第七讲 房地产投资分析一

第七讲房地产投资分析一第一节投资项目分析概述第二节房地产投资项目分析指标第三节房地产投资分析报表第一节投资项目分析概述•一、分析概述•要做出准确的投资决策，投资者必须对各种可供选择的投资项目进行比较，包括比较投资资金的流出和流入，即现金流的运动情况。•现金流的产生取决于三个来源：购置物业的投资额、拥有和经营物业期间的收入和出售物业所得的收入。第一节投资项目分析概述•二、分析考虑问题•为确定现金流的金额和产生时间，需考虑下列问题：•投资金额是多少？•分期投入情况？•在购置时投入并且以后还要分期投入多少？•投资回收额是多少？•何时能收回投资？•分期回收投资还是出售回首投资？•项目投资风险怎样？投资者抗风险能力怎样？第一节投资项目分析概述•三、分析手段——T形图分析•对与上述分析考虑问题最简单可以用T形图来表示，T形图表示了时间和现金流的关系，T形图结构如下：三、分析手段——T形图分析•T形图是一种方便、可行的项目简单分析模式图，它既可以对项目单独的投入、或项目的产出进行分析，也可以对项目的投资产出情况进行简单分析。•T形图可以帮助大家设想投资的现金流时间结构和现金流向，在此基础上可以进行更家深入的分析。单向现金投入分析时期金额Ol23…(初始投资额)(现金流1)(现金流2)(现金流3)(现金流N)初始投资与各期现金流均是负数单向现金收入分析时期金额O123…N(初始投资额)0现金流1现金流2现金流3项目的投资产出情况现金流行+销售收入定期现金流与销售收人为正项目的投资产出情况分析时期金额（正、负均可）O123…N(初始投资额)负现金流1现金流2现金流3项目的投资产出情况…现金流行+销售收入（正）第一节投资项目分析概述•四、投资优势比较•用T形图可以简单比价两个或多个可供选择的投资项目的优劣。•若两个投资项目大致相近，但只有一项不同，在评估投资时，大多数投资者会遵从利己性原则。投资优势比较1定期现金流与销售收人投资项目A时期金额012345(1,000)100100100100100+1.000投资项目B时期金额O12345(1,000)9090909090+1.000图2一I较大的定期现金流人投资优势比较2投资项目A时期金额012345(1,000)100100100100100+1,500投资项目B时期金额012345(1,000)100100100100100+1,000较高的销售收人投资优势比较3时期投资项目A金额012345(500)100100100100100+1,000时期投资项目B金额012345(1,000)100100100100100+1,000较低的初始投资额投资项目A时期金额012345(1,000)5000000+1,000投资项目B时期金额O12345(1,000)0000500+1,000较早的定期现金流第二节房地产投资项目分析指标•不同投资的经济效益确定性分析方法是从不同的角度或侧面去反映投资经济效益的。从不同的角度或侧面反映投资经济效益使用了不同的经济效益分析指标。•由于一个指标仅反映投资经济效益的某一侧面，因此，在项目经济效益分析中往往要同时使用多种分析方法，运用多个分析指标对项目经济效益进行多侧面评价。第二节房地产投资项目分析指标投资经济效益分析指标分析方法分析指标简单投资收益率法投资收益率静态投资回收期法静态投资回收期动态投资回收期法动态投资回收期净现值法净现值内部收益率法内部收益率第三节房地产投资分析报表•全部投资现金流量表•现金流量自有现金流量表•计算表•投资经济分析表销售盈利表•财务报表投资平衡表全部投资现金流量计算表土地开发期工程建设期出租、出售或经营期现盒项目合计0123{56一，现金流入1．出租．出售或经营牧人』：∑。．2．不动产余值B；∑h606lb2她^606566h3．回收其它目定资产余值-C：∑。．1一04回收癔动资金-D：∑五-一0dodlZ2d3幽如,rsZ．流八小计，==A+嚣+r+力，¨=￡j、-+^o+-、¨+札，1=；31+6l+014dj，2；Ⅱ2+6z+c2+彳2，3；口^+6s+r3+d3，J；tl4+“+c√+山15=a5+65+c5+Zs，6=u6+h斗cR+毗，-一4_+6-+f。+d、二．现金流出1．土地投资月：∑。eS2．建设投资●F三∑^·一0，o，1，2，3^，5，6^3．经营成本-G：∑“‘一0，0，I口2，3州，‘，‘-，·4．税收日：∑“^0^I^2^lJ'4^5^●^-瘴出小计P==E七F+G+HPn=Po+如+go+^o尸I兰Pi+，l+口I+^lP2一P2+，2+92+^2P。=e3+，3+生3+^3P●=t'4+f·+9·+^·Ps—es+，5+口5+^5P5=e0+，6十■6t-4e^=e．+^+g-+^-三、净现金流量(淹入小计一流出小计)^'一∑N．Ⅳn=，o—PoⅣl皇，l—Pl^，2=，2一P?N3=，s一^ⅣJ—14一P●Ⅳ5一，5一P5Ns=，B—P6N-=，_一P．四、累什净现金藏量NDVo+^．?∑¨’‘。，∑^．，‘。0_≥：H’一{t5∑^．．1。“E∑^'t。’0-∑N．‘。0自有现金流量计算表土地开发期’工程建设期出租、出售或经营叼现盘项目台计o123456-j一、现金流入1．出租、出售或经营收入2．不动产泉值3．回收其它圃定资产泉值4．回收流动资金流入小计“：∑“B。∑6Ic一∑C．D；∑^|一A+B+c+o^0dO10一ao+ho+f0十一，)6lcjdJ11；4I十^1十‘1+dlⅡ262c2dZ，2=Ⅱ2+62十c2+d263如J3兰“3十63十c3+d3^tc‘d‘14=a4十6‘+c4+d465d5，5=a5+如+cs+d566d616=a6+66+c6+d6●l～山h“也，_；‘+^‘-t“+‘二、现盆流出1．土地投资中自育资盘2．建设投资中自有l；i盆3．滤动j；i盘中自育嵌幺4．艚款利息偿还5．借款率盘偿辽6．经营成本7．税收流出tl、什PJ兰f’。+，‘F，i+t+m·．』ⅣJ+^t一∑一p一∑九J，一∑“∥一∑hM，；∑。．口。∑“，，；∑mP互聍+P+J，+KI+M’+G+II—Orq，0^’0m，0FO^OPO～一l，l，lp1m’1gJ^lPI一2，’2，21,2椭’2，2^2P2P，3，’3，3∥3m73，3^3P3P，4，4，‘∥lm’●，‘^tP‘P’5，’5J’5F5m’5，5^5P5—6i|bJ7‘^’6矾，6，‘^6P6一·，’·，-p·m，-如JI|^三、净现盆流址¨一I．一n-N。∑Nj一，^OⅣlⅣ2Ⅳ3Ⅳ{～5N6Ⅳ，四、累计净现金流量^0Vo+N2∑^_‘‘一03∑^，．i—o4∑N．j=O5∑虬‘=O6∑N．i-O●∑^‘一0课后思考•1.什么是T形图分析，试举例说明。•2.房地产投资分析报表主要包括哪些内容？