XXXX年四川绵阳房地产市场态势研究_29P

2011年绵阳房地产市场态势纲要•第一章：回顾2010•第二章：2011年全国房地产市场态势•第三章：2011年绵阳房地产市场态势•第四章：2011年绵阳开发商应对策略过去一年的楼市，跌宕起伏、风云莫测。三道组合拳接连出击，从年度调控转变为季度调控，从遏制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，其频率和力度都属空前，然而市场却走出了三轮快速消化期。“2010年全国商品房实现销售面积10.43亿平方米，销售金额达5.25万亿元”，这两组数据创下历史新高。楼市用发展轨迹告诉我们，2010年的中国房地产业再度完成了又一轮的上升期……第一章：回顾2010市场情况开发商拿地有赠无减房价持续看涨新政频出市场风云变幻开发商忐忑不安购房者踌躇迷茫成交量应声下降购房者焦虑难安新政为何频出全球通胀加剧国内输入性通胀加剧货币流动性过剩银行信贷风险加大房价增长过快部分城市房价过高物价持续大涨社会和谐稳定受到挑战确保房价稳定政府高层特别重视土地财政急待改变2010年绵阳房地产市场表现绵阳作为三线城市，房地产市场在2010年实现了前所未有的飞速发展……2010年绵阳城区完成房地产开发投资90亿元，同比增长84%；施工面积900万平米，同比增长31%；新开工面积360万平方米，同比增长18.8%；竣工面积50万平方米，同比增长80%。在商品房销售方面，绵阳城区销售34945套325.63万平方米，分别比去年同期增长54.99%和46.43%。实现销售额135.16亿元，比09年增长73.5%。销售价格方面，2010年全市商品房销售均价约为3476元/平方米，同比增长20.2%，其中，绵阳城区均价为4151元/平方米，同比增长19.42%。销售价格基本稳定。二手房市场，绵阳城区共成交二手房4533套43.77万平方米，同比下降29.5%和37.3%；成交均价3547元/平方米，同比增长26.9%。商品房量价齐升，达历史最大值；二手房量跌价涨明显市场冲高回调趋势显现2011年楼市走向何方？第二章：2011年全国房地产市场态势2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，颁布了新的国八条。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。上海、重庆房产税试点落地，有望逐步向全国推广。全国完成建设1000万套保障性住房。新国八条出台，限购力度最大通胀预期压力犹存调整经济增长方式发达国家经济增速放缓在宏观经济大背景下市场深入调整期十二五开局之年，各项改革带来刺激城市化加速，三、四线城市将成为重点房地产调控持续，政策力度进一步升级市场调整的方向1新国八条出台2房产税逐步推广3空置房课以重税？4更加严格的限购？……市场调整的方向政府将继续保持供应放量，保障房用地比重将进一步增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。从中央角度来看，2011年是解决房地产市场民生问题的关键年。中央政府已经明确将建设房地产市场“保障房”和“商品房”双轨制，完善保障房体系的重要性已经被提到了一个前所未有的高度。从地方角度来看，全国城市化进程的效应将更多体现在三四线城市的加速发展。以近年中国城市化率平均每年增长近一个百分点计算，全国每年仅因为城市化进程而产生的新增住房用地需求即接近3万公顷，而其中大部分需求都将集中在三四线城市。保障房用地大幅放量三四线城市机会风险并存可以预见市场调控将继续深化当下，房地产企业纷纷调整战略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观走势。房企战略调整的趋势主要包括：1.通过项目合作回避风险，逐步形成行业寡头；2.增加商业尤其是城市综合体的比重，以回避政策调控；3.寻找新业务方向，如：旅游地产、养老地产等；4.