第9章投资性房地产

第9章投资性房地产单位：南昌大学经管学院2019/8/32结构框架投资性房地产投资性房地产的特征与范围投资性房地产的范围（重要）投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的后续计量与投资性房地产有关的后续支出（重要）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产的转换和处置投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的定义及特征采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产的转换投资性房地产的处置2019/8/33第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。2019/8/34二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。2019/8/35（1）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。【提示】2019/8/36•下列各项不属于投资性房地产：•（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。•某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。2019/8/37【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。2019/8/38第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2019/8/39【例7-1】20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12000000贷：银行存款120000002019/8/310企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量2019/8/311【例7-2】沿用【例7-1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12000000贷：银行存款120000002019/8/312【例7-3】20×8年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×8年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×8年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为l000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×（1000÷3000）]=200（万元）借：投资性房地产——厂房10000000贷：在建工程10000000借：投资性房地产——已出租土地使用权2000000贷：无形资产——土地使用权2000000（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量参见“房地产转换和处置”部分内容。2019/8/313（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。二、与投资性房地产有关的后续支出2019/8/314【例7-4】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。2019/8/315•甲企业的账务处理如下：•（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：•借：投资性房地产——厂房（在建）14000000•投资性房地产累计折旧6000000•贷：投资性房地产——厂房20000000•（2）20×8年3月15日～l2月10日：•借：投资性房地产——厂房（在建）1500000•贷：银行存款1500000•（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：•借：投资性房地产——厂房l5500000•贷：投资性房地产——厂房（在建）l55000002019/8/316【例7-5】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。2019/8/317•甲企业的账务处理如下：•（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：•借：投资性房地产——厂房（在建）12000000•贷：投资性房地产——成本10000000•——公允价值变动2000000（2）20×8年3月15日～11月10日：•借：投资性房地产——厂房（在建）1500000•贷：银行存款1500000•（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工：•借：投资性房地产——成本13500000•贷：投资性房地产——厂房（在建）l35000002019/8/318（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。教材P140【例7-6】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。甲企业的账务处理如下：借：其他业务成本15000贷：银行存款150002019/8/319第三节投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2019/8/320一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。计提折旧或进行摊销时：计提减值准备时：借：其他业务成本借：资产减值损失贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产减值准备2019/8/321教材P141【例7-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为l500万元，以前未计提减值准备。甲企业的账务处理如下：（1）计提折旧：每月计提的折旧=1800÷20÷12=7.5（万元）借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧75000（2）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）80000贷：其他业务收入80000（3）计提减值准备：借：资产减值损失3000000贷：投资性房地产减值准备30000002019/8/322教材P142【例7-8】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产——成本90000000贷：开发成本90000000（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益20000002019/8/323二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进