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划，标志着我国房地产信托投资开始进入投资者的视野。2005年1月，专业从事房地产信托业务的联华信托推出了可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”。近年来，房地产信托投资颇为走俏，但贷款类信托投资多，无法从根本上解决开发商股本不足的问题。特别的目前经济下滑的时期，许多开发商的资金链随时面临着断裂。迫切需要一种长期性、稳定性的权益性的融资。一、目前我国房地产投资信托发展中存在的问题：目前我国房地产投资信托发展中的问题及对策刘静萍丁敏内蒙古商贸职业学院内蒙古呼和浩特010010摘要：近年来我国房地产业发展迅猛,但是房地产业的融资渠道却很狭窄,大多依靠银行贷款和预售款,这样的局面不仅加重了银行风险,而且极大地限制了房地产业的发展.在这样的情况下，房地产信托投资作为新的投融资方式已经被引进.，本文分析目前我国房地产信托投资发展存在的问题，然后根据我国的现实情况，就我国发展房地产信托投资提出了自己的设想和对策。关键词：房地产投资信托REITｓ权益性融资信息披露管理观察52城市建设2009年总第33期CONSTRUCTION(1）房地产信托产品单一，不是真正意义上的REITｓ。2004年以来我国房地产信托的主要类型有：信托贷款、股权投资信托和财产信托优先受益权转让。其目的是通过募集资金对房地产开发商大型开发项目得以顺利进行的短期融资工具。主要停留在利用集合资金信托进行项目融资的层次，它强调一时的救急。例如：2005年1月推出的可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”仍然停留在项目融资的层次。而不象REITs主要是从满足投资人的投资需求的角度进行考虑。REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理。同时使房地产行业也进一步细分化，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。（2）REITs法律地位还没有完全确立目前我国的房地产信托主要在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》、的规范内开展业务，还没有一部针对房地产投资信托的专项法律。由于房地产投资信托是一项新生事物，其性质和发行过程均不同于现有的产品特点，决定了需要有专项法律和行政法规对房地产投资信托的组织形式、募集方式、收益来源和分配进行严格的界定和规范，防止REITs成为新的圈钱工具，损害投资者利益。（3）流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集中资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司名义投入项目，注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。此外，在财产信托中，委托人将资产委托给信托公司，信托公司交纳一定的营业税税金。而当信托全同终结，信托公司把资产还给委托人的时候，又需交纳一次营业税税金。这就造成了同一税源三次征税。双重征税会大大提高信托公司的经营成本，压缩投资者的收益空间.（4）REITs的流通性低。由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。（5）信息披露制度不健全。REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但是我国房地产行业多年来一直存在大量的不规范操作，企业会计制度严重不透明，信息披露严重不对称，还有我国房地产行业的短期盈利模式使房地产业缺乏系统性的风险转化平台。都使我国的房地产行业与REITs这一标准化的创新金融方式的接轨上，存在着很大的差距。信息的不对称容易引发道德风险问题，从而使REITs的委托代理关系的建立和维持缺乏信任的基础。（6）缺乏REITs的专业人才。在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。二、完善房地产投资信托的对策（1）建立符合我国REITs发展需要的税收体系根据美国的经验，全理的税收体制是REITs发展的关键。REITs只要每年把应税收入的90％以上作为股利分配给股东，就可以免交公司所得税。REITs不属于应税财产，所分派股息只会在个人层面被征税，投资者可以受惠于较高的税收政策，特别是房地产投资公司法人税的豁免，极大地激发了投资者的积极性，促进了REITs的发展。同样，在我国，随着税收制度的规范，若REITs得到税收优惠和支持，会有良好的发展前景。由于REITs对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对REITs税收优惠，鼓励其发展。（2）设计标准化的信托产品，提高信托产品流通性。应设计标准化信托计划产品，使其收益凭证具备证券性质。收益凭证应该小额化，实现资金集中的规模化。小额化可分散自由投资风险，降低个人投资者的进入门槛，将丰厚的民间资金吸收进来，让其同享收益。可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段,有助于吸收越来越多的社会闲散资金,将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资。通过开展信托产品评级制度，如：信托规模的确定，房地产项目的良好定位和稳健经营，项目收益率、信托资金的担保和保证措施，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。（3）建立严格的风险管理和信息披露制度。信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力；同时应建立风险责任认定和追究制度。房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。（4）大力培养机构投资者，拓宽信托资金来源渠道。由于房地产投资对资金需求较大，一般的个人投资者根本无法问津，使得房地产金融市场基本上是一个有商业银行自然垄断的市场。随着我国商业银行风险管理意识的强化，以及房地产市场局部表现出“过热”的现象，商业银行开始提高对房地产开发相关项目贷款的门槛。积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保基金、境外资金等投向REITs，可以