通过与著名酒店运营商达成战略联盟，帮助企业迅速扩张酒店业务且提高酒店服务水平；5.关注政府所关注的保障房建设，并从中发掘契机；房企如何应对？第三章：2011年绵阳房地产市场态势2011年绵阳房地产市场将继续向好发展，但受到国家和地方政策性调控力度加大的影响。全年住宅销售量相比2010年有较大幅度下降，市场进入观望期。个别区域个别楼盘将采取降价措施抵消市场抗性，得益于主城中心位置楼盘价格坚挺、城市发展及通货膨胀因素，市场总体价格保持稳定。2011年绵阳的商业地产将大幅度发展，以城市综合体及写字楼为代表的项目将领跑绵阳楼市。2011年受国家宏观调控驱使，绵阳作为三线城市将更多受到跨区域大型开发商青睐，市场竞争将大大加强。2011年受市场政策调控影响，绵阳二手房市场交易量将同比下降，交易价格将出现松动；二手房租赁价格将继续上涨。……土地市场交易情况种类位置面积用途成交金额（万元）成交时间受让单位土地绵阳市涪城区磨家镇4294.86平方米居住（兼容商业）用地717.562011-1-27绵阳市健康花园酒店有限公司土地绵阳市高新区石桥铺11124.46平方米居住用地4705.6492011-1-17绵阳高新区新盛房地产开发有限公司土地绵阳市科创园区上马村，新庙村20442.95平方米科研教育用地1180.57942011-1-20绵阳市少年宫有限责任公司土地绵阳市涪城区金菊街75020.63平方米商业（兼容居住）用地390002011-1-12大连万达商业地产股份有限公司土地绵阳市高新区石桥铺片区92706.4平方米一类工业2750.53122011-1-3四川尚高投资股份有限公司受调控政策影响，开发商拿地热情将大大降低商业地产龙头企业，大连万达进入绵阳，引领绵阳商业地产发展方向预售证发放情况序号预售证号开发商名称项目名称发证时间1（2011）房预售证第001号绵阳市思源科贸有限公司花园干休所灾害重建2011年1月7日2（2011）房预售证第003号四川世恒置业有限公司、绵阳市盛鑫房地产开发有限公司中央广场2011年1月7日3（2011）房预售证第002号绵阳市昊星房地产开发有限公司昊星.观岭8号2011年1月11日4（2011）房预售证第004号四川恒友房地产开发有限公司恒祥银座2011年1月14日5（2011）房预售证第005号四川愿望实业集团有限公司愿望.北吉鑫2011年1月18日6（2011）房预售证第006号四川兴发房地产开发有限公司兴发.城东壹号2011年1月20日7（2011）房预售证第007号四川海珂实业有限公司海珂.三千城1#，2#楼及1#楼地下室2011年1月20日8（2011）房预售证第008号绵阳市昊星房地产开发有限公司昊星.观岭8号2011年1月20日9（2011）房预售证第009号绵阳花园投资集团有限公司崇尚国际2011年1月24日10（2011）房预售证第010号四川省科学城神工置业有限公司先锋国际2011年1月27日批准预售项目总数：20个批准预售总面积：65.51万㎡批准预售套数：6502套预售证发放情况序号预售证号开发商名称项目名称发证时间11（2011）房预售证第011号四川省绵阳万泰实业有限公司锦湖花园二期2011年1月30日12（2011）房预售证第012号华润置地（绵阳）有限公司华润中央公园1#，6-8#，10#，一期地下室2011年1月30日13（2011）房预售证第013号绵阳市文泉房地产开发有限公司文泉.凯旋大道2011年1月30日14（2011）房预售证第014号新川实业有限公司新川.瑞逸东郡2011年1月30日15（2011）房预售证第015号四川兴发房地产开发有限公司兴发.城东壹号2011年1月30日16（2011）房预售证第016号四川兴发房地产开发有限公司兴发家园5起，嶺峰2011年2月17日17（2011）房预售证第017号四川海珂实业有限公司海珂三千城1#，2#，1#地下室2011年2月17日18（2011）房预售证第018号四川长虹置业长虹世纪城西区2期2011年2月28日19（2011）房预售证第019号四川天添置业有限公司未来城2011年2月28日20（2011）房预售证第020号四川万向投资集团有限公司普明堰综合改造工程2011年3月1日21（2011）房预售证第021号绵阳树高房地产开发有限公司树高卡地亚A宗（1#-6#，地下室）2011年3月1日绵阳城区商品房区域供应情况（截止3月9日）区域供销情况区域可售套数可售面积（万㎡）涪城区10914112.31高新区672068.31经开区96311.94科创园区329833.25农科区4733.88游仙区281624.61合计25184254.31涪城区因海珂.三千城、未来城，泊岸，先锋国际，花园崇尚国际等楼盘开盘，供应量在各区中最大，约占全城总供应量的43%。由于涪城区属于传统居住区且正处于旧城改造加速期，预计下半年这一区域将继续放量。面积分区（平米）可售套数可售面积(万㎡)60以下18778.1360-90647352.8690-120617463.96120-144271635.22144以上109322.99合计18333183.17绵阳城区商品房面积供应情况（截止3月9日）近年来由于房地产调控政策及房价快速攀升原因，当前120米以下的户型已成为市民购房主要选择，其供应量约占总供应量的80%，90平米以下中小户型更是受到人们追捧。预计绵阳限购政策实施后，购房者将更多选择面积在90—120平米的小3室户型。1、2月绵阳城区商品房销售走势2225377220188636844193225184876461750170500001000001500002000002500003000003500004000002011年1月2011年2月成交套数成交面积成交金额成交均价1、2月份市场各项销售指标向好，但受各种不利因素影响，后期市场销售量将大幅降低，销售价格将出现松动主城中心楼盘大量开盘带动房价继续上升，达最大值绵阳城区商品房销售情况（2011年1月1日——3月9日）区域销售量（套）销售面积（平米）销售金额（万元）销售均价（元）涪城区3075266622.13144195.265408.23高新区1833191631.2782869.934324.45经开区38035060.6820923.215967.72科创园区85188586.4438837.864384.18农科区271852.32663.173580.25游仙区85178432.3633138.394225.09合计7017662185.20320627.824841.97近期涪城区开盘项目较多（如：海珂三千城，花园崇尚国际，先锋国际等），成为支撑楼市销量及价格主力。1月1日至3月9日，两个月时间销售量达7000套，平均每月销售3500套。开局良好与去年同期7230套的销量相当；销售均价稳中有升商品房住宅面积供销情况住宅价格排名（最高）排名项目名称开发商成交均价（元/平方米）1富临.桃花岛四川绵阳富临房地产开发有限公司8433.302半山蓝湾绵阳高新区新城房地产开发有限公司8393.253富临.卢卡美郡二期四川绵阳富临房地产开发有限公司四川富临实业集团有限公司8260.454樊华似锦1-34、47-49、62和地下室绵阳樊华房地产开发有限责任公司7876.235兴发·一代天骄四川兴发房地产开发有限公司7683.736富临.桃花岛四川绵阳富临房地产开发有限公司7666.927长虹.国际城四川长虹电器股份有限公司6835.058长兴.江岸精典四川长兴实业（集团）有限公司6815.579富临.大都会绵阳临园宾馆有限责任公司6813.9010新益大厦二期、改扩建工程四川华荣投资有限公司6784.08成交均价排名前10楼盘（2011年1月1日—3月9日）高品质楼盘引领绵阳楼市未来发展方向绵阳人的购买力已大幅提高地段+品质+服务住宅价格排名（最高）楼盘活动情况序号楼盘名时间活动形式活动内容及优惠1泊岸1-1开盘建筑面积均价6300-7300元/平米，一次性优惠4%，按揭优惠3%。2未来城1-1开盘建筑面积均价4300元/平米，一次性优惠2%，按揭无优惠。3花园军干所1-8开盘建筑面积均价5500元/平米，